Apartman Genel Kurulu Ne Zaman Yapılır?

Apartman Genel Kurulu Yılda Kaç Kez Yapılır?

KMK'ya göre apartman genel kurulu yılda en az 1 kez toplanır. Buna olağan genel kurul denir. Gerektiğinde olağanüstü genel kurul da toplanabilir | bunun için yıllık bir sınır yoktur.

Olağan Genel Kurul Toplantısı Ne Zaman Yapılır?

KMK'da belirli bir tarih yoktur ancak en yaygın uygulama Ocak-Şubat aylarıdır. Bunun nedenleri:

• Bir önceki yılın mali hesap kapanışı yapılır
• Yeni yıl bütçesi ve aidat belirlemesi yapılır
• Yönetici ve denetçi seçimi/ibrası için uygun zamandır

Genel Kurul Çağrısı Ne Zaman Yapılır?

Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine yazılı çağrı yapılması zorunludur. Çağrıda toplantı gündemi de belirtilmelidir.

Toplantı Yeter Sayısı Kaçtır?

İlk toplantı salt çoğunlukla (tüm kat maliklerinin yarıdan bir fazlası) açılır. Yeterli katılım olmazsa, ikinci toplantı en az 1 hafta sonra katılanlarla yapılır.

Olağan Genel Kurulun Yasal Zamanı

KMK Madde 29'a göre kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere toplanır. Toplantı zamanı önce yönetim planında aranır; yönetim planında bir zaman gösterilmemişse kurul, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Uygulamada Mersin'deki apartmanların çoğu bu toplantıyı Ocak veya Şubat ayında yapar. Yönetim planında farklı bir ay yazılıysa o tarih geçerlidir; kanun, yönetim planındaki düzenlemeye öncelik tanır.

Toplu yapılarda (bir site içinde birden çok blok) kural farklıdır: kurullar en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere toplanır. Yönetim planında zaman yoksa ikinci takvim yılının ilk ayı toplantı için son sınırdır. Tek bloklu apartman ile çok bloklu site arasındaki bu fark, genel kurul takvimi planlanırken gözden kaçırılmamalıdır.

Ocak-Şubat döneminin tercih edilmesinin pratik nedenleri vardır: bir önceki yılın mali hesabı kapanır, yeni yılın işletme projesi ve aidat tutarı belirlenir, yönetici ve denetçi seçimi ile ibra oylaması aynı toplantıda yapılır. Bütün bu konular yıllık toplantıda tek seferde çözülür.

Olağanüstü Genel Kurul Ne Zaman Toplanır?

Önemli bir sebep çıktığında genel kurul her zaman toplanabilir. Olağanüstü toplantıyı yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri isteyebilir. Toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla çağrı yapılması ve toplantı sebebinin bildirilmesi gerekir.

Olağanüstü toplantıyı gerektiren durumlara örnek: acil onarım ihtiyacı, yöneticinin istifası veya azli, denetimde usulsüzlük tespiti, genel kurul kararıyla çözülmesi gereken beklenmedik bir harcama. Yıllık bir sınır yoktur; ihtiyaç duyuldukça toplanabilir. Önemli olan, çağrı ve gündem kurallarına uyulmasıdır.

Olağanüstü toplantının en sık gündemi, ara dönemde doğan ek giderlerin onaylanmasıdır. Örneğin kış ortasında çatı akıntısı ya da kalorifer arızası çıkarsa, yıllık toplantıyı beklemek binaya zarar verir; olağanüstü toplantıyla harcama onaylanır ve gider paylaşımı karara bağlanır.

Mersin'de kıyı bölgelerdeki sitelerde bu toplantılar çoğu zaman yaz ayları öncesi havuz ve bahçe bakımı için toplanır. Havuz sezonu açılmadan önce yapılan olağanüstü toplantıda bakım gideri ve kullanım kuralları karara bağlanır; böylece sezon içinde anlaşmazlık yaşanmaz.

Yasal Süreler ve Çağrı Kuralları

Genel kurulun geçerli olması için sürelere uyulması şarttır. KMK Madde 29 ve 30'daki süreleri özetleyen tablo şöyledir:

Çağrıda toplantının günü, saati, yeri ve gündemi yazılı olmalıdır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de ilk çağrıda belirtilir; iki toplantı arasında yedi günden az süre bırakılamaz. WhatsApp mesajı veya telefon duyurusu, KMK'nın aradığı tebligat yerine geçmez; çağrı imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır.

İlk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının hazır bulunması gerekir. Bu yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.

Genel Kurul Gündeminde Neler Olur?

Yıllık genel kurulun gündemi, KMK'da ve yönetim planında sayılan işleri kapsar. Başlıca konular şunlardır:

• Yönetim ve denetim raporu: Yönetici geçen yılın hesabını sunar, denetçi raporunu okur, kat malikleri ibra oylaması yapar.
• İşletme projesi ve aidat: Yeni yılın tahmini giderleri görüşülür, işletme projesi onaylanır ve aylık avans tutarı belirlenir.
• Yönetici ve denetçi seçimi: Yönetici ve denetçi seçilir; sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur.
• Bakım ve onarım kararları: Ortak yerlerin onarımı, yenilikler ve büyük harcamalar karara bağlanır.

Gündemde olmayan bir konu, toplantıda görüşülemez; karar alınsa bile geçersiz olma riski taşır. Bu yüzden toplantıya katılacak her kat maliki, gündemi önceden inceleyip ek gündem maddesi talebini çağrı aşamasında iletmelidir.

Toplantı günü hafta sonu seçildiğinde katılım artar. Mersin'de yazlık bölgelerde yaz aylarında birçok malik şehir dışında olduğu için genel kurul tarihi belirlenirken bu dönemlerden kaçınılması, yeter sayının tutmasını kolaylaştırır.

Genel Kurul Sürecinde Yapılan Sık Hatalar

Mersin'de sık gördüğümüz hataların başında çağrının usulüne uygun yapılmaması gelir. WhatsApp grubuna mesaj atmak ya da kapıya not bırakmak, KMK'nın aradığı tebligat değildir; çağrı imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır. İkinci sık hata, ikinci toplantı tarihinin ilk çağrıda belirtilmemesidir. Üçüncü hata da gündem dışı karar alınmasıdır.

Bu hataların ortak sonucu, genel kurul kararlarının iptal davasına konu olmasıdır. KMK Madde 33 uyarınca toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendikten sonra bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Usulüne uygun bir genel kurul, bu riski baştan ortadan kaldırır.

Karar defterinin her sayfasının noter mührüyle tasdikli olması da bir diğer şarttır. Tasdiksiz deftere yazılan kararlar, iptal davasında yönetimin elini zayıflatır. Usulüne uygun bir genel kurul için çağrı, gündem, yeter sayı ve defter dörtlüsünün eksiksiz olması gerekir.

Genel Kurul Yapılmazsa Ne Olur?

Genel kurul yapılmadığında apartman yönetimi fiilen tıkanır. Eski yöneticinin hesabı denetlenemez, yeni yönetici seçilemez, işletme projesi ve aidat tutarı onaylanamaz. Toplanan aidatın hesabı sorulamaz, harcamalar dayanaksız kalır. Zamanla bu durum, aidat toplamanın ve ortak giderlerin ödenmesinin aksamasına yol açar.

Kat malikleri toplanıp yönetici atayamazsa KMK Madde 34 devreye girer: kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi binaya bir yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, kat maliklerince seçilen yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir. Bu yol, anlaşmazlık çıkan binalarda yönetimin devamlılığını sağlayan son çaredir.

Ayrıca genel kurul yapılmadan alınan önemli kararlar hukuken sakat doğar. Örneğin aidat artışı ya da büyük bir onarım harcaması, genel kurul kararı olmadan yapılırsa itiraz ve iptal davası riski taşır. Bu yüzden yıllık toplantıyı ertelemek, kısa vadede iş yükünü azaltsa da uzun vadede daha büyük sorunlara kapı açar.

Mahkemece yönetici atanması da kalıcı bir çözüm değildir. Sulh mahkemesince atanan yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmeden kat malikleri kurulunca değiştirilemez; ancak haklı bir sebep çıkarsa atamayı yapan mahkeme değiştirmeye izin verebilir. Bu süreç, kat maliklerinin kendi aralarında toplanıp yönetici seçmesiyle kıyaslandığında çok daha yavaştır.

Genel kurulda alınan kararlar, toplantıda hazır bulunan kat maliklerince imzalanır ve noter onaylı karar defterine yazılır. Karara aykırı oy kullanan malik, aykırılık gerekçesini belirterek imza atar. Deftere işlenmeyen kararların sonradan ispatı güçleşir; bu yüzden defter tutma, toplantının kendisi kadar önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Apartman genel kurulu ne zaman yapılır?

Yılda en az bir kez yapılır. Yönetim planında bir zaman yazıyorsa o zaman, yazmıyorsa her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Genel kurul yapılmazsa ne olur?

Yönetici seçilemez, hesap denetlenemez, aidat ve işletme projesi onaylanamaz. Kat malikleri yönetici atayamazsa sulh mahkemesi başvuru üzerine binaya yönetici atar.

Genel kurulu kim çağırır?

Yönetici çağırır. Olağanüstü toplantıyı yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri isteyebilir; çağrı toplantıdan en az on beş gün önce yazılı yapılır.

Genel kurulda yeter sayı sağlanamazsa ne yapılır?

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır; bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. İkinci toplantının tarihi ilk çağrıda belirtilmelidir.