Apartman Yönetici Seçiminde Çoğunluk | Kaç Oy Gerekir?

Genel kurulda en çok tartışılan konulardan biri: "Yönetici seçmek için kaç oy lazım?" Bazıları "yarıdan bir fazlası" der, bazıları "ikinci toplantıda 3 kişiyle bile seçilir" der. İkisi de kısmen doğru, kısmen yanlış. Gelin rakamlarla, örneklerle açıklayalım.

İlk Toplantıda Kaç Oy Gerekir?

20 daireli bir apartman düşünün. Toplam arsa payınız 2.000 olsun. İlk toplantıda hem sayı çoğunluğu hem arsa payı çoğunluğu aranır. Yani:

• En az 11 kat maliki (sayı çoğunluğu: 20'nin yarısı + 1)
• Bu 11 kişinin arsa payı toplamı en az 1.001 (2.000'in yarısı + 1)

İkisi de sağlanırsa toplantı açılır. Karar için de bu 11 kişinin en az 6'sının "evet" oyu gerekir.

Burada sık yapılan bir hata var: "Benim dairem büyük, 2 oyum var" diyenler oluyor. Her kat malikinin 1 oyu vardır. Dairenin büyüklüğü oy sayısını etkilemez. Arsa payı sadece mali yükümlülükleri etkiler, oy hakkını değil.

İlk Toplantıda Çoğunluk Sağlanamazsa?

İşte burası kritik. İlk toplantıda yeterli katılım olmazsa ikinci toplantıya geçilir. İkinci toplantıda artık sayı ve arsa payı çoğunluğu aranmaz. Kim gelirse gelsin, gelenlerle toplantı yapılır. Gelenlerin salt çoğunluğu (yarıdan fazlası) ile karar alınır.

Uç bir örnek verelim: 20 daireli apartmanda ikinci toplantıya sadece 3 kişi geldi. Bu 3 kişiden 2'si "evet" dedi. Yönetici seçildi. Bu yasal mı? Evet, yasal. İkinci toplantıda çoğunluk aranmadığı için 3 kişiyle bile yönetici seçilebilir. Ama bu durum pratikte sorun çıkarır | "3 kişinin seçtiği yönetici" olarak sürekli tartışma konusu olursunuz.

Vekaletle Oy Kullanma

Toplantıya gelemeyen kat maliki, bir başkasına vekalet verebilir. Vekaletname noterden olmak zorunda değil | el yazısı ile "filanca kişiyi genel kurulda beni temsil etmesi için vekil tayin ediyorum" yazıp imzalamak yeterlidir. Ama fotokopi olmasın, ıslak imzalı olsun.

Tek bir kişi en fazla kaç vekalet alabilir? KMK'da net bir sınır yok. Ama Yargıtay kararları "makul sayıda" vekalet alınabileceğini söylüyor. 20 daireli apartmanda bir kişinin 18 vekaletle gelmesi "makul" görülmeyebilir.

Yönetici Seçiminde Çifte Çoğunluk Kuralı

Yönetici seçimi, kat malikleri kurulunun aldığı bir karardır ve bu kararın geçerli olması için KMK madde 30'daki yeter sayı kurallarına uyulur. İlk toplantıda çifte çoğunluk aranır: hem kat maliki sayısının yarısından fazlası hem de arsa payının yarısından fazlası toplantıda hazır olmalı. KMK madde 34 ise yöneticinin yine hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunlukla atanacağını söyler. Yani yönetici seçiminde tek başına çok kişinin gelmesi yetmez; gelenlerin arsa payı toplamı da yarıyı geçmeli.

İlk ve İkinci Toplantıda Yeter Sayı

İki toplantının yeter sayısı birbirinden farklıdır. Aradaki farkı net görmek için tabloyu inceleyin:

İkinci toplantının tarihi ilk çağrıda bildirilmişse ayrıca çağrı yapılmaz; iki toplantı arası en az 7 gün olmalıdır (KMK md. 29).

İkinci Toplantıda da Yeter Sayı Sağlanamazsa?

İkinci toplantıda çoğunluk aranmadığı için toplantı çoğunlukla açılır. Ama kimse gelmezse ya da gelenler karar alamazsa genel kurul sonuçsuz kalır. Bu durumda yönetim boşluğu doğar: KMK madde 34 uyarınca kat malikleri yönetici atayamazsa, ilgililerden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi binaya bir yönetici atar. Mahkemenin atadığı yönetici, genel kurulun seçtiği yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir; ücreti de aidatlardan karşılanır. Mersin'de kat malikleri arasında anlaşmazlık yaşanan bazı binalarda bu yola başvurulur ve mahkeme ataması toplantı çıkmazını çözer.

Yönetici Seçiminde Sık Yapılan Hatalar

• Yalnız sayıya bakmak: Arsa payı çoğunluğu sağlanmadan toplantı açıldı sanmak en sık yapılan hatadır; alınan kararlar iptal edilebilir hale gelir.
• İkinci toplantı tarihini ilk çağrıda bildirmemek: İlk toplantıda yeter sayı çıkmazsa ikinci toplantı için yeniden çağrı gerekir ve süre uzar.
• Vekaletleri ıslak imzasız toplamak: Fotokopi ya da telefon mesajı vekalet yerine geçmez; vekaletnamenin imzalı olması gerekir.

Sık Sorulan Sorular

İlk toplantıda yönetici seçmek için kaç oy gerekir?

Hem kat maliki sayısının hem arsa payının yarısından fazlası gerekir. 20 daireli apartmanda en az 11 malik toplantıya gelmeli ve bu 11 kişinin arsa payı toplamı yarıyı geçmeli; seçim de katılanların salt çoğunluğuyla yapılır.

İkinci toplantıda kaç kişiyle yönetici seçilir?

İkinci toplantıda çoğunluk aranmaz; kaç kişi gelirse gelsin toplantı açılır ve katılanların yarıdan bir fazlasının oyuyla yönetici seçilir. Üç kişiyle bile seçim yapılabilir.

İkinci toplantıda da yeter sayı sağlanamazsa ne olur?

Genel kurul sonuçsuz kalır ve kat malikleri yönetici seçememiş olur. Bu durumda sulh hukuk mahkemesi, başvuru üzerine binaya yönetici atar (KMK md. 34).

Yönetici seçiminde arsa payı mı, kişi sayısı mı önemli?

İkisi de önemlidir. İlk toplantıda çifte çoğunluk aranır: hem kişi sayısı hem arsa payı yarıdan fazla olmalı. Kişi sayısı tutar da arsa payı tutmazsa toplantı açılmaz.