Apartman Yönetim Şirketi Nasıl Kurulur? | 2026'da Adım Adım

Apartman yöneticiliğini profesyonel olarak yapmak istiyorsunuz. Hatta belki kendi yönetim şirketinizi kurup birden fazla apartmana hizmet vermeyi düşünüyorsunuz. Çok mantıklı bir fikir. Çünkü Mersin'de profesyonel yönetim hizmetine talep her geçen gün artıyor. İnsanlar artık "komşu yönetici" modelinden sıkıldı, profesyonel çözüm arıyor.

Peki bir apartman yönetim şirketi nasıl kurulur? Gelin en baştan, sanki sizinle beraber şirket kuruyormuşuz gibi anlatalım.

Hangi Şirket Türü?

Apartman yönetimi için ideal şirket türü limited şirkettir. Neden limited? Çünkü sermayesi düşük (2026'da en az 50.000 TL), kurulumu nispeten kolay ve en önemlisi | borçlardan şahsi mal varlığınızla değil, şirket sermayesiyle sorumlusunuz. Yani apartmanda bir sorun çıktı, dava açıldı diyelim; evinize, arabanıza dokunamazlar. Risk limited şirket sermayesiyle sınırlıdır.

Şahıs firması da kurabilirsiniz ama onu kesinlikle önermeyiz. Şahıs firmasında tüm borçlardan şahsen sorumlusunuz. Bir apartmanda asansör kazası oldu, milyonluk tazminat davası açıldı | şahıs firmasında her şeyiniz gidebilir.

Adım Adım Limited Şirket Kurulumu

1. Ana sözleşmeyi hazırlayın. Bir mali müşavirle çalışın. Sözleşmede şirketin amacı kısmına şunları yazdırın: "Apartman, site ve toplu yapı yönetimi, tesis yönetimi, danışmanlık hizmetleri."
2. Notere gidin. Ana sözleşmeyi noterde imzalayın. 2026'da noter masrafı yaklaşık 5.000-8.000 TL.
3. Sermayenin %25'ini bankaya yatırın. Rekabet Kurumu'nun bir bankasında şirket adına hesap açın, sermayenin en az dörtte birini bloke edin.
4. Ticaret Odası'na kaydolun. Mersin Ticaret ve Sanayi Odası'na başvurun. Kayıt ücreti yaklaşık 3.000-5.000 TL.
5. Vergi levhası alın. Şirket kurulduktan sonra vergi dairesine gidip vergi levhanızı çıkarın.

Toplam Maliyet Ne Kadar?

Yani cebinizden çıkacak toplam para yaklaşık 65.000 TL. Bu paranın 50.000 TL'si şirketin banka hesabında durur, işletme sermayesi olarak kullanabilirsiniz. Batmayan para yani.

Şirket Kurmadan Önce Bilmeniz Gerekenler

Şirket kurmak kolay, yaşatmak zordur. Özellikle apartman yönetimi sektöründe güven her şeydir. 2-3 apartmanı olan bir şirketin yıllık geliri 100.000-300.000 TL arası değişir. Ama bu işin görünmeyen maliyetleri var: mali müşavir, ofis kirası, ulaşım, telefon... Başlangıçta en az 5-6 apartman portföyünüz olmazsa kar etmeniz zor.

Şirket Kurulum Adımları

Kurulum sürecini uçtan uca tek bakışta görmek için adımları tabloda topladık. Detaylı anlatım bir üst bölümde yer alıyor; bu tablo size sırayı ve her adımda ne yapacağınızı hatırlatır.

Yasal Şartlar

Apartman yönetim şirketi kurmanın ayrı bir lisansı yoktur; 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'na göre limited şirket kurulur, faaliyet alanına "apartman, site ve toplu yapı yönetimi" yazılır. Asıl şart, işin içinde değil işin yürütülmesinde ortaya çıkar. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, her binada kat malikleri kurulunca seçilir; dışarıdan bir tüzel kişi de yönetici olabilir. Şirketin yönettiği her binayla ayrı sözleşme yapması, KMK Madde 34 ve 35'teki görev ve yetkileri üstlenmesi gerekir.

Bir de vergi tarafı var. Apartman yönetim hizmeti KDV'den istisnadır; bunu bilmeyen yeni şirket fazladan vergi öder. Stopaj, damga vergisi ve mali müşavir yükümlülüklerini kuruluştan önce netleştirmek gerekir. Mersin'de bu alanda çalışan mali müşavirler konuya hâkimdir; kuruluşu onlarla yürütmek işi kısaltır.

Sermaye ve Belgeler

2026'da limited şirket için asgari sermaye 50.000 TL'dir. Bu para şirketin banka hesabında durur ve işletme sermayesi olarak kullanılır; kuruluş masrafı değildir. Kuruluş masrafı ayrıdır: noter, ticaret odası kaydı ve harçlar yaklaşık 15.000 TL tutar. Cebinizden çıkacak toplam, işletme sermayesiyle birlikte 65.000 TL civarındadır.

Gerekli belgeler kısadır: noter tasdikli ana sözleşme, imza beyannameleri, ortakların kimlik ve ikametgah belgeleri, şirket merkezini gösteren kira sözleşmesi veya tapu, bankadan alınan sermaye blokaj yazısı ve ticaret odası başvuru formu. Belgeler tam olduğunda süreç bir hafta içinde tamamlanır.

Sık Sorulan Sorular

Apartman yönetim şirketi kurmak için özel izin gerekir mi?

Hayır. Ticaret Kanunu'na göre limited şirket kurmanız, faaliyet alanına apartman ve site yönetimi yazdırmanız yeterli. Ayrı bir yönetim lisansı aranmaz.

Asgari sermaye ne kadar ve geri alınabilir mi?

2026'da asgari sermaye 50.000 TL'dir. Bu para şirkette kalır ve işletme giderleri için kullanılır; kuruluş masrafı olarak harcanmaz.

Şirketi kurduktan sonra bina bulmak zor mu?

İlk birkaç binayı bulmak emek ister. Güven, referansla kazanılır. Başlangıçta 5-6 apartmanlık portföy olmadan kâr etmek zordur; Mersin'de saha ziyareti ve şeffaf raporlama müşteri bulmanın en kısa yoludur.

Şahıs firması mı limited şirket mi kurmalıyım?

Limited şirket kurun. Şahıs firmasında tüm borçlardan şahsi mal varlığınızla sorumlu olursunuz; limited şirkette sorumluluk şirket sermayesiyle sınırlı kalır. Asansör kazası gibi ağır bir tazminat davasında bu fark her şeyi değiştirir.