Apartman İşletme Projesi Örneği Excel

Apartman İşletme Projesi Nedir?

İşletme projesi, KMK Madde 37'ye göre apartmanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini gösteren bütçedir. Her yıl genel kurulda onaylanması zorunludur.

Apartman İşletme Projesi Örneği (2026)

İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır?

1. Geçen yılın gerçekleşen gelir-giderlerini çıkarın.
2. Yeni yıl için zam oranlarını belirleyin (asgari ücret artışı, elektrik/su zammı).
3. Gelir-gider dengesini kurun (bütçe açık vermemeli).
4. Genel kurulda onaylatın, karar defterine işleyin.

İşletme Projesinin İçeriği

Bir işletme projesi iki ana bölümden oluşur: tahmini gelirler ve tahmini giderler. Gelir tarafında aidatlar, varsa dükkan ve ortak alan kira gelirleri ile gecikme tazminatı tahminleri yer alır. Gider tarafında elektrik, su, personel maaşları, asansör bakımı, sigorta, muhasebe ve bakım-onarım fonu bulunur. Gelir ve giderin dengelenmesi esastır; bütçe açık verirse bu açık aidat zammı olarak kat maliklerine yansır.

Excel Şablonu Nasıl Hazırlanır?

Excel'de işletme projesi hazırlamak için önce gelir ve gider kalemlerini ayrı satırlara yazın. Aylık tutarları girin, yıllık toplamları TOPLA formülüyle hesaplatın. Gelir toplamından gider toplamını çıkararak dengeyi kontrol edin; fark sıfır ya da pozitif olmalı. Sonra her kalemin yıl boyu gerçekleşen tutarını gireceğiniz bir takip sütunu ekleyin, böylece bütçe ile fiili durum yan yana görünür.

İmer Yönetim olarak yönettiğimiz apartmanlarda tek şablon kullanırız: ilk sayfa özet, ikinci sayfa aylık gelir-gider, üçüncü sayfa daire bazlı aidat dağılımı. Bu yapı hem denetçinin işini kolaylaştırır hem genel kurulda rakamları anlatmayı hızlandırır. Şablonu sitenizin gerçek rakamlarına göre doldurmak yeterli olur; formüller toplamları kendiliğinden hesaplar.

KMK'ya Göre İşletme Projesi Zorunluluğu

İşletme projesi her yıl ocak-şubat aylarında yapılan olağan genel kurulda görüşülür ve oylanır. Genel kurulda onaylanan bütçe, yöneticiye o yıl için harcama yetkisi verir. Proje onaylanmazsa yönetici harcama yapmakta zorlanır; bu yüzden rakamların açık ve gerekçeli hazırlanması önemlidir. Mersin'de aidat uyuşmazlıklarının çoğu ya hiç işletme projesi olmamasından ya da onaysız bütçeyle harcama yapılmasından doğar.

İşletme Projesi Hazırlarken Dikkat Edilecekler

En sık yapılan hata, geçen yılın gerçek rakamlarına bakmadan tahmini tutar yazmaktır. Elektrik ve su zamları, asgari ücret artışı ve bakım sözleşmesi yenilemeleri bütçeye yansıtılmazsa yıl ortasında açık verilir. Bu yüzden önce geçen yılın gerçekleşen giderleri çıkarılır, sonra yeni yılın zam oranları uygulanır.

İkinci dikkat noktası yedek fon bırakmaktır. Bozuk asansör, patlayan su borusu ya da çatı onarımı gibi beklenmedik giderler için bütçede mutlaka bir pay ayrılmalıdır. Yedek fonu olmayan apartmanlar acil onarımda kat maliklerinden ek para toplamak zorunda kalır; bu da hem aidat tartışması hem ödeme gecikmesi doğurur.

Aidat Dağılımı Nasıl Hesaplanır?

İşletme projesindeki toplam aylık gider, kat maliklerinin arsa payına göre dağıtılır. Arsa payı tapuda yazılıdır ve dairenin metrekaresine göre değişir. Örneğin toplam aylık gider 10.000 TL ve bir dairenin arsa payı 1/10 ise o daire 1.000 TL aidat öder. Büyük daire daha yüksek arsa payına sahip olduğu için daha fazla aidat öder.

Bu dağılım işletme projesinin ayrılmaz parçasıdır. Genel kurulda aidat tablosu tek tek gösterilir ve onaylanır. Arsa payına göre aidat, KMK Madde 20'nin emrettiği yöntemdir; eşit aidat almak ancak tüm bağımsız bölümlerin arsa payı eşitse mümkün olur.

İşletme Projesi Örneğini Excel'e Nasıl Uyarlarsınız?

Sayfadaki örnek tabloları Excel'e kopyalayıp kendi apartmanınıza göre düzenleyebilirsiniz. Önce daire sayısını ve aidat tutarını girin, sonra gider kalemlerini gerçek faturalara göre güncelleyin. Toplam gelir ile toplam gider eşitlenene kadar rakamları ayarlayın. Örnekte 10 daireli bir apartmanın aylık bütçesi dengede gösterilmiştir; sizin rakamlarınız farklı olacaktır.

Site yönetimlerinde bütçe kalemleri daha fazladır: havuz bakımı, güvenlik personeli, peyzaj, jeneratör ve kamera sistemi gibi kalemler eklenir. Her kalem ayrı satırda tutulursa yıl sonunda hangi giderin arttığı kolayca görülür. Mersin'de denize yakın sitelerde tuzlu hava nedeniyle dış cephe ve demir aksam bakımı da bütçeye yazılır.

İşletme Projesinde Sık Yapılan Hatalar

Birinci hata geçen yılın rakamlarına bakmadan tahmin yapmaktır. İkinci hata yedek fon ayırmamaktır; bozuk asansör ya da patlayan boru gibi beklenmedik giderler bütçeyi aşar. Üçüncü hata ise işletme projesini genel kurulda onaylatmadan harcama yapmaktır; onaysız bütçeyle yapılan harcama sonradan tartışma konusu olur.

Dördüncü yaygın hata, gecikme tazminatını bütçeye hiç yazmamaktır. Aidatını geciktiren dairelerin doğurduğu gecikme faizi bir gelir kalemi olarak öngörülmezse bütçe yıl içinde açık verebilir. Beşinci hata ise muhasebe ve müşavirlik giderini küçümsemektir; bu kalem apartmanın düzenli kayıt tutması için gereklidir.

İşletme Projesi ve Kesin Hesap Döngüsü

İşletme projesi yılın başında, kesin hesap yılın sonunda hazırlanır. İkisi arasındaki fark, sonraki yılın bütçesine taşınır. Bu döngü düzenli işlerse apartmanın mali durumu her yıl şeffaf biçimde ortaya çıkar ve aidat tartışmaları azalır. Yönetici, kesin hesabı genel kurulda ibra için sunar; ibra edilen yönetici geçmiş dönemin mali işlemlerinden sorumlu tutulmaz.

İbra için denetçinin raporu da genel kurulda okunur. Denetçi, yöneticinin mali işlemlerini en az üç ayda bir inceleyen ve genel kurulda rapor sunan kişidir. İşletme projesi doğru hazırlanır ve kesin hesapla karşılaştırılırsa denetim hızlı sonuçlanır, ibra tartışmasız geçer. Mersin'deki apartmanlarda bütçe ve kesin hesap döngüsünü İmer Yönetim kendi ekibiyle yürütür; kat malikleri rakamları genel kurulda tek tek görür.

Sık Sorulan Sorular

İşletme projesi her yıl hazırlanmak zorunda mı?

Evet. KMK Madde 37 uyarınca yönetici her yıl işletme projesini hazırlar ve genel kurulun onayına sunar. Onaysız bir bütçeyle yıl boyunca gider yapmak sorun yaratır.

İşletme projesi genel kurulda onaylanmazsa ne olur?

Yönetici harcama yapma yetkisi bulamaz, aidat tahsilatı tartışmalı hale gelir. Bu durumda proje revize edilip yeniden oylanır ya da kat malikleri bütçe üzerinde değişiklik önerir.

Excel şablonunda hangi formüller kullanılır?

En çok TOPLA, çıkarma ve yüzde formülleri kullanılır. Aylık gelir-gider toplamları TOPLA ile, denge gelir eksi gider ile, aidat artış oranı ise yüzde formülüyle hesaplanır. Şablon bir kez kurulduktan sonra yalnızca rakamlar güncellenir.

Aidat tutarı işletme projesine göre mi belirlenir?

Evet. İşletme projesindeki toplam gider, arsa payına göre bağımsız bölümlere dağıtılır ve aidat tutarı bu dağılımdan çıkar. Bu yüzden bütçe ne kadar doğru hazırlanırsa aidat o kadar adil olur.

İşletme projesi ile kesin hesap arasındaki fark nedir?

İşletme projesi yıl başında hazırlanan tahmini bütçedir; kesin hesap ise yıl sonunda gerçekleşen gelir ve giderlerin dökümüdür. Yıl sonunda ikisi karşılaştırılır, fark sonraki yılın bütçesine yansıtılır.

İşletme projesini kim hazırlar?

İşletme projesini yönetici hazırlar ve genel kurula sunar. Profesyonel yönetim firmaları bu bütçeyi muhasebeciyle birlikte hazırlar. Denetçi projeyi inceledikten sonra genel kurul onayına sunulur.

İşletme projesi örneği nereden indirilir?

Bu sayfadaki tabloları Excel'e kopyalayıp kendi apartmanınıza uyarlayabilirsiniz. Ayrıca profesyonel yönetim firmaları hazır şablon sunar; İmer Yönetim yönettiği siteler için bütçeyi kendi şablonuyla hazırlar.