Aidat Anlaşmazlığında Arabuluculuk | "Mahkemeye Gitmeden Çözelim"

Aidat borcu olan komşuyla mahkemelik olmak istemiyorsunuz. Hem zaman alır, hem masraflı, hem de apartmanda huzur kalmaz. İşte tam burada arabuluculuk devreye giriyor.

Arabuluculuk Nedir?

Arabulucu, tarafları bir araya getirip anlaşmaya varmalarını sağlayan tarafsız bir uzmandır. Hakim değildir, karar vermez. Sadece konuşmayı yönetir, çözüm önerir. Taraflar anlaşırsa tutanak imzalanır | bu tutanak mahkeme kararı gibi bağlayıcıdır.

Aidat Anlaşmazlığında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet, 2026 itibarıyla aidat ve ortak gider alacakları için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Arabulucuya gitmeden doğrudan mahkemeye başvurursanız davanız reddedilir. Buna "dava şartı arabuluculuk" denir.

Arabuluculuk Süreci

1. Apartman yönetimi arabuluculuk bürosuna başvurur.
2. Arabulucu atanır, tarafları toplantıya çağırır.
3. Toplantıda borç miktarı ve ödeme planı konuşulur.
4. Anlaşma sağlanırsa tutanak imzalanır, borçlu ödeme planına uyar.
5. Anlaşma sağlanamazsa dava yolu açılır.

Arabulucu Ücreti

2026'da arabulucu ücreti saat başına 500-1.000 TL arası. Genelde 2 saatlik bir oturum yeterli olur. Ücreti taraflar eşit paylaşır.

Arabuluculuk Dava Şartının Yasal Dayanağı

1 Eylül 2023'te yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) yeni bir madde eklendi. Bu düzenlemeyle Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamına alındı. Yani aidat ve ortak gider alacağı için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Aynı kapsamda kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da yer alır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Bu yüzden icra takibi aşamasında bir sıkıntı olmasa bile, dava aşamasına geçmeden önce arabuluculuk dosyası kapatılmalıdır.

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili arabuluculuk bürosuna yapılır. Mersin'de bu işlemler adliyelerdeki arabuluculuk büroları üzerinden yürür; başvuru bizzat yapılabileceği gibi bir avukat aracılığıyla da yapılabilir. Yönetim şirketleri genellikle bu başvuruyu avukatları eliyle yürütür.

Arabulucuya başvurmadan açılan dava, mahkemece dava şartı yokluğundan usulden reddedilir; dava hiç açılmamış sayılır. Bu, zaman ve harç kaybı demektir. Bu yüzden aidat davası açmadan önce arabuluculuk tutanağının hazır olduğundan emin olunmalıdır.

Arabuluculuk Süreci Adım Adım Nasıl İşler?

Aidat anlaşmazlığında arabuluculuk süreci şu sırayla ilerler:

• Başvuru: Alacaklı taraf (genellikle yönetici veya yönetim şirketi) arabuluculuk bürosuna başvurur ve borç bilgisini sunar.
• Arabulucu görevlendirilmesi: Büro, sicile kayıtlı bir arabulucuyu görevlendirir. Arabulucu tarafları toplantıya davet eder.
• İlk toplantı: Taraflar borç tutarını, ödeme planını ve varsa itirazları konuşur. Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, ileride davada haklı çıksa bile yargılama giderinden sorumlu tutulur.
• Müzakere: Arabulucu karar vermez; tarafların ortak noktada buluşmasına yardımcı olur. Aidat borcunda çoğu zaman bir ödeme planı üzerinde uzlaşılır.
• Sonuç: Anlaşma sağlanırsa tutanak imzalanır; sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava yolu açılır.

Bu adımların tamamı yüz yüze, telefonla ya da video konferansla yürütülebilir. Mersin'de taraflar aynı şehirde olduğu için toplantılar çoğunlukla adliye yakınındaki arabulucu bürolarında yapılır.

Arabuluculuk Ne Kadar Sürer?

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren süreci üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Yani aidat anlaşmazlığı, mahkemeye kıyasla çok kısa bir sürede sonuçlanır.

Kısa sürenin pratik bir getirisi vardır: borçlu komşuyla ilişki kopmadan, apartman huzuru bozulmadan mesele masaya yatırılır. Anlaşma sağlanırsa süreç kapanır; borçlu ödeme planına bağlanır. Sağlanamazsa bile harcanan süre birkaç haftayı geçmez.

Üç haftalık süre, arabulucunun görevlendirilmesiyle başlar. Görevlendirme öncesi başvuru ve büro işlemleri birkaç gün sürer. Toplamda başvurudan sonuca geçen süre, uygulamada çoğunlukla bir ayı bulmaz.

Arabuluculukta Gizlilik ve Taraf Hakları

Arabuluculuk görüşmeleri gizlidir. Tarafların görüşmede söyledikleri ve sundukları belgeler, sonradan açılacak davada delil olarak kullanılamaz. Bu güvence, kat maliklerinin ve yöneticinin çekinmeden konuşmasını sağlar; aidat anlaşmazlığında taraflar, mahkemede karşılaşacakları sonucu düşünmeden ödeme planını konuşabilir.

Arabuluculukta taraflar eşittir ve kararı kendileri verir. Arabulucu çözüm önerebilir ama dayatamaz; karar verme yetkisi tamamen taraflardadır. İsteyen taraf sürecin her aşamasında arabuluculuktan çekilebilir; ancak geçerli mazeretsiz ilk toplantıya katılmamak, yargılama gideri yaptırımı doğurur.

Hangi Aidat Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Uygulanır?

Dava şartı, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıkların tamamını kapsar. Ödenmeyen aidat ve ortak gider alacağı, gecikme tazminatı, işletme projesinden doğan avans borcu, genel kurul kararının iptali ve yönetici ile kat malikleri arasındaki hesap uyuşmazlıkları bu kapsamda sayılabilir. Kısacası dava yoluyla çözülecek her KMK uyuşmazlığında önce arabulucuya gidilir.

İcra takibi ayrı bir yoldur ve dava şartına tabi değildir. Genel kurulda onaylanmış işletme projesi veya karar defteri gibi belgelere dayanan alacak, doğrudan icra takibine konulabilir. Arabuluculuk, icra takibini ortadan kaldırmaz; ancak takibe itiraz edilmesi ve dava açılması gerektiğinde devreye girer.

Uygulamada en çok karşılaştığımız durum şudur: yönetim icra takibi başlatır, borçlu itiraz eder, takip durur. İşte bu noktada dava açılmadan önce arabuluculuk zorunluluğu doğar. Arabuluculuk, borçlu ile yönetimi aynı masada buluşturup ödeme planı kurma şansı verir.

Bir noktaya dikkat: arabuluculuk dava şartı, dava aşaması içindir. Yönetimin aidatı icra yoluyla tahsil etmesi, arabuluculuğa başvurmayı gerektirmez. Yalnızca icra takibine itiraz edilip itirazın iptali veya alacak davası açılacağı zaman arabuluculuk devreye girer.

Arabuluculuk Mu, İcra Takibi Mi Önce Gelir?

İki yol birbirinin alternatifi değil, birbirini tamamlar. Belgeye dayalı, tartışmasız alacakta önce icra takibi yapılır; borçlu itiraz etmezse takip kesinleşir ve alacak tahsil edilir. Borçlu itiraz ederse takip durur ve alacaklı dava yoluna gider; dava öncesinde arabuluculuk zorunlu hale gelir.

Belge yoksa veya borç tartışmalıysa yönetim doğrudan arabuluculukla başlar. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa tutanak ilam niteliğinde belge olur ve borçlu ödemezse doğrudan icraya konur. Yani doğru sıralama, somut olaya göre değişir; Mersin'de yönetim şirketleri genellikle avukatlarıyla birlikte bu sıralamayı planlar.

Arabuluculuk Masrafını Kim Öder?

Arabuluculuk ücreti, Adalet Bakanlığınca her yıl yayımlanan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir. Ücret, uyuşmazlığın değerine göre kademeli artar; küçük tutarlı aidat alacaklarında ücret de düşük kalır. Kimin ödeyeceği sürecin nasıl sonuçlandığına bağlıdır:

İki saati aşan görüşmeler için ek ücret doğar. Bu yüzden tarafların ilk toplantıya hazırlıklı gelmesi hem süreyi hem masrafı azaltır. Belge ve hesap dökümünü önceden toparlamak, ikinci bir oturuma gerek kalmadan anlaşmayı kolaylaştırır. Avukat aracılığıyla yürütülen süreçlerde ayrıca avukatlık ücreti gündeme gelir; anlaşma sağlanırsa bu ücretlerin paylaşımı taraflarca kararlaştırılabilir.

Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?

Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamazsa arabulucu bir son tutanak düzenler. Bu tutanak, dava açılırken dilekçeye eklenir; tutanak olmadan dava şartı yerine getirilmiş sayılmaz. Son tutanağın ardından alacaklı, aidat ve ortak gider alacağı için sulh mahkemesinde dava açabilir.

Anlaşmaya varılan konularda ise artık dava açılamaz. Anlaşma tutanağı ilam niteliğinde belge sayılır; borçlu ödeme planına uymazsa tutanak doğrudan icraya konulabilir. Bu yüzden arabuluculukta imzalanan tutanağın içeriği, dava sonucu kadar bağlayıcıdır.

Dava açıldıktan sonra süreç normal yargılama kurallarıyla ilerler. KMK'dan doğan her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkeme sulh mahkemesidir. Arabuluculuk görüşmeleri gizlidir ve tarafların beyanları sonraki davada aleyhlerine delil olarak kullanılamaz.

Örnek bir akış: Mersin'de bir sitede yönetim, 18 aydır aidat ödemeyen bir daire için arabulucuya başvurdu. İlk toplantıda taksit planı önerildi, borçlu kabul etmedi; son tutanak düzenlendi. Yönetim bu tutanakla sulh mahkemesinde alacak davası açtı. Süreç, mahkemeye doğrudan gitmekten çok daha hızlı ve düzenli ilerledi.

Masraf, davayla kıyaslandığında düşük kalır. Dava yolunda harç, bilirkişi ücreti, avukatlık ücreti ve aylarca süren yargılama gündeme gelir. Arabuluculuk çoğu zaman tek oturumda biter; bu yüzden hem apartman bütçesi hem kat malikleri için daha uygun bir yoldur.

Sık Sorulan Sorular

Aidat anlaşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatabilir. Başvuru ve büro işlemleriyle birlikte toplam süre çoğunlukla bir ayı bulmaz.

Arabuluculuk masrafını kim öder?

Anlaşma sağlanırsa aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit öder. Anlaşma sağlanamazsa ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; iki saati aşan kısım taraflarca eşit ödenir.

Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa ne yapılır?

Arabulucu son tutanağı düzenler. Bu tutanak dava dilekçesine eklenir ve sulh mahkemesinde aidat alacağı davası açılır.