Anlaşmazlık, İtiraz ve Yasal Süreçler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir anagayrimenkulde birden çok bağımsız bölümün ayrı mülkiyetine dayanan ortak yaşamı düzenler. Bu ortak yaşamda hak ve yükümlülükler iç içe geçtiği için, kat malikleri arasında anlaşmazlık çıkması olağan bir durumdur. Anlaşmazlığın kanuna uygun ve zamanında çözülmesi, hem hak kaybını önler hem de ortak yaşamın kalıcılığıni korur. Bu metinde kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkların çözüm yolları; uzlaşma, arabuluculuk, iptal davası, mülkiyetin devri ve tahkim başlıkları altında, ilgili kanun maddeleri ve sürelerle birlikte açıklanmıştır.

Kat Malikleri Arası Anlaşmazlıkların Türleri

Kat mülkiyetine dayalı ortak yaşamda uyuşmazlık, çoğu zaman kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerinin kesiştiği noktalarda doğar. Uygulamada en sık karşılaşılan anlaşmazlık türleri şunlardır:

1. Ortak gider ve aidat uyuşmazlıkları: Kat maliklerinin ortak giderlere arsa payı oranında katılma yükümlülüğü, ödeme gecikmeleri ve gecikme faizi konularında doğan uyuşmazlıklar (KMK 20).
2. Ortak yerlerin kullanımı: Otopark, bahçe, merdiven boşluğu, çatı ve sığınak gibi ortak alanların amacı dışında kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar.
3. Bağımsız bölümde tadilat: Taşıyıcı sistemi, ortak duvarları veya dış cepheyi etkileyen tadilat ve onarımlardan doğan uyuşmazlıklar (KMK 19).
4. Rahatsızlık ve gürültü: Kat maliklerinin birbirini rahatsız etmeme yükümlülüğüne aykırı davranışlar (KMK 18).
5. Yenilik ve ilaveler: Ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilavelerin masraflara katılma biçimi; çok masraflı veya lüks nitelikli yeniliklerde kat malikinin gidere katılmaktan kaçınması (KMK 42 ve 43).
6. Yönetici ile uyuşmazlıklar: Yöneticinin görev ve yetkilerini aşması, hesap vermemesi veya denetim taleplerinin karşılanmaması (KMK 35, 36, 41).
7. Yönetim planı ihlalleri: Bağlayıcı sözleşme niteliğindeki yönetim planı hükümlerine aykırı davranışlar (KMK 28).

Bu uyuşmazlıkların bir bölümü taraflar arasında görüşme yoluyla çözülebilir; bir bölümü ise yargı yolunu zorunlu kılar. Çözüm yolunun seçimi, uyuşmazlığın niteliğine ve tarafların iradesine bağlıdır.

Önce Uzlaşma ve Müzakere Yolu

Uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, yargı yoluna başvurmadan, kat malikleri arasında yürütülecek sağlıklı bir müzakere ile çözülebilir. Uzlaşma, hem zaman hem de masraf açısından en düşük maliyetli çözümdür. Bu aşamada izlenecek yol şöyle sıralanabilir:

1. Uyuşmazlığın dayanağı olan yönetim planı, genel kurul kararı ve kanun hükümleri birlikte incelenir.
2. Taraflar yazılı veya sözlü olarak bir araya gelir; karşılıklı talepler ve gerekçeler açık biçimde ortaya konur.
3. Yöneticinin veya yönetim kurulunun aracılığıyla ortak bir çözüm zemini aranır.
4. Varılan mutabakat, ileride doğacak uyuşmazlıkları önlemek amacıyla karar defterine yazılır.

KMK 32, kat malikleri kurulu kararlarının, sayfaları noter onaylı karar defterine yazılıp toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanmasını öngörür. Karar defterine geçirilmiş bir mutabakat, aynı konuda sonradan çıkan anlaşmazlıkların çözümünde ilk başvuru kaynağı olur. Uzlaşma yolunun tüketilmesi, yargıya başvurmadan önce aranan önemli bir adımdır; ancak uzlaşmanın sağlanamadığı durumlarda kanunun öngördüğü diğer yollar devreye girer.

Arabuluculuk: Zorunlu Dava Şartı

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebildiği uyuşmazlıkların arabulucu eliyle çözülmesini düzenler. 7445 sayılı Kanun ile bu Kanuna eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı hâline gelmiştir.

Bu düzenlemenin pratik sonuçları şunlardır:

1. Kat mülkiyetinden doğan bir uyuşmazlıkta dava açmak isteyen taraf, önce arabulucuya başvurur.
2. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa, düzenlenen anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi ile ilam niteliğinde belge hâline getirilebilir.
3. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir; bu tutanak olmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
4. Arabuluculuk süreci hızlı işler; süre kural olarak üç haftadır ve zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.

Arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır; büro, sicile kayıtlı bir arabulucu görevlendirir. Arabulucu, tarafları bilgilendirir ve aralarındaki iletişimi yöneterek ortak bir çözüm bulunmasına çalışır. Anlaşma sağlanan hâllerde taraflar ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesi, taraflardan birinin talebi üzerine sulh hukuk mahkemesinden alınacak icra edilebilirlik şerhi ile ilam niteliği kazanır ve doğrudan icraya konulabilir. Anlaşma sağlanamayan uyuşmazlıklarda ise son tutanak, açılacak davanın zorunlu eki olur. Arabuluculuk gideri, uyuşmazlığın değerine göre değişen tarife üzerinden hesaplanır; anlaşma sağlanamaması hâlinde bu gider, ileride açılacak davada yargılama gideri olarak değerlendirilir.

Arabuluculuk, kat malikleri arasındaki aidat, ortak gider, ortak yer kullanımı ve yönetimden kaynaklanan çoğu uyuşmazlıkta zorunlu ön aşamadır. Bu zorunluluk, uyuşmazlıkların dostane yoldan çözümünü teşvik eder; tarafların mahkeme önüne gitmeden sonuç almasına imkân tanır.

Genel Kurul Kararına İtiraz ve İptal Davası (KMK 33)

Kat malikleri kurulu kararları, kural olarak bütün kat maliklerini bağlar. Kararın kanuna veya yönetim planına aykırı olduğunu düşünen kat maliki, KMK 33 uyarınca iptal davası açabilir. Bu dava için aranan süreler hak düşürücü niteliktedir ve şu şekilde belirlenmiştir:

1. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki: Karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Aykırı oy, karar defterine gerekçesiyle şerh düşülerek belgelenir.
2. Toplantıya katılmayan kat maliki: Kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir.
3. Karara olumlu oy veren kat maliki: Kural olarak bu kararın iptalini isteyemez.

Bu süreler hak düşürücü süre olduğu için mahkeme tarafından resen gözetilir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda ise süre koşulu aranmaz. İptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır ve kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilir. Kararın iptal edilmesi hâlinde bu davaya ilişkin yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

İptal davası açılması, kural olarak kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz. Davacı, telafisi güç zararların önlenmesi amacıyla mahkemeden ihtiyati tedbir talep edebilir. Ayrıca KMK 33, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikine karşı hâkimin müdahalesini de düzenler. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına ve hakkaniyet kurallarına göre karar verir; verilen karara uyulmaması hâlinde 250 Türk Lirasından 2.000 Türk Lirasına kadar idari para cezası uygulanabilir.

Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri (KMK 25)

Kat maliklerinden birinin, kanundan doğan borç ve yükümlerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hâle getirecek ölçüde ihlal etmesi durumunda, KMK 25 özel bir yaptırım öngörür: zarar gören kat malikleri, bu kişinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devrini isteyebilir.

Kanunda çekilmezlik hâlleri sınırlı olarak sayılmıştır:

1. Ortak gider ve avans borçlarını ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibi yapılmasına yol açılması,
2. Hâkimin KMK 33 gereğince verdiği emre rağmen, kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemekte bir yıl boyunca ısrar edilmesi,
3. Bağımsız bölümün ahlaka aykırı amaçlarla kullanılması.

Mülkiyetin devri davası, kat malikleri kurulunun kararı üzerine olumlu oy kullanan kat maliklerince sulh hukuk mahkemesinde açılır. Devir bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi ve arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi gerekir. Bu dava, mülkiyet hakkına doğrudan etki eden ağır bir yaptırım olduğu için, kanunda aranan şartların tamamının birlikte gerçekleşmesi aranır; koşullardan birinin eksik olması hâlinde dava reddedilir.

Mahkeme, devre karar verdiği takdirde bağımsız bölümün değerini bilirkişi aracılığıyla belirler ve bu bedel, devri talep eden kat maliklerinin arsa payları oranında bölüştürülür. Bedelin hükümden önce depo edilmesi, devir kararının icra edilebilmesi için zorunludur. Devir kararı kesinleştiğinde, bağımsız bölümün mülkiyeti tapu sicilinde yeni malikler adına tescil edilir. Bu yaptırım, ortak yaşamı sürdürülemez hâle getiren kat malikine karşı uygulanan son çare niteliğindedir; bu yüzden mahkemeler, çekilmezlik koşulunu dar yorumlar ve her uyuşmazlıkta bu yola gidilmesine izin vermez.

Tahkim Yolu

Kat malikleri, yönetim planına koyacakları bir tahkim şartı ile aralarındaki uyuşmazlıkların hakem eliyle çözülmesini kararlaştırabilir. Tahkim, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 407 ve devamı maddelerinde düzenlenir. Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebildiği konularda tahkim yoluna gidilebilir.

Tahkimin sağladığı başlıca yararlar şunlardır:

1. Uyuşmazlığın uzman hakemlerce ve daha kısa sürede çözülmesi,
2. Yargılamanın kural olarak tek dereceli işlemesi,
3. Tarafların kendi seçtikleri usul kurallarını uygulayabilmesi.

Tahkim yolunun işleyebilmesi için yönetim planında açık bir tahkim şartının bulunması gerekir. Bu şart yoksa, uyuşmazlıkların çözüm yeri kural olarak görevli mahkemelerdir.

Dava Türleri, Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyetinden doğan davalarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Başlıca dava türleri ve mahkemeleri aşağıdaki tabloda kısacasınmiştir:

Dava açılmadan önce, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; bu şart, tablodaki dava türlerinin tamamı için aranır.

Süreler ve Yargılama Masrafları

Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar. Önemli süreler ve bunlara ilişkin açıklamalar aşağıda gösterilmiştir:

Yargılama masrafları; harçlar, bilirkişi ücretleri ve vekâlet ücretlerinden oluşur. İptal davasının kabulü hâlinde bu davaya ilişkin yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Davayı kaybeden taraf, kural olarak yargılama giderleri ile karşı tarafın vekâlet ücretini ödemekle yükümlü olur.

Yargıtay İlkeleri ve Yerleşik İçtihat

• Yargıtay 18. HD 2003/2786 E. 2003/3298 K.: Kararı kabul etmeyen kat maliki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir; açılmazsa karar bağlayıcıdır.

Yargıtay'ın kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına ilişkin yerleşik içtihadı, uygulamada yol gösterici nitelik taşır. Bu içtihattan çıkan başlıca ilkeler şunlardır:

1. İptal davasında öngörülen süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan, mahkeme bu süreleri kendiliğinden gözetir; sürenin geçirilmesi dava hakkını sona erdirir.
2. Karara olumlu oy veren kat maliki, kural olarak bu kararın iptalini isteyemez; aksi yöndeki talep dinlenmez.
3. Genel kurul kararı, iptali istenmediği sürece bütün kat maliklerini bağlar; kararın icrası, iptal davası açılması ile kendiliğinden durmaz.
4. Yokluk ve mutlak butlan hâllerinde süre koşulu aranmaz; bu tür kararlar baştan itibaren hüküm doğurmaz.
5. Mülkiyetin devri davasında çekilmezlik şartı titizlikle aranır; devir, ancak kanunda sayılan hâllerin varlığı ve bedelin depo edilmesi ile gerçekleşir.

Bu ilkeler, dava açmadan önce talebin dayanağının ve sürelerin doğru değerlendirilmesini zorunlu kılar. Somut olayın değerlendirilmesi, dosya içeriğine ve güncel içtihada göre uzman görüşü ile yapılmalıdır.

İmer Yönetim ile Uyuşmazlık Yönetimi ve Hukuki Destek

Apartman ve site yönetimi alanında yirmi yılı aşkın deneyime sahip İmer Yönetim, Mersin genelinde kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkların kanuna uygun biçimde çözülmesi için profesyonel destek sunar. Kurucularımız Onur Ummak ve Nimet Aydın Ummak, kat mülkiyeti mevzuatına hâkimiyetleri ve alandaki uzun yıllara dayanan uygulama deneyimleri ile yönetim süreçlerinin sağlıklı yürütülmesini sağlar.

İmer Yönetim olarak sunduğumuz destek başlıkları şunlardır:

1. Genel kurul toplantılarının usulüne uygun yapılması ve karar defterinin düzenli tutulması,
2. Uyuşmazlıkların dava öncesinde uzlaşma ve arabuluculuk yoluyla çözümü,
3. İptal davası ve mülkiyetin devri gibi yargı süreçlerinde hukuki yönlendirme ve dosya takibi,
4. Ortak gider, aidat ve yönetim planı uygulamalarında düzenli kayıt ve şeffaf yönetim.

Kat malikleri arasındaki bir anlaşmazlıkta hak kaybına uğramamak için süreleri doğru takip etmek ve doğru yola başvurmak gerekir. Hukuki destek ve yönetim danışmanlığı için İmer Yönetim ile 0533 406 88 08 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz.