Apartman yönetiminde en gergin anlardan biridir devir teslim. Hele de eski yöneticiyle aranızda bir soğukluk varsa, "o defteri alamazsınız" krizine hazır olun. 20 yılda o kadar çok devir teslim kavgası gördük ki... İşte size sahadan gerçek bilgiler.
Devir Teslimde Neler Verilmeli?
Yeni yönetici olarak eski yöneticiden şunları teslim almanız gerekir. Eksik varsa tutanağa yazın | sonra "bende yoktu ki" deme şansınız olmaz.
Olmazsa olmazlar:
- Karar defteri (noter onaylı, tüm sayfaları dolu veya boş)
- İşletme defteri veya gelir-gider kayıtları (son 3 yıl)
- Banka hesap cüzdanı, kartı ve internet bankacılık şifreleri
- Apartman vergi numarası belgesi
- Personel dosyaları (kapıcı, güvenlik SGK kayıtları, sözleşmeler)
- Ödenmiş fatura dosyaları (son 1 yıl)
- Demirbaş listesi (merdiven, yangın tüpü, bahçe malzemeleri vb.)
- Apartman anahtarları (ana giriş, çatı kapısı, kazan dairesi, elektrik panosu, su deposu)
- Devam eden sözleşmeler (asansör, temizlik, güvenlik firması)
- Tahsil edilmemiş aidat borçlarının listesi
Şimdi burada önemli bir nokta var: Eski yönetici "bilgisayarımda Excel dosyası var, onu atarım" derse kabul etmeyin. Islak imzalı, kağıt çıktı isteyin. Dijital dosyalar mahkemede delil sayılmaz.
Devir Teslim Tutanağı Nasıl Hazırlanır?
Tutanağı 3 nüsha hazırlayın: biri eski yöneticiye, biri size, biri apartman denetçisine. Tutanakta şu bilgiler mutlaka olsun:
- Apartman adı ve adresi
- Eski ve yeni yöneticinin adı soyadı, TC kimlik no, imzası
- Teslim edilen her belge ve malzemenin listesi (tek tek!)
- Banka hesabındaki güncel bakiye
- Tarih ve saat
- Denetçi veya şahit imzası
"Eski Yönetici Belgeleri Vermiyor" Krizi
İşte burası tam bir kriz bölgesi. Eski yönetici küsmüş, darılmış, defterleri vermiyor. Ne yapacaksınız? Önce noter ihtarnamesi çekin. "7 gün içinde belgeleri teslim edin, aksi halde yasal yollara başvurulacaktır" deyin. İşe yaramazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurun. Mahkeme, eski yöneticiye belgeleri teslim etmesi için süre verir. Vermezse icra yoluyla zorla teslim alınır.
Bu arada banka hesabı kısmı çok önemli: Bankaya gidip "ben yeni yöneticiyim, hesap yetkisini bana devredin" diyemezsiniz. Banka, genel kurul kararınızı ve yeni imza sirkülerinizi ister. Bu yüzden önce genel kurul yapın, karar defterine işletin, sonra bankaya gidin.
Devir Teslim Nedir?
Devir teslim, görevi bırakan yöneticinin elindeki defter, hesap, sözleşme ve demirbaşları yeni yöneticiye resmi olarak aktarmasıdır. "Anahtarı verdim, bitti" demek devir teslim değildir. Yeni yönetici ilk günden binanın parasını, borcunu ve devam eden işlerini net görmeli. Mersin'de en pahalı hata, acele ve tutanaksız devirdir; eksik devir birkaç ay sonra kavga olarak geri döner.
Yasal dayanak da nettir: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi yöneticiyi aynen bir vekil gibi sorumlu tutar, 39. maddesi hesap verme yükümlülüğü getirir. Eski yönetici bu borçtan kaçamaz; devir teslim, hesap verme borcunun fiilen yerine getirilmesidir.
Devir Teslim Adım Adım Nasıl Yapılır?
Doğru sırayla ilerlerseniz kavga çıkmaz. Bu tabloyu kendi devir gündeminize çevirebilirsiniz:
| Adım | Yapılacak İş |
|---|---|
| 1 | Genel kurulda yeni yöneticiyi seçin, kararı deftere işletin. |
| 2 | Eski yöneticiye yazılı bildirim yapın; noter ihtarnamesi en sağlamıdır. |
| 3 | Devir tarihini birlikte belirleyin, apartman denetçisini de çağırın. |
| 4 | Belge ve demirbaşları tek tek sayarak teslim alın, listeye işleyin. |
| 5 | Banka bakiyesini şubeden teyit edin, imza sirkülerini devredin. |
| 6 | Tutanağı 3 nüsha imzalayın, birer nüshayı taraflara verin. |
Teslim Edilecek Belgeler: Defter, Hesap, Sözleşme
Teslim edilecekleri üç başlıkta toplarsanız hiçbir kalem gözden kaçmaz:
Defterler: Noter onaylı karar defteri, işletme defteri ya da gelir-gider kayıtları, son 3 yılın evrak dosyaları. Karar defteri en kritik belgedir; genel kurul kararları onun üzerinden yürür.
Hesaplar: Apartmanın banka hesap cüzdanı, kartı, internet bankacılığı erişimi ve güncel bakiye dökümü. Bakiyeyi şubeden teyit edin; ekranda görünen rakam ile hesapta duran para her zaman aynı olmaz.
Sözleşmeler: Asansör, temizlik, güvenlik, personel ve abonelik sözleşmeleri. Devam eden sözleşmelerin fesih ve yenileme tarihlerini de not edin; yoksa taahhüt süresi içinde imzasız kalırsınız.
Eski Yönetici Teslim Etmezse Ne Olur?
Defteri, hesabı ya da anahtarı vermeyen eski yöneticiye karşı yol haritanız net: önce yazılı ihtar, ardından yargı. KMK md 38 gereği yönetici vekil gibi sorumludur, elindeki her şeyi teslim etmekle yükümlüdür. Kaçınmaya çalışırsa bu yükümlülüğünü ihlal etmiş olur.
Pratikte sıra şöyle işler: noterden ihtarname gönderin ve 7 gün süre verin. Olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nden tedbir isteyin; mahkeme teslim için süre tanır, yine vermezse icra devreye girer. Bu süreçte binayı yönetimsiz bırakmayın: yeni yöneticiyi seçip kararı deftere işlettikten sonra bankada ve resmi kurumlarda muhatap sizsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Devir teslimde neler verilir?
Karar defteri, işletme defteri, banka hesap bilgileri, ödenmiş fatura dosyaları, personel evrakları, devam eden sözleşmeler, demirbaş listesi ve tüm anahtarlar teslim edilir. Eksik kalem varsa tutanağa yazın; sonradan ispat edemezsiniz.
Eski yönetici defterleri vermezse ne yapılır?
Önce noter ihtarnamesi çekin. Yine vermezse Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurun; mahkeme teslim kararı verir, gerekirse icra yoluyla zorla teslim alınır. KMK md 38 uyarınca yönetici vekil gibi sorumlu olduğu için bu yükümlülükten kaçamaz.
Devir teslim tutanağı gerekli mi?
Evet, mutlaka tutulmalı. Tutanak olmadan "ben verdim, o almadı" tartışması çözümsüz kalır. Tarihi, teslim edilen her kalemi, banka bakiyesini ve her iki tarafın imzasını içermeli; mümkünse denetçi ya da şahit de imzalamalı.
Profesyonel Yönetim Desteği Alın
20 yıldır Mersin'de apartman ve site yöneticilerinin yanındayız. danışmanlık için arayın.
📋 Mersin'de Danışmanlık