Asansör, apartmanın en çok kullanılan ve en az görünen ortak alanıdır. Kapı açılır, kabin çıkar, kimse aklına bakım getirmez; ta ki arıza bir kat malikini yarım saat kabinde bırakana kadar. Mersin'de çok katlı apartmanların çoğunda asansör vardır ve asansör bakımı bir tercih değil, yasal bir zorunluluktur.
Bu yazıda asansör bakımının yasal dayanağını, periyodik kontrol süresini, bakım sözleşmesi zorunluluğunu, aylık bakım ücretini belirleyen faktörleri ve yöneticinin sorumluluğunu anlatıyoruz.
Asansör bakımı denince akla yalnızca servisin ayda bir gelip yağ damlatması gelir; oysa işin bir de resmi denetim ayağı vardır. Periyodik kontrol ile rutin bakımı karıştırmak, apartmanlarda en sık yapılan hatadır. İkisi ayrı işlemdir, ayrı kurumlarca yapılır ve ayrı belgelerle ispat edilir.
Okuma Seviyesi: Orta • Tahmini Okuma Süresi: 10 dakika
Asansör Bakım Zorunluluğu (Yıllık Kontrol)
Asansörlerin güvenliği, Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği ve Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği ile düzenlenir. Buna göre her asansör, yılda en az bir kez yetkili A tipi muayene kuruluşu tarafından periyodik kontrolden geçirilmelidir. Kontrol sonunda asansöre renkli bir etiket verilir; bu etiket asansörün güvenlik durumunu gösterir.
Kontrol, sıradan bir bakım değildir. Yetkili kuruluş; fren sistemini, halatları, kapı kilitlerini, aşırı hız regülatörünü ve acil durum tertibatını denetler. Muayene sonucu düzenlenen rapor, apartman yönetiminin dosyasında saklanmalıdır. Bu rapor hem güvenliğin ispatı hem de olası bir kazada yöneticinin sorumluluktan kurtulmasının anahtarıdır.
Periyodik kontrolün amacı kaza önlemektir; ancak kontrol tek başına yetmez. Kontrol, asansörün o anki durumunun fotoğrafını çeker. Asansörü güvenli tutan asıl iş, yıl boyunca düzenli yapılan aylık bakımdır. Bu ikisi birbirinin yerine geçmez.
Periyodik kontrolü, TURKAK tarafından akredite edilmiş A tipi muayene kuruluşu yapar. Bu kuruluş bağımsızdır; asansörün bakımını yapan servisle aynı firma olamaz. Böylece kontrolün tarafsızlığı güvence altına alınır. Bina yöneticisi, kontrol randevusunu zamanında almak ve asansörü muayeneye hazır halde bulundurmakla yükümlüdür.
Asansörün ilk kurulumundaki uygunluğu ayrı, işletme dönemindeki güvenliği ayrı düzenlenir. Bina tamamlanıp asansör kullanıma girdikten sonra devreye periyodik kontrol ve bakım yükümlülükleri girer. Yani asansör belgeli olsa bile, yıllar içinde bakımsızlıktan güvensiz hale gelebilir.
Periyodik Bakım Süresi ve Kapsamı
Yıllık kontrolün yanında asansörün aylık bakımı da zorunludur. Aylık bakım; kabin ve kat kapılarının ayarı, yağlama, fren kontrolü, buton ve aydınlatma kontrolü, emniyet tertibatının denenmesi gibi işleri kapsar. Düzenli aylık bakım, küçük arızaların büyük kazalara dönüşmesini önler.
Bakımda Neler Kontrol Edilir?
Yetkili servis her bakımda belli başlı noktaları denetler. Taşıyıcı halatların aşınması, fren balatalarının durumu, kapı kilitlerinin emniyeti, kabin içi haberleşme düzeneği ve makine dairesinin temizliği bunların başında gelir. Bakım sonunda düzenlenen servis raporu, yapılan işleri ve değişen parçaları kayıt altına alır. Bu kayıtlar, periyodik kontrolde muayene kuruluşuna da sunulur.
Bakımın kapsamı asansörün yaşına ve markasına göre değişir. Eski bir asansörde halat ve makine dairesi kontrolü daha sık gerekebilir. Yeni nesil asansörlerde elektronik arıza kayıtları bakımı kolaylaştırır. Her durumda bakım kayıtları, servis tarafından tutulur ve yönetici tarafından denetlenebilir olmalıdır.
Bakım takvimi asansörün yoğunluğuna göre de planlanabilir. Çok yoğun kullanılan, çocuklu ve yaşlı nüfusun yoğun olduğu binalarda bakım aralığının kısaltılması yerinde olur. Yönetmelik asgari sıklığı belirler; yönetici ihtiyaca göre daha sık bakım yaptırabilir.
Bakım sırasında yapılan işlemler ve değişen parçalar servis raporuna yazılır. Bu raporlar apartman dosyasında saklanır; hem periyodik kontrolde istenir hem de ileride bir arızada sorumluluğun tespitinde kullanılır. Rapor tutmayan bir servis, asansörün geçmişini bilinmez bırakır.
Bakım Sözleşmesi Zorunlu mu?
Evet. Apartman yöneticisi, asansörün bakımı için yetkili bir servisle bakım sözleşmesi yapmak zorundadır. Sözleşmesiz bir asansör, periyodik kontrolden de geçemez; çünkü kontrol kuruluşu bakım sözleşmesini ve bakım kayıtlarını ister.
Sözleşme, bakım periyodunu, müdahale süresini ve sorumlulukları yazılı olarak belirler. Sözleşmesi olmayan bir asansörde kaza yaşanırsa sorumluluk doğrudan bina yöneticisinde toplanır. Bu yüzden sözleşme bir maliyet kalemi değil, bir koruma kalkanıdır.
Sözleşme yaparken yalnızca fiyata bakılmamalıdır. Servisin yetki belgesi, arıza müdahale süresi, yedek parça kapsamı ve hafta sonu nöbet düzeni de sözleşmeye yazılmalıdır. Mersin'de bazı apartmanlar en düşük teklifi seçer; sonra bir arızada servisin günlerce gelmediğini görür. Doğru sözleşme, fiyat kadar müdahale hızını da güvence altına alır.
Yetkili servis seçerken belge numarası ve TURKAK onayı sorgulanmalıdır. Belgesiz ya da yetkisiz bir kişiye asansör bakımı yaptırmak, hem güvenliği riske atar hem periyodik kontrolde sorun çıkarır. İmer Yönetim, çalıştığı servisleri bu kriterlere göre seçer ve sözleşmeleri yönetir.
Aylık Bakım Ücreti Ne Kadar?
Aylık asansör bakım ücreti için sabit bir rakam yoktur. Ücreti belirleyen faktörler şunlardır:
- Asansör sayısı ve kat adedi
- Asansörün yaşı ve markası
- Sözleşmenin kapsamı (yalnız bakım mı, arıza dahil mi)
- Yedek parça ve işçilik koşulları
Mersin'de fiyatlar servisten servise değişir. Yalnızca en düşük fiyata bakmak yanıltıcı olur; sözleşmede arıza müdahale süresi ve parça kapsamı da değerlendirilmelidir. İmer Yönetim, yönettiği binalarda sözleşmeleri karşılaştırıp kat maliklerine en uygun koşulu sunar.
Bakım sözleşmeleri genelde iki türlü yapılır: yedek parça hariç ve yedek parça dahil. Parça dahil sözleşmede aylık ücret yüksek görünür ama beklenmedik arıza masrafı çıkmaz. Parça hariç sözleşmede ise ücret düşük kalır, arıza halinde parça bedeli ayrıca fatura edilir. Apartmanın bütçesine hangisinin uyduğu, asansörün yaşına bakılarak karar verilir.
Güvenlik ve Sorumluluk
Asansörün güvenli çalışmasından birinci derecede sorumlu kişi bina yöneticisidir. Periyodik kontrol yaptırılmazsa veya bakım ihmal edilirse, kaza halinde hem hukuki hem cezai sorumluluk doğabilir. Kırmızı etiket alan asansörün kullanımı yasaktır; eksiklikler 60 gün içinde giderilmelidir.
Bir asansör kazasında zarar gören kişi, tazminatını apartmandan ve kusuru varsa yöneticiden isteyebilir. Bakım sözleşmesi ve periyodik kontrol raporu düzenli tutulmuşsa, yönetici özen yükümlülüğünü yerine getirdiğini ispat eder ve sorumluluktan kurtulabilir. Kayıt tutmamak, yöneticiyi savunmasız bırakır.
Aşağıdaki tablo, periyodik kontrolde verilen renk etiketlerinin anlamını özetler. Yönetici, etiket rengine göre hareket etmekle yükümlüdür.
Kaza halinde hukuki sorumluluğun yanında cezai sorumluluk da gündeme gelir. Bakımı ihmal edilen bir asansörde yaralanma olursa, Türk Ceza Kanunu kapsamında taksirle yaralamadan sorumluluk doğabilir. Bu yüzden asansör güvenliği, para varsa yaptırılır konusu değil, yöneticinin yerine getirmek zorunda olduğu bir ödevdir.
Asansör kapısına ve kabinine yıllık kontrol etiketi ile acil durum talimatı asılması da yönetimin görevidir. Kullanıcılar, asansörün hangi etikete sahip olduğunu ve bir arızada kimi arayacağını görebilmelidir. Mersin'de birçok binada bu etiketler kaybolur ya da güncellenmez; oysa bu küçük detay, denetimde ve kazada büyük fark yaratır.
| Etiket | Durum | Yapılması Gereken |
|---|---|---|
| Yeşil | Güvenli | Kullanıma devam, sonraki yıllık kontrolü takip et |
| Mavi | Hafif kusur | Kusurları kısa sürede gider |
| Sarı | Ciddi kusur | Belirlenen sürede (60 gün) gider, kontrolü yenilet |
| Kırmızı | Kullanılamaz | Kullanımı durdur, eksiklikleri giderip yeniden muayene ettir |
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru: Asansör bakımı yılda kaç kez yapılır?
Cevap: Periyodik kontrol yılda en az bir kez yapılır; bunun yanında asansörün aylık bakımı zorunludur. Yani yılda bir resmi kontrol, on iki kez rutin bakım söz konusudur.
Soru: Bakım sözleşmesi zorunlu mu?
Cevap: Evet. Apartman yöneticisi, yetkili bir servisle bakım sözleşmesi yapmak zorundadır. Sözleşmesiz asansör periyodik kontrolden geçemez.
Soru: Asansör arızasından kim sorumlu?
Cevap: Asansörün güvenli çalışmasından birinci derecede bina yöneticisi sorumludur. Bakım ve kontrol ihmal edilmişse kaza halinde hukuki ve cezai sorumluluk yöneticide toplanır.
Soru: Kırmızı etiketli asansör kullanılabilir mi?
Cevap: Hayır. Kırmızı etiket asansörün kullanılamaz olduğunu gösterir. Eksiklikler giderilip yeniden muayene yaptırılmadan asansör kullanılamaz.
İmer Yönetim, Mersin'deki apartman ve sitelerde asansör bakım sözleşmelerini, periyodik kontrolleri ve etiket takibini yönetir. Asansörünüz kırmızı etiket aldıysa hemen arayın.