Apartman Yöneticisinin Görevleri — Yönetici Olmadan Önce Mutlaka Okuyun

Yönetici seçildiniz. Tebrikler... ya da geçmiş olsun, size kalmış. Şaka bir yana, apartman yöneticiliği Türkiye'de en az anlaşılan ama en kritik görevlerden biri. Çoğu kişi "aidat topla, fatura öde" sanıyor. Oysa KMK Madde 35 tam 12 ayrı görev sayıyor. Hepsini tek tek, gerçek hayattan örneklerle anlatalım.

1. Genel Kurul Kararlarını Uygulamak

Bu, yöneticinin bir numaralı işidir. Genel kurulda alınan kararları harfiyen uygulamak zorundasınız. "Ben beğenmedim, uygulamıyorum" deme lüksünüz yok. Genel kurul "aidat 2.500 TL olsun" dediyse 2.500 TL'dir. "Bahçeye kamelya yapılsın" dediyse kamelya yapılır. Kararı beğenmiyorsanız yapacağınız tek şey, 1 ay içinde mahkemeye itiraz etmek. Yoksa uygulamak zorundasınız.

2. Aidat Toplamak ve Giderleri Ödemek

Yöneticiliğin görünen yüzü budur. Ama işin püf noktası şu: Aidatları mutlaka apartman banka hesabında toplayın. Elden para almayın. "Aman komşudur, sonra verir" demeyin. Her kuruş banka kaydına girsin. Çünkü denetim geldiğinde "şu para nerede" dendiğinde banka dekontu tek kurtarıcınızdır.

Gider öderken de her şeyin fişini, faturasını saklayın. Kapıcının maaşını bankadan yatırın, elden vermeyin. SGK primlerini ayın son gününden önce mutlaka yatırın — gecikme faizi acımasızdır.

3. Ortak Yerlerin Bakım ve Onarımı

Merdiven ampulü patladı, apartman karanlık. Asansör arızalandı, herkes merdivende. Çatı aktı, üst kat sakini telefonunuzu çaldırıyor. İşte bunların hepsi sizin sorumluluğunuzda. Yönetici, apartmanın "her şeyi"dir. Boya badana, bahçe bakımı, çatı onarımı, su deposu temizliği — aklınıza ne gelirse.

Pratik tavsiye: Kendinize bir "usta listesi" yapın. Güvendiğiniz bir elektrikçi, bir tesisatçı, bir çatı ustasının telefonu cebinizde hazır olsun. Gece 02.00'de su borusu patlarsa kimi arayacağınızı bilin.

4. Genel Kurulu Toplantıya Çağırmak

Bu görev basit gibi görünür ama en çok dava çıkaran konudur. Toplantı çağrısını zamanında ve usulüne uygun yapmazsanız, alınan tüm kararlar iptal edilebilir. Mersin'de yaşanmış bir örnek: Site yönetimi "Aralık'ta toplayalım" dedi. Halbuki yönetim planı "Ocak ayında toplanır" diyordu. Sonuç: Tüm kararlar iptal, yönetici değişti, mahkeme masrafları cabası.

Çağrıyı taahhütlü mektupla veya imza karşılığı yapın. WhatsApp mesajı tek başına yeterli değil — mahkemede delil sayılmaz. Gündemi net yazın, "diğer konular" diye geçiştirmeyin.

5. Defter Tutmak

İki defter tutmak zorundasınız: Karar defteri (genel kurul kararları) ve işletme defteri (gelir-gider). Karar defteri noter onaylı olacak, mavi tükenmez kalemle yazılacak, silgi ve daksil kullanılmayacak. Evet, ilkokul öğretmeni gibi detaycı olmak zorundasınız. Yanlış yazdınız diyelim — üstünü tek çizgiyle çizin, yanına doğrusunu yazın, imzalayın. Karalama yok.

6. Personel Yönetimi

Kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlikçi... Bunların hepsinin SGK girişi, maaşı, izni, sigortası sizin sorumluluğunuzda. En sık yapılan hata: Kapıcının SGK primini birkaç ay yatırmamak. "Nasıl olsa sonra yatırırız" diyen yöneticiler, mahkemede "SGK primini bilerek yatırmamak"tan yargılanıyor. Bu işin şakası yok.