Apartmanda büyük bir iş yapacaksınız: mantolama, havuz yapımı, çatı katı ilavesi, bahçeye kamelya... Bunlar KMK'da "yenilik ve ilave" sayılır. Sıradan bir bakım değildir. Peki karar almak için kaç oy gerekir? Cevap: 4/5 çoğunluk.
4/5 Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
20 daireli apartmanda 4/5 çoğunluk = 20 × 4/5 = 16 oy demektir. Yani en az 16 kat malikinin "evet" demesi gerekir. Bu çok yüksek bir orandır | 20 dairede sadece 4 ret oyu projeyi durdurabilir.
Hangi İşler 4/5 Çoğunluk Gerektirir?
| İş | Çoğunluk |
|---|---|
| Mantolama | 4/5 |
| Havuz yapımı | 4/5 |
| Asansör yapımı (yoksa) | 4/5 |
| Çatı katına oda yapmak | 4/5 + proje |
| Dış cephe rengi değiştirme | 4/5 |
| Normal bakım-onarım | Salt çoğunluk |
Pratik Tavsiye
Büyük projelerde oylamadan önce kat maliklerini ikna edin. "Mantolama yapalım" deyip oylamaya geçerseniz, "parası ne olacak, ne kadar sürecek, nasıl yapılacak" soruları havada kalır, ret oyu çıkar. Önce bilgilendirme toplantısı yapın, sonra oylayın.
4/5 Çoğunluk Nedir?
4/5 çoğunluk, bir kararın geçerli olması için apartmandaki kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayının arandığı oy oranıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi bu oranı "yenilik ve ilave" işleri için şart koşar. Binanın dış görünümünü değiştiren, ortak alanlara yeni tesis kuran ya da ana yapının mimari durumunu değiştiren her iş bu gruba girer. Dış cepheye mantolama yaptırmak, boş alana havuz kazdırmak, asansörü olmayan binaya asansör kurmak ve çatıya güneş paneli yerleştirmek Mersin'de en sık karşılaşılan örneklerdir.
Oranın bu kadar yüksek tutulmasının bir sebebi var: bu işler binanın değerini, güvenliğini ve ortak giderlerini uzun yıllar etkiler. Bir kat malikinin "ben istemiyorum" demesi bile projenin kaderini belirleyebilir, çünkü 4/5 oranında az sayıda ret oyu yeterli çoğunluğu düşürür. Bu yüzden büyük projelerde önce ikna, sonra oylama yapılır.
Kaç Dairede Kaç Oy Gerekir?
Oran her binada aynıdır ama gereken oy sayısı daire sayısıyla birlikte büyür. 4/5 çoğunluk, toplantıya kaç kişinin geldiğine bakmaz; binadaki toplam bağımsız bölüm sayısı üzerinden hesaplanır. Aşağıdaki tablo, Mersin'de sık görülen apartman büyüklükleri için 4/5 çoğunluğun kaç evet oyuna denk geldiğini gösterir.
| Daire Sayısı | 4/5 Yeter Sayı (Evet Oyu) |
|---|---|
| 10 daire | 8 evet |
| 15 daire | 12 evet |
| 20 daire | 16 evet |
| 24 daire | 20 evet |
| 30 daire | 24 evet |
| 40 daire | 32 evet |
Kesirli sonuç çıkarsa sayı yukarı yuvarlanır. 25 daireli bir binada 4/5 oranı 20 oy eder; 19 evet oyu yetersiz kalır. Oylamadan önce kaç oy gerektiğini netleştirmek, sonradan çıkan itirazları baştan önler.
4/5 Oylamasında Sık Yapılan Hatalar
Bu oylamalarda en çok üç hata görülür. Birincisi, salt çoğunluğu 4/5 ile karıştırmaktır; normal bakım kararı salt çoğunlukla alınır, mantolama gibi işler ise 4/5 ister. İkincisi, toplantıya katılmayan kat maliklerinin oyunu saymamaktır; oran tüm kat malikleri üzerinden hesaplanır. Üçüncüsü ise kararı yazılı tutmamaktır.
- Karar defterine işin ne olduğunu ve tahmini maliyeti yazın.
- Oy kullanan her kat malikinin imzasını alın.
- Sözlü mutabakatla yetinmeyin; kanun yazılı rıza arar.
- Vekille temsil edilen kat malikleri için vekaletnameyi dosyaya koyun.
4/5 Karar Alındıktan Sonra Ne Olur?
Oylama tamamlanıp 4/5 sağlandığında karar, kat malikleri kurulu karar defterine yazılır ve imzalanır. Bundan sonra yönetici ya da seçilen bir komisyon işi yürütür; teklif toplama, sözleşme imzalama ve ödeme planını kat maliklerine sunma bu aşamada başlar. Karara katılmayan azınlık da gidere katılmak zorundadır, çünkü kurul kararı tüm kat maliklerini bağlar. İtiraz edenlerin yükümlülüğü, karar kesinleşene kadar devam eder.
Sık Sorulan Sorular
4/5 çoğunluk ile salt çoğunluk arasındaki fark nedir?
Salt çoğunluk, toplantıya katılanların yarıdan bir fazlasıdır. 4/5 çoğunluk ise binadaki tüm kat maliklerinin beşte dördüdür. Normal bakım ve onarım salt çoğunlukla yürür; mantolama, havuz ve asansör gibi yenilik işlerinde 4/5 aranır. Fark somuttur: 20 daireli bir binada salt çoğunluk 8-9 oyla sağlanabilir, 4/5 çoğunluk ise 16 oy ister. Bu yüzden iki oranı birbirine karıştırmak, geçersiz bir karar çıkarmakla sonuçlanır.
4/5 oy toplanamazsa mantolama hiç yapılamaz mı?
Oran sağlanamadığında proje durur. Ancak iş güvenliği ve binanın yapısal bütünlüğü söz konusuysa durum farklıdır. Dökülen cephe parçaları tehlike yaratıyorsa yönetici sulh hukuk mahkemesine başvurup müdahale kararı aldırabilir. Rutin mantolama için bu yol işlemez; kat maliklerini bilgilendirme toplantısıyla ikna etmek, maliyeti ve süreyi açıkça anlatmak gerekir.
Toplantıya gelmeyen kat malikinin oyu sayılır mı?
4/5 çoğunluk hesabında toplantıya gelmeyenler de toplam sayıya dahildir. Gelmedikleri için çekimser sayılmazlar; onların oyu da projenin karşısına yazılır. Bu yüzden yüksek katılım sağlamak sonucu doğrudan etkiler. Mersin'de yazlıkçıların yoğun olduğu sitelerde vekaletnameyle temsil bu nedenle yaygındır.
4/5 kararı sonradan iptal edilebilir mi?
Karar, KMK'da aranan şartlara uygun alınmışsa geçerlidir. Ancak usul hatalıysa, örneğin oran yanlış hesaplandıysa ya da imzalar eksikse, kat malikleri bir ay içinde mahkemeye başvurup kararın iptalini isteyebilir. Bu yüzden oy sayımını ve defter kaydını eksiksiz tutmak gerekir.