Apartman yönetimi, bir binanın düzenli işleyişini sağlamak için kritik bir role sahiptir. Peki apartman yönetimi nasıl kurulur? Mevcut yönetim nasıl değiştirilir? İster toplu konut (site) ister normal kat mülkiyetli bina olsun, süreçlerin detaylarını bu rehberde bulabilirsiniz.
1. Apartman Yönetimi Nasıl Kurulur?
Apartman yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Toplu Yapı Yönetmeliği’ne göre oluşturulur. İşte adım adım süreç:
A) Genel Kurul Toplantısının Yapılması
-
Yönetimin kurulması için maliklerin en az yarısının katılımı ile genel kurul toplantısı yapılır.
-
Toplantı gündemi en az 15 gün önceden yazılı olarak duyurulmalıdır.
B) Yönetim Planının Belirlenmesi
-
Apartman yönetimi, yönetim planı ile şekillenir.
-
Bu planda aidat miktarı, bakım sorumlulukları, yönetici görev süresi gibi detaylar belirtilir.
C) Apartman Yöneticisinin Seçimi
-
Normal konutlarda yönetici 1 yıl, toplu konutlarda (sitelerde) ise 2 yıl süreyle seçilir.
-
Yönetici, genel kurulda en çok oy alan kişi olarak belirlenir.
D) Yönetim Kurulu Oluşturma (Toplu Konutlar İçin)
-
Sitelerde yönetim kurulu oluşturulabilir.
-
Bu kurul, yönetici ile birlikte karar alma sürecini yönetir.
2. Apartman Yönetimi Nasıl Değiştirilir?
Mevcut yönetim yetersiz veya sorunlu ise değiştirilebilir. İşte yönetimi değiştirme adımları:
A) Genel Kurul Kararı ile Değişim
-
Maliklerin 2/3 çoğunluğu ile yeni bir yönetici seçilebilir.
-
Süre dolmadan değişim için geçerli gerekçeler sunulmalıdır (yolsuzluk, görevi kötüye kullanma gibi).
B) Mahkeme Yolu ile Yönetimin Değiştirilmesi
-
Eğer yönetici görevini kötüye kullanıyorsa, mahkemeye başvurularak görevden alınması sağlanabilir.
C) Yeni Yönetimin Göreve Başlaması
-
Yeni yönetici seçildikten sonra tapuya bildirim yapılmalıdır.
-
Eski yönetici, evrak ve hesapları yeni yönetime devretmek zorundadır.
3. Apartman Yönetiminde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yönetim planı açık ve şeffaf olmalıdır.
Aidatlar düzenli takip edilmeli, gelir-gider tabloları paylaşılmalıdır.
Yönetici, maliklerle iyi iletişim kurmalıdır.
Toplu konutlarda profesyonel site yöneticisi tutulabilir.
Sonuç
Apartman yönetimi kurmak veya değiştirmek, hukuki süreçlere uygun şekilde yapılmalıdır. Normal konutlarda 1 yıl, toplu konutlarda 2 yıl görev süresi olan yöneticiler, genel kurul kararıyla seçilir veya değiştirilir.
Apartman yönetimiyle ilgili daha fazla bilgi için bizi takip etmeye devam edin!
Yönetim Kurma Süreci Adım Adım
Apartman yönetimi kurmak, doğru belge ve sırayla ilerlediğinizde sanıldığından kolaydır. Mersin'deki binalarda en sık gördüğümüz hata, toplantı yapılmadan yönetici belirlenmesi ya da kararların deftere geçirilmemesidir. Aşağıdaki tabloda sürecin doğru sırası yer alıyor.
| Adım | İşlem |
|---|---|
| 1 | Genel kurulu toplayın; çağrıyı gündemle birlikte en az 15 gün önce imza karşılığı duyurun (KMK md. 29) |
| 2 | Toplantıda yönetim planını ve yıllık bütçeyi görüşüp oylayın |
| 3 | Yöneticiyi sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçin (KMK md. 34) |
| 4 | Kararları noter onaylı karar defterine yazıp imzalatın (KMK md. 32) |
| 5 | Yeni yöneticinin bilgilerini giriş kapısı yanına asın |
Yönetim Değişikliğinde Dikkat Edilecekler
Kat malikleri kurulu, yöneticinin tutumunu devamlı denetler ve haklı bir sebep çıktığında yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK md. 41). Değişiklik için ayrı bir mahkeme kararı şart değildir; genel kurul kararı yeterli olur. Yeter ki toplantı ve oylama usulüne uygun yapılsın.
Yeni yönetici seçiminde de aynı çoğunluk aranır: kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu. Eski yönetici görevi bırakmak istemezse, genel kurul kararının iptali istenmediği sürece yeni yönetim karar defterindeki tutanakla göreve başlar.
Devir Teslim Nasıl Yapılır?
Yönetim değiştiğinde devir teslim, en çok ihmal edilen ama en kritik adımdır. Eski yönetici; defterleri, banka hesap dökümlerini, faturaları, sözleşmeleri ve varsa icra dosyalarını yeni yönetime eksiksiz bırakmalıdır. KMK'ya göre yönetici hesap vermekle yükümlüdür (md. 39); devir sırasında bu hesap, yazılı bir tutanakla yapılmalıdır.
Devir tutanağında en az şunlar yer almalıdır: kasa ve banka bakiyeleri, açık borçlar, süren sözleşmeler, son üç ayın gelir gider dökümü ve teslim edilen evrak listesi. Mersin'de birçok sitede bu tutanak tutulmadığı için eski yönetimle yeni yönetim arasında aidat farkları konusunda anlaşmazlık çıkıyor. Tutanağı iki nüsha hazırlayıp her iki tarafa da imzalatın.
Sık Sorulan Sorular
Yönetici değiştirmek için mahkeme şart mı?
Hayır. Kat malikleri kurulu, haklı bir sebep varsa yöneticiyi genel kurul kararıyla değiştirebilir (KMK md. 41). Mahkeme yolu, yalnızca kurulun toplanamadığı ya da yöneticinin görevi bırakmadığı durumlarda gündeme gelir.
Yönetim kurulurken toplantı kaç kişiyle yapılır?
Toplantı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla yapılır (KMK md. 30). İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır.
Devir teslimde neler devredilir?
Defterler, banka dökümleri, faturalar, sözleşmeler, icra dosyaları ve aidat takip çizelgeleri devredilir. Hepsini yazılı bir tutanakla teslim etmek, sonraki dönemde sorumluluk tartışmasını önler.
Profesyonel yönetici atamak zorunlu mu?
Zorunlu değildir; yönetici kat malikleri arasından da seçilebilir. Ancak sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda bir yönetici atanması mecburidir (KMK md. 34). Atanan kişi dışarından profesyonel de olabilir.