Apartman Yönetici Seçiminde Çoğunluk — Kaç Oy Gerekir?

Genel kurulda en çok tartışılan konulardan biri: "Yönetici seçmek için kaç oy lazım?" Bazıları "yarıdan bir fazlası" der, bazıları "ikinci toplantıda 3 kişiyle bile seçilir" der. İkisi de kısmen doğru, kısmen yanlış. Gelin rakamlarla, örneklerle açıklayalım.

İlk Toplantıda Kaç Oy Gerekir?

20 daireli bir apartman düşünün. Toplam arsa payınız 2.000 olsun. İlk toplantıda hem sayı çoğunluğu hem arsa payı çoğunluğu aranır. Yani:

• En az 11 kat maliki (sayı çoğunluğu: 20'nin yarısı + 1)
• Bu 11 kişinin arsa payı toplamı en az 1.001 (2.000'in yarısı + 1)

İkisi de sağlanırsa toplantı açılır. Karar için de bu 11 kişinin en az 6'sının "evet" oyu gerekir.

Burada sık yapılan bir hata var: "Benim dairem büyük, 2 oyum var" diyenler oluyor. Her kat malikinin 1 oyu vardır. Dairenin büyüklüğü oy sayısını etkilemez. Arsa payı sadece mali yükümlülükleri etkiler, oy hakkını değil.

İlk Toplantıda Çoğunluk Sağlanamazsa?

İşte burası kritik. İlk toplantıda yeterli katılım olmazsa ikinci toplantıya geçilir. İkinci toplantıda artık sayı ve arsa payı çoğunluğu aranmaz. Kim gelirse gelsin, gelenlerle toplantı yapılır. Gelenlerin salt çoğunluğu (yarıdan fazlası) ile karar alınır.

Uç bir örnek verelim: 20 daireli apartmanda ikinci toplantıya sadece 3 kişi geldi. Bu 3 kişiden 2'si "evet" dedi. Yönetici seçildi. Bu yasal mı? Evet, yasal. İkinci toplantıda çoğunluk aranmadığı için 3 kişiyle bile yönetici seçilebilir. Ama bu durum pratikte sorun çıkarır — "3 kişinin seçtiği yönetici" olarak sürekli tartışma konusu olursunuz.

Vekaletle Oy Kullanma

Toplantıya gelemeyen kat maliki, bir başkasına vekalet verebilir. Vekaletname noterden olmak zorunda değil — el yazısı ile "filanca kişiyi genel kurulda beni temsil etmesi için vekil tayin ediyorum" yazıp imzalamak yeterlidir. Ama fotokopi olmasın, ıslak imzalı olsun.

Tek bir kişi en fazla kaç vekalet alabilir? KMK'da net bir sınır yok. Ama Yargıtay kararları "makul sayıda" vekalet alınabileceğini söylüyor. 20 daireli apartmanda bir kişinin 18 vekaletle gelmesi "makul" görülmeyebilir.