Bir apartmanda tesisat, binanın damarı gibidir. Su, elektrik ve doğalgaz hatları düzenli bakılmadığında küçük bir kaçak önce kolon hattını, sonra bodrumu, en son da komşu daireleri etkileyen büyük bir masrafa dönüşür. Mersin'de sahil bandına yakın binalarda rutubet ve tuz, boruları ve elektrik panolarını iç kesimdeki binalardan daha hızlı yıpratır. Bu yüzden tesisat bakımını ertelemek, sonunda çok daha pahalıya patlar.
| Tesisat Türü | Kapsamı | En Sık Arıza | Sorumlu Taraf |
|---|---|---|---|
| Su (ortak kolon) | Dikey kolon hatları, hidrofor, çatı deposu | Korozyon, ek yerinden kaçak | Kat malikleri (ortak) |
| Su (daire içi) | Musluk, sıva altı iç hat, rezervuar | Conta yıpranması, tıkanıklık | Bağımsız bölüm maliki |
| Elektrik (ortak) | Ana pano, merdiven otomatiği, koridor hattı | Kontak gevşemesi, nemli pano | Yönetici / kat malikleri |
| Elektrik (daire) | Daire sigorta kutusu, priz ve anahtar tesisatı | Kablo ısınması, kısa devre | Bağımsız bölüm maliki |
| Doğalgaz (ortak) | Bina giriş hattı, katlara dağıtım borusu | Bağlantı kaçağı, korozyon | Kat malikleri + dağıtım şirketi |
| Doğalgaz (daire) | Sayaç sonrası iç tesisat, kombi bağlantısı | Fitting kaçağı | Bağımsız bölüm maliki |
Tesisat Türleri ve Kapsam
Apartman tesisatını üç ana başlıkta toplamak mümkündür: su, elektrik ve doğalgaz. Her birinin bakım şekli ve sorumlusu farklıdır.
Su Tesisatı
Su tesisatı temiz su ve atık su olarak ikiye ayrılır. Temiz su hattı şehir şebekesinden binaya girer, kolon borularıyla katlara dağılır. Atık su ise pisuvar ve yağmur iniş borularından kanalizasyona gider. Mersin'in kireçli suyu, özellikle eski galvaniz borularda kireçlenme ve tıkanma yapar. Bu yüzden eski binalarda kolon hattının durumu yılda bir kez kontrol edilmeli, sızıntı kokusu ve duvarda kabarma varsa beklenmeden müdahale edilmelidir.
Elektrik Tesisatı
Elektrik tesisatı ana pano, kat panoları, merdiven otomatiği, koridor ve bahçe aydınlatması ile daire içi hatlardan oluşur. Nem, tuz ve yanlış kablo kesiti elektrik arızalarının başlıca sebebidir. Sahile yakın binalarda panoların nemden korunması, klemenslerin sıkılığının kontrolü ve kaçak akım rölesinin çalışıp çalışmadığının test edilmesi hayat kurtarır.
Doğalgaz Tesisatı
Doğalgaz tesisatı bina girişinden itibaren ortak hattır; daire içindeki sayaç sonrası kısım ise bağımsız bölüme aittir. Doğalgaz kaçağı kokusuz olabileceği için hatların periyodik kontrolü yalnızca yasal bir zorunluluk değil, aynı zamanda can güvenliği meselesidir.
Ortak ve Bağımsız Tesisat Ayrımı (KMK)
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı KMK) Madde 4, ortak yerleri sayar: temeller, ana duvarlar, çatı, bacalar, genel merdivenler, sahanlıklar, koridorlar, genel giriş kapıları, sığınak, ortak su depoları ve bunların üzerindeki tesisler. Bu sayımın pratik karşılığı şudur: bir tesisat unsuru birden fazla bağımsız bölüme hizmet ediyorsa ortaktır; yalnızca tek daireye hizmet ediyorsa bağımsızdır.
Örneğin bodrumdan çatıya çıkan su kolonu ortak, o kolondan yalnızca sizin dairenize ayrılan branşman bağımsızdır. Ana elektrik panosu ortak, dairenizdeki sigorta kutusu bağımsızdır. Bu ayrım, arıza anında masrafın kimin cebinden çıkacağını doğrudan belirler.
KMK Madde 19, kat maliklerini ana taşınmazın bakımına ve sağlamlığını korumaya mecbur tutar. Madde 20 ise ortak giderlere arsa payı oranında katılmayı düzenler. Yani ortak tesisattaki bir arıza, tek tek dairelerin "ben kullanmıyorum" itirazıyla ötelenemez; gider arsa payına göre bölüşülür.
Periyodik Bakım Zorunlulukları
Tesisat bakımında en çok yapılan hata, arıza çıkmadan bakım yapılmamasıdır. Oysa bazı kontroller periyodiktir ve yasal dayanağı vardır.
- Doğalgaz iç tesisat kontrolü: Dağıtım şirketi tarafından belirli aralıklarla yapılır; uygunluk raporu ister.
- Elektrik iç tesisat kontrolü: Elektrik İç Tesisleri Yönetmeliği gereği bina tesisatının periyodik kontrolü gerekir; özellikle ticari ve çok daireli binalarda ölçüm raporu istenir.
- Hidrofor ve su deposu: Depo yılda en az bir kez temizlenmeli, hidrofor basıncı ve membranı kontrol edilmelidir.
- Çatı ve yağmur inişleri: Sonbaharda tıkanan iniş boruları cepheyi ve daireleri su basmasına yol açar.
Yönetici, bu bakımları takip etmek ve gerekli tedbirleri aldırmakla yükümlüdür (KMK Madde 35). Bakım yaptırılmadığı için büyüyen arızanın faturası da yine kat maliklerine çıkar.
Arızadan Kim Sorumlu?
Arızanın sorumlusu, arızanın kaynağına göre değişir. Kolon hattından kaynaklanan su basmasında kat malikleri ortak sorumludur; daire içi tesisattan kaynaklanan basmada ise o dairenin maliki sorumludur. Komşu dairesinin zararı da bu kurala göre tazmin edilir. Binanın ortak alan sigortası ve kat malikleri sigortası varsa, hasar önce sigortadan karşılanır; poliçe kapsamı dışında kalan kısım için sorumlu tarafa rücu edilir.
Mersin'de yaşanan gerçek bir örnek: Mezitli'de bir apartmanda çatı deposundaki şamandıra bozulduğu için su taştı, üst kat dairelerinin tavanı kabardı. Depo ortak yer olduğundan onarım ve boya masrafı arsa payına göre paylaşıldı. Depo şamandırası zamanında kontrol edilseydi, bu masrafın tamamı önlenirdi.
Ortak tesisat bakım takvimini ve kat malikleri kurulu sürecini İmer Yönetim sizin için yürütsün. Mersin genelinde profesyonel yönetim için arayın.
Sıkça Sorulan Sorular
Soru: Daire içindeki su borusu patlarsa masrafı kim öder?
Cevap: Bağımsız bölüm maliki öder. Daire içi tesisat, münhasıran o bağımsız bölümün kullanımına ayrılmış sayılır ve KMK'ya göre ortak yer değildir.
Soru: Kolon hattı (ortak boru) patlarsa masraf nasıl paylaşılır?
Cevap: Ortak giderdir; kat malikleri arsa payları oranında paylaşır (KMK Madde 20).
Soru: Doğalgaz tesisatının periyodik bakımı zorunlu mu?
Cevap: Evet. Dağıtım şirketi iç tesisatı periyodik kontrol eder ve uygunluk belgesi arar; eksik varsa gazı durdurabilir.
Soru: Elektrik ana panosu ve merdiven otomatiğinin bakımı kimin işi?
Cevap: Yöneticinin ve kat malikleri kurulunun işidir; ana pano ve merdiven otomatiği ortak yerdir (KMK Madde 35).
Bu makale 21 Ekim 2026 itibarıyla güncel mevzuata göre hazırlanmıştır. Herhangi bir hukuki işlem öncesi bir avukata danışmanızı öneririz.