Aidat Gecikme Zammı ve Faiz Oranı 2026: KMK’ya Göre Hesaplama

Okuma Seviyesi: Kolay • Tahmini Okuma Süresi: 8 dakika

Aidat Gecikme Zammı Nedir?

Aidat, apartman veya sitedeki ortak giderlerin (temizlik, asansör bakımı, güvenlik, kapıcı maaşı, ortak elektrik ve su) her ay düzenli ödenen payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre bu giderlere katılmak kat malikinin kanuni borcudur, isteğe bağlı değildir. Aidatını vadesinde ödemeyen kat malikinden ise ayrıca bir gecikme tazminatı istenir. Halk arasında buna gecikme zammı denir.

Gecikme zammı sadece bir yaptırım değildir, yönetimin nakit akışını koruyan bir araçtır. Mezitli'de 12 daireli bir apartmanı düşünün: aidatını ödemeyen iki daire bile aylık asansör bakımının veya ortak elektrik faturasının ödenmesini aksatabilir. Kanun bu yüzden geciken her ay için belirli bir oranda tazminat öngörür.

Gecikme zammı ile faiz arasındaki fark

Gecikme zammı, KMK'nın aidata özgü koyduğu sabit bir tazminattır ve aylık yüzde beş olarak uygulanır. Faiz ise paranın zaman değerini karşılar ve genel borçlarda farklı bir oranla hesaplanır. Aidat borcunda öncelik KMK'nın özel hükmündedir; yani aylık yüzde beş geçerlidir.

Hangi giderler gecikme zammına konu olur?

Gecikme zammı, işletme projesine bağlı aylık aidat kadar avans payına da uygulanır. Çatı onarımı, mantolama veya asansör yenileme gibi yatırım giderleri için toplanan avanslar da aynı kurala tabidir. Kat maliki bu kalemlerden herhangi birini ödemezse tümü üzerinden tazminat işler.

Yasal Dayanak: KMK Madde 20

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı) Madde 20, aidatın yasal çerçevesini çizer. Birinci fıkra şunu söyler: kat malikleri, ortak yerlerin bakım, onarım ve yönetim giderlerine arsa payları oranında katılır. Yani aidat, dairenin büyüklüğüne ve tapudaki arsa payına göre paylaştırılır; herkesten eşit tutar istenmez.

Buradaki kritik nokta oranın aylık yüzde beş olmasıdır. Bu, yıllık yasal faizden çok daha yüksek bir orandır; kanun koyucu aidatın zamanında ödenmesini özellikle teşvik etmiştir. Ayrıca KMK Madde 22'ye göre bağımsız bölümü kirada oturan kiracı da, ödediği kira bedeliyle sınırlı olmak üzere aidat borcundan kat malikiyle birlikte sorumludur.

Yönetim planı oranı değiştirebilir mi?

Yönetim planı farklı bir gecikme oranı belirleyebilir, ancak uygulamada apartman ve sitelerin büyük çoğunluğu KMK'daki aylık yüzde beşi aynen kullanır. Genel kurulda ayrıca bir oran kararlaştırılmamışsa kanundaki yüzde beş otomatik olarak uygulanır; ayrıca bir karar almaya gerek yoktur.

2026 Yasal Faiz Oranı

Aidat gecikmesinde iki farklı oran gündeme gelir ve çoğu zaman karıştırılır:

• Aylık %5 gecikme tazminatı (KMK m.20): Aidat borçlarına özgü orandır. Aidatını ödemeyen kat malikine doğrudan uygulanır.
• Yıllık yasal faiz (3095 sayılı Kanun): Sözleşmede oran belirlenmemiş genel para borçlarında uygulanır. 2026 yılı itibarıyla yıllık %31 olarak yürürlüktedir. 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun ile 31 Temmuz 2026'dan itibaren bu oran geçerlidir.

Yani aidat borcunda esas oran KMK'nın aylık %5'idir; 3095 sayılı Kanun'daki %31 ise genel alacaklar için yedek orandır. Mahkeme veya icra dairesi aidat alacağını hesaplarken KMK m.20'yi esas alır.

3095 sayılı Kanun hangi durumlarda devreye girer?

3095 sayılı Kanun, aidat dışındaki para borçlarında devreye girer: senet, ödünç para veya hizmet bedeli gibi. Örneğin bir müteahhitin bina yönetimine olan alacağı için sözleşmede faiz yazmıyorsa yıllık %31 uygulanır. Aidatta ise her zaman KMK m.20 önceliklidir.

Gecikme Zammı Nasıl Hesaplanır?

Hesap basittir: ana borç çarpı yüzde beş, çarpı geciken ay sayısı. Oran aylık ve düz hesaplanır, bileşik faiz gibi işletilmez. Aylık yüzde beş, borcun asıl tutarı üzerinden her ay için ayrı ayrı alınır.

Tablodaki örnekte 1.200 TL'lik aidatı 3 ay geciktiren bir kat malikinin ödeyeceği toplam 1.380 TL'dir. Yönetim planında farklı bir oran yazılmamışsa bu hesap geçerlidir. Mersin'deki birçok sitede yönetim bu hesabı her ay düzenli yaparak borçlu listesini günceller.

Adım adım örnek hesaplama

1.200 TL aidatı olan bir daire, ocak, şubat ve mart aylarını ödemedi diyelim. Her ay için 1.200 x 0,05 = 60 TL tazminat işler. Üç ayın toplamı 180 TL eder. Kat maliki 1.200 TL'lik üç aylık aidata ek olarak 180 TL tazminat öder, yani toplam 1.380 TL. Gecikme uzadıkça tazminat da aynı oranda büyür.

Yönetim, her ay düzenli bir borç takip tablosu tutarsa bu hesaplar şeffaf olur. Mersin'deki sitelerde aidat dönemi sonunda borçlu listesini apartman panosuna asmak, gecikmeyi erken fark etmenin en basit yoludur.

Aidat Borcu İcra Takibi Süreci

Gecikme zammı eklenmiş aidat borcu ödenmezse yönetim icra yoluna gider. Süreç şöyle işler:

1. Borç tespiti: Genel kurul kararı veya işletme projesiyle aidat tutarı kesinleşir. Karar defterinde yazılı olması delil açısından önemlidir.
2. İhtarname: Borçluya ödeme için süre verilir. Zorunlu değildir ama uygulamada takip öncesi gönderilir ve iyi niyet gösterir.
3. İlamsız icra takibi: Mersin İcra Dairesi üzerinden ödeme emri gönderilir. Aidat alacakları ilamsız takibe uygundur.
4. İtiraz: Borçlu 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz edilmezse takip kesinleşir. İtiraz halinde itirazın iptali davası gerekebilir.
5. Haciz: Kesinleşen borç için maaş, banka hesabı veya taşınmaz haczi uygulanabilir.

Bu sürecin usulüne uygun yürütülmesi önemlidir. Eksik evrak veya yanlış hesap takibi aylarca uzatır. İmer Yönetim, Mersin'de yönettiği apartman ve sitelerde aidat takibini ve icra sürecini düzenli yürütür; borçlu listesini her ay günceller ve takibi zamanında başlatır.

Borçlu takibe itiraz ederse yönetim, itirazın iptali davası açabilir. Bu dava, itirazın haksız olduğunu ispatlayarak takibin devamını sağlar. Aidat borçlarında itirazın iptali davası sık görülür; genel kurul kararı ve işletme projesi en güçlü delillerdir. Takip masrafları ve vekalet ücreti de borçluya yüklenir, borç her geçen gün büyür.

Küçük birikmiş aidat borçları bile yıllar içinde gecikme zammıyla katlanır. Mersin'de yönettiğimiz sitelerde borcun erken tespiti, çoğu zaman hacze gerek kalmadan borçluyla anlaşmayla çözülür. Bu yüzden aidat takibinde hız, gecikmenin maliyetinin önüne geçer.

Gecikme Zammından Nasıl Kaçınılır?

Gecikme zammından kaçınmanın en etkili yolu aidatın düzenli ödenmesidir. Bunun için pratik adımlar:

• Bankaya otomatik ödeme talimatı verin; her ay vadesinde çeksin. Mersin'deki çoğu site bu talimatı aidat takip sistemiyle eşleştirir.
• Yönetimin aidat takvimini ve son ödeme gününü duyurmasını sağlayın; apartman panosu ve WhatsApp grubu işe yarar.
• Geçici ödeme zorluğunda yönetimle ödeme planı yapın; çoğu yönetim taksitli anlaşmaya açıktır ve takibi durdurur.
• Kiracısı olan kat malikleri, kiracının aidatı ödeyip ödemediğini düzenli kontrol etsin; kiracının ödememesi kat malikini sorumluluktan kurtarmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat gecikme zammı yasal mı?

Cevap: Evet. KMK Madde 20/2'ye göre aidatını ödemeyen kat malikinden aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenmesi kanundan doğan bir haktır.

Gecikme zammı nasıl hesaplanır?

Cevap: Ana borç, yüzde beş ile ve geciken ay sayısıyla çarpılır. Örneğin 1.200 TL'lik aidat 3 ay gecikirse 180 TL tazminat eklenir ve toplam 1.380 TL ödenir.

Faiz ne zaman işlemeye başlar?

Cevap: Aidatın son ödeme günü geçtiği andan itibaren gecikme tazminatı işlemeye başlar. Ayrıca ihtara gerek yoktur, vade günü temerrüdü doğurur.

Aidat borcu kiracıdan istenebilir mi?

Cevap: Evet. KMK Madde 22'ye göre kiracı, ödediği kira bedeliyle sınırlı olmak üzere aidat borcundan kat malikiyle birlikte sorumludur.

Bu makale 20 Ekim 2026 itibarıyla güncel mevzuata göre hazırlanmıştır. Herhangi bir hukuki işlem öncesi bir avukata danışmanızı öneririz.