Apartman yaşamı, beraberinde birçok ortak sorumluluğu ve kurallar bütününü getirir. Bu düzenin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi için apartman yöneticiliği önem taşır. Türkiye'de apartman yöneticiliği, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu doğrultusunda düzenlenmiştir. Bu yazıda, apartman yöneticiliğine ilişkin yasal düzenlemeleri, yöneticinin görev ve yetkilerini, hesap verme yükümlülüklerini ve kat malikleri ile ilişkilerini detaylı şekilde inceleyeceğiz.
Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site gibi çok katlı yapılarda mülkiyet, yöneticilik, ortak alanların kullanımı ve idaresi gibi hususları düzenleyen temel yasadır. Bu kanun, kat malikleri ve yöneticiler arasındaki ilişkilerin çerçevesini belirler.
Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?
Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun toplantısında oy çokluğu ile seçilir. Eğer toplantıya yeterli katılım sağlanamazsa, ikinci toplantıda çoğunluk aranmaksızın karar alınabilir. Yöneticinin seçimi, toplantı tutanağı ile belgelenir ve görev süresi genellikle bir yıldır.
Yöneticinin Görev ve Yetkileri
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35'e göre yöneticinin görevleri şunlardır:
-
Ana gayrimenkulün bakım, onarım ve temizliğini sağlamak,
-
Kat maliklerinin aldığı kararları uygulamak,
-
Ortak alanlara ilişkin gelir ve giderleri takip etmek,
-
Apartmanın sigorta işlemlerini yürütmek,
-
Personel çalıştırmak ve işlerini denetlemek,
-
Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak.
Yönetici, apartmanın idari temsilcisidir ve yasal işlemlerde apartmanı temsil etme yetkisine sahiptir.
Yönetici Hesap Verme Yükümlülüğü
Yönetici, yıl sonunda kat maliklerine gelir-gider cetveli sunmakla yükümlüdür. Ayrıca istenmesi halinde herhangi bir zamanda hesap vermek zorundadır. Denetçi veya denetim kurulu varsa, bu kurullara da düzenli bilgi verilmelidir.
Yönetici Görevini Kötüye Kullanırsa Ne Olur?
Yöneticinin görevi kötüye kullanması, örneğin aidatları zimmetine geçirmesi veya usulsüz harcamalarda bulunması halinde, kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin görevden alınmasını talep edebilir. Ayrıca ceza hukuku açısından da sorumluluk doğabilir.
Yönetim Planı ve Apartman Sakinlerinin Hakları
Apartmanda uygulanacak kurallar yönetim planı ile belirlenir. Yönetim planı, kat maliklerinin uyması gereken kuralların yazılı halidir. Yönetici bu plana uygun hareket etmek zorundadır. Kat malikleri ise bu plan doğrultusunda yönetime karşı haklarını arayabilir.
Apartman Yöneticiliğini Düzenleyen Kanunlar
Apartman yöneticiliğinin ana dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur (KMK). KMK, bağımsız bölümlerin mülkiyetini, ortak alanların yönetimini, kat malikleri kurulunun işleyişini, yöneticinin seçimini, görev ve sorumluluklarını düzenler. Kanunun 34. maddesi uyarınca 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur.
KMK'nın yanında Türk Medeni Kanunu (mülkiyet ve ortak yerler), Borçlar Kanunu (yönetici ile malikler arasındaki vekalet ilişkisi) ve Tapu Kanunu da yöneticiliğin yürütülmesinde uygulanır. Mersin'de profesyonel yönetim şirketleri bu mevzuatın tamamını birlikte uygular.
İlgili Mevzuat
| Mevzuat | Kapsam |
|---|---|
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | Kat mülkiyeti, yönetici atanması, görev ve sorumluluklar |
| 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu | Mülkiyet, elbirliği ve paylı mülkiyet hükümleri |
| 6098 sayılı Borçlar Kanunu | Yöneticinin vekalet sorumluluğu, hizmet sözleşmesi |
| 2644 sayılı Tapu Kanunu | Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tescil işlemleri |
| Apartman Yönetim Yönetmeliği | Yönetim planı ve genel kurulun uygulama esasları |
Yönetmelikler ve Uygulama Esasları
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasını kolaylaştıran yönetmelikler, yönetim planının hazırlanmasından genel kurul tutanaklarına kadar pek çok ayrıntıyı belirler. Yönetim planı, KMK 28. maddeye göre bütün kat maliklerini bağlar ve apartmanın günlük işleyişini düzenler. Yönetici bu plana uygun hareket etmek zorundadır.
Birden fazla bloklu sitelerde toplu yapı yönetimine ilişkin hükümler devreye girer. Blok yöneticileri ve ada temsilcileri, sitenin ortak alanlarını birlikte yönetir.
Yöneticinin denetimi de kanuna dayanır. KMK 41. maddeye göre yönetim planında süre belirtilmemişse hesap denetimi her üç ayda bir yapılır. Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı denetler; haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir. İbra, yöneticinin o dönemdeki hesap ve işlemlerinin kurul tarafından onaylanmasıdır; ibra edilmesi sonradan ortaya çıkan sorumlulukları ortadan kaldırmaz.
Sık Sorulan Sorular
Apartman yöneticiliği hangi kanuna tabidir?
Apartman yöneticiliği öncelikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir. Yöneticinin sorumluluğu açısından Borçlar Kanunu'nun vekalet hükümleri de uygulanır.
Yönetici atanması hangi durumda zorunludur?
KMK 34. maddeye göre 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri yönetici seçemezse sulh hukuk mahkemesi yönetici atar.
Yönetici kaç yıllığına seçilir?
Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır. Görev süresi kural olarak bir yıldır; kat malikleri aynı kişiyi yeniden seçebilir.
Yönetim planı yöneticiyi bağlar mı?
Evet. KMK 28. maddeye göre yönetim planı bütün kat maliklerini ve yöneticiyi bağlar. Yönetici plana aykırı işlem yapamaz.