Yönetim planı, apartmanın "anayasası"dır. KMK Madde 28'e göre her apartmanda bulunması zorunludur.
Yönetim Planı Nereden Alınır?
- Tapu müdürlüğü: Binanın ilk tescilinde hazırlanır
- Müteahhit/kat karşılığı sözleşmesi: İnşaat aşamasında eklenir
- Noter: Sonradan hazırlanıp noter onayı ile yürürlüğe girer
Yönetim Planında Bulunması Gerekenler
- Apartman/site adı ve adresi
- Yönetim organları (yönetici, denetçi)
- Toplantı zamanları (Ocak, Ekim vs.)
- Aidat belirleme yöntemi
- Ortak alan kullanım kuralları
- Havuz, otopark, bahçe kuralları
- Değişiklik usulü (4/5 çoğunluk)
Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, apartman ya da sitenin nasıl yönetileceğini yazan, bütün kat maliklerini bağlayan resmi belgedir. KMK madde 28 bu belgeyi tanımlar: Yönetim planı; yönetim tarzını, ortak yerlerin kullanma maksat ve şeklini, yönetici ile denetçinin alacağı ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Tapuya tescil edilmiş bir yönetim planı, o taşınmazı sonradan satın alan kişiyi de bağlar; yani daireyi alan yeni malik, planı okumamış olsa bile içindeki kurallarla yükümlüdür.
Mersin'de yeni yapılan sitelerde plan genelde müteahhit tarafından inşaat aşamasında hazırlanıp tapuya işlenir. Eski apartmanlarda ise çoğu zaman plan hiç yoktur ya da yıllar önce yazılmış, bugünkü ihtiyaçlara cevap vermeyen bir metindir. Yönetim planı olmayan apartmanlar, ilk genel kurulda plan hazırlamayı gündeme almalıdır; yoksa aidat, ortak alan ve toplantı konularında her anlaşmazlık yazılı dayanak bulunamadığı için büyür.
Yönetim Planında Zorunlu Maddeler
KMK madde 28 yönetim planının mutlaka düzenlemesi gereken konuları sayar. Bunların dışında kalan her madde, kat maliklerinin ortak kararıyla eklenebilir; ama aşağıdaki başlıklar planda mutlaka yer almalıdır.
- Yönetim tarzı: Yönetimin kat malikleri kurulu, tek yönetici ya da üç kişilik yönetim kurulu eliyle mi yürütüleceği.
- Kullanma maksat ve şekli: Bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin ne amaçla, nasıl kullanılacağı.
- Yönetici ve denetçi ücreti: Yöneticiye ve denetçiye ödenecek ücretin miktarı ya da belirlenme yöntemi.
- Toplantı ve karar usulleri: Genel kurulun ne zaman toplanacağı, gündem ve oy usulleri.
- Aidat ve gider paylaşımı: Aidatın nasıl belirleneceği, ortak giderlerin nasıl bölüştürüleceği.
- Ortak alan kuralları: Otopark, bahçe, havuz, çamaşırhane gibi yerlerin kullanım kuralları.
Örnek Plan Yapısı
Hazır bir şablon arıyorsanız, aşağıdaki bölüm sıralaması çoğu apartman ve site için yeterli bir iskelettir. Maddeleri kendi binanızın durumuna göre genişletebilir ya da daraltabilirsiniz.
| Bölüm | İçerik |
|---|---|
| Tanımlar ve kapsam | Apartman veya site adı, adresi, bağımsız bölüm ve ortak yerlerin tanımı |
| Yönetim organları | Kat malikleri kurulu, yönetici ve denetçinin görev ve yetkileri |
| Toplantı usulleri | Genel kurul zamanı, çağrı şekli, toplantı ve karar yeter sayıları |
| Aidat ve giderler | Aidat belirleme, avans toplama, gecikme halinde uygulanacak işlemler |
| Ortak alan kullanımı | Otopark, bahçe, havuz, asansör ve çamaşırhane kuralları |
| Yasaklar ve yaptırımlar | Gürültü, tadilat, evcil hayvan gibi konularda kurallar ve ihlal sonuçları |
| Değişiklik usulü | Planda değişikliğin hangi çoğunlukla yapılacağı (genelde 4/5) |
Onay Süreci Nasıl İşler?
Yönetim planı üç yoldan biriyle yürürlüğe girer. İlk tescilde müteahhit ya da kat irtifakı sahibi planı tapuya sunar; tapu müdürlüğü planı tescil eder. Sonradan hazırlanan planlarda ise kat malikleri kurulu planı 4/5 çoğunlukla kabul eder ve karar defterine işler. Kabul edilen plan, noter onayıyla kesinleşir ve tüm kat maliklerini bağlar.
Planda sonradan değişiklik yapmak da aynı 4/5 çoğunluğu gerektirir. Bu yüzden planı hazırlarken acele etmeyin; her maddesini genel kurulda tek tek tartışın. Yanlış yazılmış bir maddeyi sonradan değiştirmek, planı ilk seferde doğru yazmaktan daha zahmetlidir.
Plan hazırlatırken pratik yol şudur: Mevcut benzer bir planı şablon alın, maddeleri kendi binanıza göre güncelleyin, sonra avukat ya da deneyimli bir yönetim firmasına kontrol ettirin. Noter onayına gitmeden önce genel kurulda madde madde okuyun; kat maliklerinin itirazını o aşamada çözmek, sonradan iptal davasıyla uğraşmaktan kolaydır. Mersin'de bu süreci bizimle yürüten apartmanlarda plan bir hafta içinde noter onayına hazır hale geliyor.