Okuma Seviyesi: Orta • Tahmini Okuma Süresi: 10 dakika
Güçlendirme kararı, maliyet paylaşımı ve 6306 süreci için kat malikleri kurulunu organize etmek mi istiyorsunuz? İmer Yönetim, Mersin'de süreci baştan sona yönetir. Hemen arayın.
Binanın riskli yapı olup olmadığını öğrenmek için önce lisanslı bir kuruluşa başvurulur. Başvuru tek bir malik tarafından da yapılabilir; diğer maliklerin onayı gerekmez. Tespit ücreti başvuran tarafından ödenir, rapor sonucu tüm malikleri bağlar.
Deprem güçlendirme ile zorunlu deprem sigortası (DASK) ayrı kavramlardır. DASK, deprem sonrası hasarı sigorta ile karşılar; güçlendirme ise binanın depreme dayanıklı hale getirilmesidir. Güçlendirilmiş binalarda sigorta primi daha düşük olabilir.
1. Güçlendirme Zorunlu mu?
Deprem güçlendirme, binanın taşıyıcı sisteminin deprem yönetmeliğine uygun hale getirilmesidir. Zorunluluk, binanın risk durumuna göre değişir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre riskli yapı tespit edilen binalarda güçlendirme veya yıkım-yeniden yapım zorunlu hale gelir.
Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisanslandırdığı kuruluşlarca yapılır. Bu kuruluşlar binada inceleme yapar, gerekiyorsa numune alır ve rapor düzenler. Rapor, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne şerh konur.
Mersin birinci derece deprem bölgesinde yer alır. 2023 Kahramanmaraş depremlerinin ardından birçok apartman sakini binasının durumunu sorgulamaya başladı. Özellikle eski yapı stoğunun yoğun olduğu mahallelerde riskli yapı tespiti başvuruları arttı.
Riskli yapı tespiti yapılmamış bir binada güçlendirme zorunlu değildir. Ancak kat malikleri, binanın yaşına ve durumuna bakarak kendi istekleriyle de güçlendirme kararı alabilir. Zorunluluk, özellikle riskli yapı raporu çıktığında doğar.
Güçlendirme kararı alınmadan önce mutlaka statik rapor hazırlanmalıdır. Bu rapor, binanın taşıyıcı sisteminin durumunu ve hangi elemanların güçlendirilmesi gerektiğini ortaya koyar. Statik rapor olmadan alınan karar, yanlış müdahaleye ve boşa harcanan maliyete yol açabilir.
Güçlendirme kararının alınması için olağanüstü genel kurul toplantısı yapılabilir. Toplantı çağrısı, gündem maddesiyle birlikte tüm kat maliklerine usulüne uygun duyurulmalıdır. Çağrıda güçlendirme konusunun açıkça yazılması, alınacak kararın geçerliliği için önemlidir.
Güçlendirme çalışmasının süresi, binanın büyüklüğüne göre birkaç ay ile bir yıl arasında değişir. Bu süre boyunca binada oturulabilir ya da dairelerin boşaltılması gerekebilir. Çalışma planı, mühendis raporuyla birlikte kat maliklerine sunulmalıdır.
2. Karar Nasıl Alınır?
2.1. 4/5 Çoğunluk
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 42'ye göre güçlendirme gibi önemli yatırımlar, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından 4/5 çoğunluğuyla kararlaştırılır. On daireli bir binada bu, sekiz kat malikinin onayı anlamına gelir.
Çoğunluk iki ayrı ölçüte göre sağlanmalıdır: hem bağımsız bölüm sayısının 4/5'i hem de arsa payının 4/5'i. Bir ölçüt sağlanıp diğeri sağlanmazsa karar geçerli olmaz.
Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde güçlendirme çalışması gerekiyorsa ve bu çalışma o dairenin kullanımını kısıtlıyorsa, ilgili kat malikinin rızası aranır. Bu tür durumlarda genel kurulda alınan çoğunluk kararı tek başına yeterli olmayabilir.
2.2. Oy Birliği Gereken Haller
Ortak yerlerde yapılacak ve kat maliklerinin kullanımını ciddi biçimde kısıtlayan köklü değişiklikler oy birliği gerektirebilir. Ancak riskli yapı kapsamındaki güçlendirme, 6306 sayılı kanunla özel düzenlemeye tabidir; burada karar nisabı farklı işleyebilir. Hangi nisabın geçerli olduğu, binanın riskli yapı tespitine bağlıdır.
Aşağıdaki tablo, güçlendirme ve dönüşümde karşılaşılan karar nisaplarını özetler.
| Karar Türü | Nisap |
|---|---|
| Güçlendirme (KMK md. 42) | Sayı ve arsa payı bakımından 4/5 çoğunluk |
| Kullanımı kısıtlayan köklü değişiklik | Oy birliği |
| Riskli yapıda güçlendirme veya yıkım | 6306 sayılı kanun hükümleri (2/3 çoğunluk) |
Güçlendirme maliyeti, proje bedeli, yapı denetim ücreti ve inşaat giderlerinden oluşur. Mersin'de bazı binalarda kat malikleri, maliyeti kademeli olarak toplamak için aylık bir güçlendirme fonu kurar. Bu yöntem, tek seferde yüksek ödeme yapmak istemeyen kat malikleri için pratiktir.
Güçlendirme gideri için kat malikleri banka kredisi kullanabilir. Bazı bankalar, deprem güçlendirme projelerine özel kredi imkanı sunar. Kredi kullanımı ve ödeme planı da genel kurulda karara bağlanmalıdır.
Güçlendirme payını ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatılabilir. Ayrıca KMK, ortak giderlerin ödenmemesi halinde ipotek hakkı tanır. Bu yüzden güçlendirme payı, ödenmediği takdirde yasal yollarla tahsil edilebilir.
3. Maliyet Nasıl Paylaşılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır. Güçlendirme maliyeti de kural olarak arsa payına göre bölüşülür. Arsa payı yüksek olan daire, maliyetten daha büyük pay alır.
Kat malikleri farklı bir paylaşım kararı alabilir; ancak bu kararın da usulüne uygun çoğunlukla alınması gerekir. Güçlendirme projesi, yapı denetim ve inşaat maliyetleri ayrı kalemlerdir. Mersin'de toplam maliyet, binanın büyüklüğüne ve yapılacak işin kapsamına göre değişir.
Kiracılar bu maliyetten sorumlu değildir. Güçlendirme gideri, bağımsız bölüm maliklerinin yükümlülüğündedir. Bu nokta, apartman yönetimi açısından aidat benzeri ortak giderlerden farklı bir tablo çizer; güçlendirme, aylık işletme gideri değil, bir defaya mahsus yatırım gideridir.
Riskli yapı tespitine itiraz etmek mümkündür. Mal sahipleri, rapora itiraz ederek yeniden inceleme talep edebilir. İtiraz süresi ve usulü, 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde düzenlenmiştir. İtiraz sürecinde binanın riskli yapı statüsü askıda kalır.
Kentsel dönüşümde hak sahipleri, yeni yapıda arsa payları oranında bağımsız bölüm alır. Sürece katılmayan azınlık payları ise kanun hükümlerine göre açık artırmayla satılabilir. Bu yüzden riskli yapı sürecinde kararlara katılmak, hak kaybını önler.
Bina riskli yapı tespitine girdiğinde, kat malikleri güçlendirme ile kentsel dönüşüm arasında seçim yapar. Güçlendirme mevcut yapıyı korurken, kentsel dönüşüm yeni bir bina inşa eder. Seçimde maliyet, süre ve binanın mevcut durumu birlikte değerlendirilir.
4. 6306 Kentsel Dönüşüm İlişkisi
Riskli yapı tespiti yapılan bina için önce güçlendirme veya yıkım kararı verilir. Güçlendirme teknik ve ekonomik olarak mümkünse bina güçlendirilir; mümkün değilse kentsel dönüşüm kapsamında yeniden yapılır. 6306 sayılı kanun, riskli yapılarda kat maliklerine süre tanır. Süre içinde karar alınmazsa idari süreç devreye girer.
Kentsel dönüşümde karar nisabı 2/3 çoğunluktur; bu, güçlendirmedeki 4/5 nisabından farklıdır. Bu yüzden binanın riskli yapı tespitine girmiş olup olmadığı, hangi nisabın uygulanacağını doğrudan etkiler.
6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerine kira yardımı ve kredi desteği gibi imkanlar da sunulur. Bu destekler, güçlendirme veya yeniden yapım kararının mali yükünü hafifletmeye yardımcı olur.
Güçlendirme kararı alınan binada, çalışmalar sırasında dairelerin boşaltılması gerekebilir. Bu durumda geçici konaklama ve taşınma giderlerinin nasıl karşılanacağı genel kurulda netleştirilmelidir. Bu ayrıntılar önceden konuşulmazsa, süreç içinde anlaşmazlık çıkar.
Güçlendirme çalışması tamamlandıktan sonra binaya yapı kullanma izni veya güçlendirme onayı alınır. Bu belge, binanın deprem güvenliğinin resmi kaydıdır. Belgenin apartman dosyasında saklanması, ileride yapılacak satış ve kiralama işlemlerinde değer sağlar.
5. Sıkça Sorulan Sorular
Güçlendirme kararı kaç oyla alınır?
Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 42 uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından 4/5 çoğunluğuyla alınır. Riskli yapı kapsamında 6306 sayılı kanunun özel hükümleri uygulanır.
Güçlendirme maliyetini kim öder?
Cevap: Aksine bir karar yoksa maliyet arsa payı oranında tüm kat malikleri tarafından ödenir. Kiracılar değil, bağımsız bölüm malikleri sorumludur.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Cevap: Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar binada inceleme yapar, gerekiyorsa numune alır ve rapor düzenler. Rapor tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapuya şerh konur.
Güçlendirme mi yıkım mı daha avantajlı?
Cevap: Binanın durumuna göre değişir. Statik rapor, güçlendirmenin teknik ve ekonomik olarak mümkün olup olmadığını gösterir. Karar için mutlaka mühendis raporu alınmalıdır.
Bu makale 20 Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun). Herhangi bir hukuki işlem öncesi bir avukata danışmanızı öneririz.