634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34 ile Yönetici Atanması: Apartmanda Yönetici Seçilemezse Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru Rehberi

Türkiye'de apartman ve sitelerde yönetici seçilememesi durumunda 23/6/1965 tarihli ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34 uygulanır. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazlarsa, bina bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulur. Mahkeme, kat maliklerinden birinin talebi üzerine ve mümkünse diğerlerini dinledikten sonra yönetici atar. Bu hüküm özellikle 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalar için zorunludur.

Bu rehber, 634 Sayılı KMK Madde 34'e dayalı başvuru sürecini, dilekçe hazırlığını ve yönetici atamasını açıklar. KMK tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.

1. Temel Yasal Çerçeve ve Yetkili Mahkeme

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34'e göre: Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesince, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra gayrimenkule bir yönetici atanır. Yönetici atanması 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda zorunludur.

2. Dava Açma Süreci

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34'e göre: Herhangi bir kat maliki, bina adresindeki Sulh Hukuk Mahkemesine dilekçe vererek yönetici atamasını talep eder. Mahkeme dilekçeyi inceler, diğer kat maliklerine tebligat gönderir ve duruşma yaparak karar verir. Arabuluculuk bu davalarda dava şartı değildir.

3. Sulh Hukuk Mahkemesinin Görevleri

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34'e göre: Mahkeme, atanan yöneticinin yetki ve ücretini belirler. Yönetici, KMK Madde 35'te belirtilen görevleri yerine getirir. Atama kararı tüm kat malikleri için bağlayıcıdır ve en az 6 ay geçerlidir.

4. Dava Dilekçesinde Bulunması Gerekenler

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34'e göre: Dilekçede binanın adresi, pafta-parsel bilgileri, kat malikleri listesi ve başarısız toplantı tutanakları yer almalıdır. Mahkeme, dilekçeyi aldıktan sonra diğer kat maliklerini dinler ve yönetici atar.

5. Kat Malikleri Kurulu Seçimi ile Mahkeme Ataması Karşılaştırması

Hukuki Kriter	Kat Malikleri Kurulu Seçimi	Sulh Hukuk Mahkemesi Ataması (KMK m.34)
Yetkili Merci	Kat Malikleri Kurulu	Sulh Hukuk Mahkemesi
Başlama Şekli	Olağan/olağanüstü toplantı	Dava dilekçesi
Karar Çoğunluğu	Sayı + arsa payı çoğunluğu	Hakimin takdiri
Görev Süresi	Genellikle 1 yıl	En az 6 ay (hakim belirler)
Ücret Belirleme	Kat malikleri belirler	Hakim belirler
Görevden Alma	Yeni toplantı ile	Sadece mahkeme ile

6. Sıkça Sorulan Sorular

Apartmanda yönetici seçilemezse hangi mahkemeye başvurulur?

634 Sayılı KMK Madde 34'e göre: Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulur. Kat maliklerinden herhangi biri bina bulunduğu yerdeki mahkemeye dava açar.

Yönetici ataması davası için arabuluculuk zorunlu mudur?

Hayır. KMK Madde 34 kapsamındaki yönetici ataması davalarında arabuluculuk dava şartı değildir. Doğrudan mahkemeye başvurulabilir.

Dilekçede hangi belgeler olmalıdır?

Binanın tapu bilgileri, kat malikleri listesi ve başarısız toplantı tutanakları dilekçeye eklenmelidir. Mahkeme diğer kat maliklerini dinler.

Atanan yönetici aidatları nasıl belirler?

KMK Madde 20 ve Madde 37'ye göre işletme projesi hazırlar. Aidatlar arsa payı oranında ve belgeli giderlere göre belirlenir.

Kiracılar dava açabilir mi?

Hayır. Sadece tapu sahibi kat malikleri KMK Madde 34 kapsamında dava açma hakkına sahiptir.

Atanan yönetici ne kadar süre görev yapar?

Mahkeme kararıyla en az 6 ay görev yapar. Bu süre hakim tarafından uzatılabilir.

Profesyonel apartman ve site yönetimi arıyorsanız İmer Yönetim Mersin'de yasal uyumlu hizmet sunar. Detaylı bilgi için iletişim sayfamızı ziyaret edin.