Apartman Aidat Artış Oranı 2026: Yasal Dayanak
Apartman aidatlarına yapılacak zammın yasal çerçevesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ile belirlenir. Bu maddeye göre kat malikleri; ortak giderlere, arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Aidat miktarı ve artış oranı ise kat malikleri kurulunun (genel kurul) alacağı kararla netleşir.
Kanun, aidat artışı için sabit bir tavan oran koymaz. Piyasada yaygın uygulama TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) veya TEFE/TÜFE ortalaması üzerinden artış yapmaktır. 2026 yılı itibarıyla bu oranlar TÜİK tarafından aylık olarak açıklanmaya devam etmektedir.
2026 Yılı Apartman Aidat Artış Oranları (TEFE - TÜFE Karşılaştırması)
Aidat artış oranı belirlenirken en sık başvurulan iki gösterge TEFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) ve TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi)'dir. Aşağıdaki tabloda 2026 yılı için bu iki göstergenin karşılaştırmasını ve aidat zammında hangisinin daha uygun olduğunu görebilirsiniz.
| Kriter | TEFE (ÜFE) | TÜFE |
|---|---|---|
| Kapsam | Üretici fiyatları, sanayi girdileri | Tüketici sepeti, hane halkı harcamaları |
| Açıklayan Kurum | TÜİK | TÜİK |
| Aidat İçin Uygunluk | Enerji, malzeme giderleri için referans | Personel, hizmet giderleri için referans |
| 2026 Beklenen Yıllık | %25 - %35 aralığı | %28 - %38 aralığı |
| Apartman Türü | Asansör, ısıtma sistemleri yoğun binalar | Personel gideri yoğun bina ve siteler |
| Yaygın Tercih | Sanayi siteleri, büyük tesisler | Konut apartmanları ve siteler |
Yıllara Göre Apartman Aidat Artış Oranları
Son yıllarda apartman aidatlarına uygulanan ortalama artış oranları aşağıdaki gibidir. Bu oranlar, genel kurul kararlarına ve yıllık enflasyon verilerine dayanmaktadır.
| Yıl | Ortalama Aidat Artışı | Yıllık TÜFE | Açıklama |
|---|---|---|---|
| 2020 | %12 - %15 | %14,60 | Pandemi etkisiyle düşük artış |
| 2021 | %18 - %25 | %36,08 | Kur şoku, enerji zamları |
| 2022 | %50 - %65 | %64,27 | Yüksek enflasyon dönemi |
| 2023 | %55 - %70 | %64,77 | Asgari ücret artışı etkisi |
| 2024 | %40 - %55 | %44,38 | Enflasyonda kısmi gerileme |
| 2025 | %35 - %45 | ~%38 | Dezenflasyon süreci |
| 2026 | %28 - %38 | ~%30 | Öngörülen aralık |
Aidat Artışı Nasıl Hesaplanır?
Aidat artış oranı hesaplanırken izlenecek adımlar şöyledir:
- Mevcut aylık gider bütçesi çıkarılır. Son 12 aylık elektrik, su, doğalgaz, personel, bakım, sigorta ve diğer ortak giderler toplanıp aylık ortalaması bulunur.
- Gelecek yıl için öngörülen gider artışı hesaplanır. Asgari ücret zammı, elektrik/doğalgaz zam oranları, bakım sözleşmelerindeki artışlar dikkate alınır.
- TÜFE veya TEFE/TÜFE ortalaması referans alınır. Çoğu apartman, TÜİK'in açıkladığı yıllık TÜFE oranını baz alır. TEFE, daha çok malzeme-yoğun binalarda kullanılır.
- Genel kurul onayına sunulur. Hesaplanan oran, kat malikleri genel kurulunda oylanarak karara bağlanır.
Genel Kurulda Aidat Artış Kararı Nasıl Alınır?
Aidat artışı, apartman genel kurulunda kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. KMK'nın 30. maddesine göre çift çoğunluk (salt çoğunluk) aranır. Yani genel kurula katılanların yarıdan bir fazlasının "evet" oyu yeterlidir; tüm kat maliklerinin çoğunluğu şart değildir.
Karar sürecinde dikkat edilmesi gereken noktalar:
- Gündeme madde eklenmeli: Aidat artışı, genel kurul gündeminde açıkça belirtilmelidir. "2026 yılı aidat artış oranının belirlenmesi" şeklinde yazılır.
- Bütçe sunulmalı: Yönetici, neden bu oranda artış gerektiğini gider kalemleriyle birlikte kat maliklerine sunmalıdır.
- Alternatif oranlar oylanabilir: Tek bir oran yerine %25, %30, %35 gibi alternatifler oylanarak en çok oyu alan kabul edilir.
- Karar deftere yazılır: Alınan karar, kat malikleri kurulu karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılanlarca imzalanmalıdır.
- Muhalefet şerhi: Karara katılmayan malikler, muhalefet şerhini yazdırarak 1 ay içinde iptal davası açma hakkını saklı tutabilir.
Site Aidat Artış Oranı 2026
Site aidat artış oranları, apartman aidatlarına kıyasla genellikle biraz daha yüksektir. Sebebi basit: Sitelerde ortak alanlar daha geniş, çalışan sayısı daha fazla ve havuz, spor salonu, güvenlik, peyzaj gibi ek gider kalemleri vardır.
2026 yılı için site aidat artış oranı genellikle şu aralıkta seyretmektedir:
- 10-30 daireli küçük siteler: %28 - %35
- 30-100 daireli orta ölçekli siteler: %30 - %38
- 100+ daireli büyük siteler: %32 - %40 (güvenlik, havuz, peyzaj giderleri nedeniyle daha yüksek)
Yargıtay Kararı Işığında Aidat Artışı
Aidat artışına ilişkin en önemli Yargıtay kararlarından biri, genel kurulda alınan kararların objektif iyi niyet kurallarına uygun olması gerektiğini vurgular. Yargıtay, fahiş oranda aidat artışı yapılmasını "hakkın kötüye kullanımı" saymaktadır.
Bu karardan çıkan sonuç açıktır: Yönetici, aidatı "aklına estiği gibi" artıramaz. Artışın makul ve gerekçeli olması şarttır. Aksi halde karar mahkemece iptal edilir.
Aidat Artışında Dikkat Edilmesi Gereken 7 Kritik Nokta
- Bütçe şeffaf olsun: Kat malikleri, artışın nedenini anlamalıdır. Gider dökümü olmadan yapılan zam itiraz getirir.
- Enflasyonun çok üstüne çıkmayın: TÜFE'nin 2 katı ve üzerindeki artışlar mahkemede iptal riski taşır.
- Kararı yazılı hale getirin: Sözlü mutabakat yetmez; karar defterine işlenmeli, imzalatılmalıdır.
- Aidat borcu takibini aksatmayın: Artıştan sonra ödemeyenler için KMK 20 uyarınca icra takibi hakkınızı kullanın.
- Site-apartman farkını bilin: Site aidat artış oranı, apartmandan farklıdır. Yönetim planınıza bakın.
- Aidat gecikme faizini unutmayın: KMK'ya göre aylık %5'e kadar gecikme faizi uygulanabilir.
- Profesyonel destek alın: Hesaplama ve hukuki süreç için uzman bir yönetim şirketiyle çalışmak sorunları azaltır.
Sıkça Sorulan Sorular
- S: 2026'da apartman aidatına en fazla ne kadar zam yapılabilir?
- Kanunda net bir tavan yoktur. Ancak Yargıtay kararları, TÜFE'nin çok üzerinde bir artışı "fahiş" sayıp iptal edebilmektedir. 2026 için %28-38 bandı makul kabul edilir. Aidat artış kararının mutlaka genel kurulda oylanması gerekir; yönetici tek başına zam yapamaz.
- S: Site aidat artış oranı ile apartman aidat artış oranı aynı mı?
- Hayır. Site aidat artış oranı genelde apartmana göre %3-5 puan daha yüksektir. Sitelerde güvenlik, peyzaj, havuz bakımı, ortak alan elektrik-su giderleri daha fazla olduğu için artış oranı da buna paralel yükselir.
- S: Aidat artışına itiraz eden kat maliki ne yapabilir?
- Genel kurulda muhalefet şerhi koyan kat maliki, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Mahkeme, artışın fahiş olup olmadığını bilirkişi marifetiyle inceler.
- S: Yönetici genel kurul olmadan aidat artışı yapabilir mi?
- Kesinlikle hayır. KMK'ya göre aidat miktarı ve artış oranı ancak kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Yöneticinin tek başına zam yapması hukuka aykırıdır ve yapılan zam geçersizdir. Kat malikleri eski aidat üzerinden ödemeye devam edebilir.
- S: Aidat artışı hangi aydan itibaren geçerli olur?
- Genel kurul kararında belirtilen tarihten itibaren geçerlidir. Genellikle ocak ayı veya genel kurul tarihini takip eden aybaşı olarak belirlenir. Kararda "1 Ocak 2026'dan itibaren" veya "karar tarihini izleyen aybaşından itibaren" şeklinde net ifade bulunmalıdır.
- S: Aidatını ödemeyen kat malikine ne yapılır?
- KMK 20. madde gereği, aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatılır. Ayrıca aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Borcun 3 ayı aşması halinde kat malikliğinden çıkarma (tahliye) davası dahi açılabilir.
- S: Aidat artış karar örneğini nereden bulabilirim?
- Genel kurulda kullanabileceğiniz hazır karar örnekleri ve şablonlar için Aidat Artışı Karar Örnekleri sayfamızı ziyaret edebilirsiniz. Ayrıca bize ulaşarak ücretsiz danışmanlık alabilirsiniz.