TR
EN
RU
Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Aidat ve Ortak Gider Paylaşımı Nasıl Yapılır?
Apartman ve sitelerde huzurlu bir yaşam sürmenin en önemli şartlarından biri, ortak giderlerin adil ve yasalara uygun şekilde paylaşılmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere (aidatlara) nasıl katılacağını açıkça düzenler. Eğer binanızın yönetim planında özel bir madde yoksa, kanunun belirlediği temel kurallar geçerlidir.
Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü Nedir?
Ortak alanların temizliği, bakımı, onarımı ve personelin maaşları gibi harcamalar genel gider olarak adlandırılır. Yasa gereği, her kat maliki bu giderlere kendi payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Eşit Olarak Paylaşılan Giderler
Kanuna göre dairenin metrekaresi veya değeri ne olursa olsun, her malikin eşit oranda ödemesi gereken kalemler şunlardır:
- Kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan maaşları ile SGK primleri.
- Bekçi ve güvenlik personeli giderleri.
- Bu personellerin kıdem tazminatı fonları ve avansları.
Arsa Payı Oranında Paylaşılan Giderler
Dairenin büyüklüğüne (arsa payına) göre hesaplanan ve değişkenlik gösteren giderler ise şunlardır:
- Binanın genel sigorta primleri.
- Ortak alanların (çatı, asansör, merdiven boşluğu, dış cephe) bakım, onarım ve güçlendirme masrafları.
- Yönetici aylığı veya profesyonel yönetim şirketi ücretleri.
- Ortak tesislerin işletme giderleri (ortak elektrik, su, doğalgaz vb.).
Sık Sorulan Sorular (Hızlı Yanıtlar)
Soru: Ortak gider (aidat) borcumu zamanında ödemezsem ne olur?Cevap: Gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği her gün için aylık yüzde beş (%5) oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Ayrıca yönetici veya diğer malikler tarafından icra takibi ve dava açılabilir.
Soru: Giderlere neden olan bir hasarı komşum veya kiracısı yaptıysa masrafı kim öder?Cevap: Ortak gidere kat maliklerinden birinin veya dairesini kullanan kiracının kusurlu hareketi sebep olmuşsa, onarım masrafı apartman kasasından ödense bile, diğer malikler bu bedeli kusurlu olan kişiye rücu etme (geri isteme) hakkına sahiptir.
"Kullanmıyorum, Ödemem" Diyebilir Misiniz? Boş Daireler ve Ortak Giderler
Apartman yaşantısında en çok karşılaşılan itirazlardan biri, zemin katta oturanların asansör masrafına veya dairesi boş olanların kapıcı parasına itiraz etmesidir. Peki, kullanmadığınız bir hizmetin bedelini ödemek zorunda mısınız?
Ortak Yerleri Kullanmaktan Vazgeçme Hakkı Yoktur
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20/c maddesi bu tartışmalara kesin bir nokta koyar: "Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz."
Zemin Kattaki Dairenin Asansör Masrafı Sorumluluğu
Eğer binanızın Yönetim Planı'nda "zemin kattakiler asansör giderlerinden muaftır" şeklinde özel bir madde yoksa, zemin katta oturan bir malik asansörü hiç kullanmasa bile bakım ve onarım masraflarına arsa payı oranında katılmak zorundadır.
Boş Dairelerin Aidat ve Isınma Giderleri
Dairesi boş olan, aylarca evine uğramayan bir mülk sahibi; "Evde yokum, çöpüm çıkmıyor, asansöre binmiyorum" diyerek aidattan muaf tutulamaz. Aidat ve ortak gider sorumluluğu fiili kullanıma değil, mülkiyet hakkına bağlıdır.
Sık Sorulan Sorular (Hızlı Yanıtlar)
Soru: Dairem diğerlerine göre daha az ısınıyor, yakıt paramdan indirim isteyebilir miyim?Cevap: Hayır. Kanuna göre "yeterince yararlanamama" gerekçesiyle aidattan veya yakıt parasından indirim yapılamaz. Ancak kat maliki, sistemdeki teknik bozukluğun giderilmesi için hakimin müdahalesini talep ederek dava açma hakkına sahiptir.
Soru: Dükkanımın girişi sokaktan, binanın içine hiç girmiyorum. Bina içi temizlik parası ödeyecek miyim?Cevap: Eğer binanın mimari projesinde ve yönetim planında dükkanlar ortak sistemin tamamen dışında bırakılmışsa, bu giderlere katılmamanız mümkündür. Ancak böyle bir istisna resmi olarak tescil edilmemişse, yasal kural gereği ödeme yapmanız gerekir.
Sitelerde (Toplu Yapılarda) ve Yönetim Planında Gider Paylaşım Kuralları
Birden fazla bloktan oluşan devasa sitelerde (toplu yapılarda) gider paylaşımı, tek bir apartmana göre çok daha karmaşıktır. Bu tür yapılarda anlaşmazlıkları önleyen en önemli belge Yönetim Planı'dır.
Aidat Paylaşımında "Anlaşma İlkesi" Nedir?
Kanun, genel giderlerin nasıl paylaştırılacağını öncelikle kat maliklerinin kendi aralarındaki anlaşmaya bırakır. Bu anlaşma Yönetim Planı ile vücut bulur. Yönetim planında yasadaki kuraldan farklı bir paylaşım modeli belirlenmişse (örneğin; tüm giderler eşit bölünür veya tüm giderler metrekareye göre bölünür), öncelikli olarak yönetim planı uygulanır.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planı adeta sitenin anayasasıdır. Olağan veya olağanüstü toplantılarda salt çoğunlukla (katılanların yarısından bir fazlası) aidat dağılım kuralı değiştirilemez. Değişiklik için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) olumlu oyu şarttır.
Toplu Yapılarda Gider Dağılımı (Madde 72)
KMK Madde 72, sitelerdeki gider karmaşasını iki ana başlıkta çözer:
- Bloka Özgü Giderler: Sadece A blok sakinlerinin kullandığı asansörün tamiri veya A blokun çatısının onarımı gibi masrafları, yalnızca o blokta oturanlar karşılar. B blok sakinlerinden para istenemez.
- Site Geneli Ortak Giderler: Sitenin girişindeki güvenlik kulübesi, peyzaj alanları, ortak yüzme havuzu veya çocuk parkı gibi tüm maliklerin kullanımına açık alanların giderlerinden, sitedeki tüm kat malikleri sorumludur.
Sık Sorulan Sorular (Hızlı Yanıtlar)
Soru: Yasal aidat dağılım kurallarını olağan apartman toplantısında oy çokluğu ile değiştirebilir miyiz?Cevap: Hayır. Yasal ilkeden (eşit veya arsa payı kuralından) farklı bir dağılım yapabilmek için, uygulamanın yönetim planına işlenmesi gerekir. Bu da ancak tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile mümkündür. Salt çoğunlukla alınan bu tür kararların hukuki geçerliliği yoktur.
Soru: Yan blokun dış cephe yalıtımı yapılıyor, masrafı bizim bloğun aidatından mı kesilecek?Cevap: Hayır. Toplu yapı kurallarına göre her blok kendi ortak kullanım alanlarının (kendi dış cephesi, kendi asansörü) giderlerinden sadece kendisi sorumludur. Diğer blok maliklerinin aidat havuzundan bu işlem için para aktarılamaz.