Apartman Genel Kurul Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

Okuma Seviyesi: Kolay • Tahmini Okuma Süresi: 8 dakika

Toplantı Yeter Sayısı: İlk ve İkinci Toplantı

Kat malikleri kurulu, apartmanın en yetkili karar organıdır. Yöneticiyi seçen, aidatı belirleyen, bütçeyi onaylayan ve ortak yerlerle ilgili kararları alan bu kurulun toplantısı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesine göre belirli bir yeter sayıyla toplanır. Yeter sayı sağlanmadan alınan kararlar sonradan iptal davasına konu olabilir. Bu yüzden toplantı çağrısı yapmadan önce yeter sayı kuralını bilmek şarttır.

İlk toplantıda yeter sayı

KMK Madde 30, kat malikleri kurulunun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağını söyler. Burada iki ölçü aynı anda aranır: hem daire sayısının hem de arsa payının yarıdan fazlası. Yalnızca daire sayısı yetmez, arsa payının da yarıyı geçmesi gerekir.

Örnek verelim: Mezitli'de 12 daireli bir apartmanı ele alalım. Toplantının geçerli olması için en az 7 dairenin katılması gerekir; ancak bu 7 dairenin arsa payı toplamı da binanın toplam arsa payının yarısından fazla olmalıdır. Küçük dairelerin çoğu katılıp büyük daireler katılmazsa, sayı yarıyı geçse bile arsa payı yarıyı geçmiyorsa toplantı yapılamaz.

Toplantıya katılamayan kat maliki, bir başkasına vekalet vererek oy kullanma hakkını devredebilir. Vekalet yazılı olmalıdır; sözlü vekalet geçerli sayılmaz. Mersin'de yaz döneminde şehir dışında olan malikler, yöneticiye veya komşusuna noter vekaleti bırakarak genel kurulda temsil edilir. Vekalet veren, temsilcinin kullandığı oyla bağlıdır.

İkinci toplantıda yeter sayı

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. İkinci toplantıda aynı yeter sayı aranmaz; katılan kat malikleriyle toplantı açılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır. Kanun, toplantının tıkanmasını önlemek için bu esnekliği tanımıştır.

Mersin'de yaz aylarında birçok kat maliki şehir dışındadır; ilk toplantı çoğu zaman yeter sayıya ulaşmaz. Bu durumda yönetici, ikinci toplantıyı 15 gün içinde planlayarak süreci yürütür. Toplantı çağrısında ikinci toplantının tarihi ve yeri açıkça yazılmalıdır; aksi halde kat malikleri itiraz edebilir.

Toplantı çağrısı ve davet usulü

Genel kurul, yönetici tarafından toplantıya çağrılır. Çağrı, toplantı gününden en az 15 gün önce yapılmalıdır (KMK m.29). Çağrıda gündem maddeleri tek tek yazılır; gündemde olmayan bir konu toplantıda karara bağlanamaz. Çağrı, kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla duyurulur; ayrıca apartman panosuna asılması da iyi bir uygulamadır.

Çağrı usulüne uyulmazsa alınan kararlar iptal edilebilir. Yargıtay, çağrının ispat edilememesi halinde toplantıda alınan kararların geçersiz olduğu yönünde kararlar vermiştir. Mersin'de yönettiğimiz binalarda çağrıyı yazılı yapar, imza listesini saklar ve toplantıdan sonra karar defterine işleriz.

Karar Yeter Sayısı: Salt Çoğunluk, 4/5 ve Oy Birliği

Karar yeter sayısı, toplantı yeter sayısından ayrıdır. Toplantının açılabilmesi için gerekli katılım ayrı, bir kararın kabul edilebilmesi için gerekli oy oranı ayrıdır. KMK, kararın türüne göre üç farklı çoğunluk öngörür: salt çoğunluk, beşte dört (4/5) ve oy birliği.

Salt çoğunluk (adi kararlar)

Günlük yönetim kararları salt çoğunlukla, yani hazır bulunanların oy çokluğuyla alınır (KMK m.30). Yönetici seçimi, denetçi seçimi, aylık aidatın ve yıllık bütçenin onaylanması, rutin bakım ve onarım kararları bu gruba girer. İlk toplantıda da ikinci toplantıda da adi kararlar için hazır bulunanların yarıdan bir fazlasının oyu yeterlidir.

Örneğin yıllık olağan genel kurulda aidat artışı görüşülürken toplantıya 8 daire katılmışsa, karar için 5 oy yeterlidir. Çekimser oylar bu hesapta karar lehine sayılmaz; salt çoğunluk, katılanların yarısından bir fazlasının olumlu oyu demektir.

Sayı ve arsa payı çoğunluğu (faydalı yenilik)

Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler için daha ağır bir oran gerekir. KMK Madde 42, asansör eklenmesi, kalorifer veya güneş enerjisi sistemi kurulması gibi yeniliklerin kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının kararıyla yapılacağını düzenler. Burada ölçü toplantıya katılanlar değil, binadaki tüm kat malikleridir.

Beşte dört (4/5) çoğunluk

Yönetim planının değiştirilmesi, tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir (KMK m.28). Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir; bu yüzden değişikliği zorlaştırılmıştır. 2026'da 7579 sayılı Kanun'la toplu yapılarda (sitelerde) bu oran üçte ikiye (2/3) indirilmiştir. Tek blok apartmanlarda ise 4/5 kuralı aynen geçerlidir.

Oy birliği

Anataşınmazın mimari projesinde değişiklik yapan işler oy birliğiyle alınır (KMK m.44). Balkon kapatma, cepheye eklenti yapma, ortak alana daire ekleme gibi işlemler binanın projesini değiştirir ve tüm kat maliklerinin onayını gerektirir. Tek bir kat malikinin itirazı bile projeyi tıkar; bu işlerde anlaşmazlık çıkarsa çoğu zaman mahkeme yoluna gidilir.

Karar Türlerine Göre Yeter Sayı Tablosu

Karar türüne göre gerekli yeter sayıları tek tabloda toplamak, genel kurul öncesi hızlı bir kontrol sağlar:

Bu tabloyu toplantı çağrısının yanına asmak, kat maliklerinin hangi kararın ne kadar oy gerektirdiğini önceden görmesini sağlar. Mersin'de yönettiğimiz binalarda çağrıyla birlikte gündem maddelerinin hangi yeter sayıya tabi olduğunu da duyururuz.

Yetersayı Sağlanamazsa Ne Olur

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa toplantı yapılamaz; bu durumda alınan hiçbir karar geçerli değildir. Yöneticinin yapması gereken, ikinci toplantıyı en geç 15 gün içinde yapmaktır. İkinci toplantıda yeter sayı aranmadığı için katılanlarla karar alınabilir.

Karar için gerekli çoğunluk sağlanamazsa, yani yeterli oy çıkmazsa karar alınamaz. Örneğin yönetim planı değişikliği 4/5 oya ulaşamazsa değişiklik yapılamaz; bu durumda kat malikleri mahkemeye başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. KMK Madde 33, yöneticinin kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmaması veya yönetimin tıkanması halinde, kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkim müdahalesi isteyebileceğini düzenler.

Uygulamada en çok karşılaşılan sorun, bir grup kat malikinin toplantıya katılmayarak kararları kilitlemesidir. Böyle bir durumda mahkemeden alınacak yetkiyle toplantı yapılabilir veya hâkim gerekli kararı verebilir. Mersin'de bazı binalarda yıllarca toplanamayan genel kurullar bu yolla çözülmüştür.

Kararlara itiraz ve iptal davası

Yeter sayıya uyulmadan alınan bir karar, kat maliklerince bir ay içinde iptal davasına konu edilebilir (KMK m.33). İtiraz hakkı, toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan ve gerekçesini tutanağa yazdıran kat malikleriyle sınırlıdır. Toplantıya katılmayanlar, çağrının usulsüz olduğu durumlarda da itiraz edebilir.

İptal davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Mahkeme, yeter sayıya uyulmadığını tespit ederse kararı iptal eder. Bu yüzden toplantı tutanağına katılım listesini, arsa paylarını ve oy dağılımını eksiksiz yazmak, ileride çıkacak itirazları önlemenin en sağlam yoludur.

Sıkça Sorulan Sorular

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ne yapılır?

Cevap: İkinci toplantı en geç 15 gün içinde yapılır. İkinci toplantıda yeter sayı aranmaz; katılan kat maliklerinin salt çoğunluğuyla karar alınır (KMK m.30).

Genel kurulda salt çoğunluk ne demek?

Cevap: Salt çoğunluk, toplantıya katılan kat maliklerinin yarısından bir fazlasının oyu demektir. Örneğin 8 daire katıldıysa 5 olumlu oy yeterlidir; çekimser oylar olumlu sayılmaz.

Hangi kararlar 4/5 (beşte dört) çoğunluk gerektirir?

Cevap: Yönetim planının değiştirilmesi tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunu gerektirir (KMK m.28). 2026 da 7579 sayılı Kanun ile toplu yapılarda (sitelerde) bu oran 2/3 e indirilmiştir.

Hangi kararlar oy birliği gerektirir?

Cevap: Mimari projeyi değiştiren işler oy birliği ister (KMK m.44). Balkon kapatma, cepheye eklenti, ortak alana yeni bölüm ekleme gibi işlerde tek bir kat malikinin itirazı bile kararı engeller.

Bu makale 21 Ekim 2026 itibarıyla güncel mevzuata göre hazırlanmıştır. Herhangi bir hukuki işlem öncesi bir avukata danışmanızı öneririz.