Apartman ve Bina Kurallarına Uymayanlar Nereye Şikayet Edilir? 634 Sayılı KMK ve Resmî Merciler Kapsamında 2026 Rehberi

Apartman ve site yaşamında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yönetim planıyla belirlenen kurallara uyulmaması, kat maliklerinin ve kiracıların günlük yaşam konforunu doğrudan etkiler. KMK Madde 18, tüm kat maliklerine "birbirini rahatsız etmeme ve doğruluk kurallarına uyma" borcu yükler. Bu rehberde, kural ihlallerini adım adım hangi merciye ileteceğinizi, hangi kanun maddelerine dayanacağınızı ve Mersin özelinde başvurabileceğiniz yerel birimleri bulacaksınız.

 Apartman Kuralları Neden Önemlidir?

Apartman kurallarının hukuki dayanağı, 634 sayılı KMK Madde 28 uyarınca tapuya tescili zorunlu olan yönetim planıdır. Yönetim planı; ortak alan kullanımından gürültü saatlerine, aidat yükümlülüğünden tadilat izinlerine kadar tüm ortak yaşam kurallarını bağlayıcı hale getirir. KMK Madde 19 ise ana gayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını koruma borcunu düzenler. Bu kurallara uyulmaması, hem komşuluk hukukunu hem de mülk değerini olumsuz etkiler.

(Görsel Alt Açıklaması: apartman kuralları yönetim planı kat mülkiyeti kanunu infografik)

 Hangi Durumlarda Şikayet Edilebilir?

KMK ve ilgili mevzuat kapsamında şikayet konusu olabilecek başlıca ihlaller şunlardır:

• Aşırı gürültü: Yasal çalışma saatleri dışında (gece 23:00-07:00 arası) yüksek sesle müzik, tadilat veya ev içi rahatsız edici sesler. Dayanak: KMK m.18, Çevre Kanunu m.20.
• Ortak alanların işgali: Koridor, merdiven boşluğu veya yangın merdivenine eşya bırakma. Dayanak: KMK m.19, Yangın Yönetmeliği m.7.
• Yangın güvenliği ihlalleri: Acil çıkış kapılarını kilitleme, yangın tüpü bulundurmama, duman dedektörünü iptal etme. Dayanak: Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik.
• Aidat ve ortak gider borçları: Düzenli ödenmeyen aidatlar. Dayanak: KMK m.20, m.20/c (aylık %5 gecikme tazminatı).
• Dış cepheye izinsiz müdahale: Balkon camı kapatma, klima dış ünite montajı, anten takma. Dayanak: KMK m.19/2 (4/5 çoğunluk kuralı).
• Evcil hayvan kaynaklı rahatsızlık: Ortak alanlarda kirlilik, aşırı havlama sesi. Dayanak: KMK m.18, Kabahatler Kanunu m.36.
• Yasa dışı faaliyetler: Uyuşturucu kullanımı, kaçak iş yeri işletme, tehdit veya şiddet. Dayanak: TCK ilgili maddeleri.

 Adım Adım Şikayet Süreci

1. Doğrudan İletişim ve Yazılı Bildirim

KMK Madde 18'deki doğruluk kuralları çerçevesinde, ilk adım kural ihlali yapan komşuyla yüz yüze görüşmektir. Görüşme sonuç vermezse, ihlali yapan kişiye yazılı bir bildirim yapın. Bu bildirimin bir kopyasını apartman yöneticisine de iletin. Yazılı bildirim, ilerideki hukuki süreçte ispat aracı olarak kullanılabilir.

2. Apartman Yöneticisine Resmî Başvuru

Doğrudan temas çözüm sağlamazsa, KMK Madde 35 uyarınca apartman yöneticisine yazılı başvuru yapın. Yönetici, kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak ve ortak düzeni sağlamakla yükümlüdür. Yönetici, ihlal eden kişiye ihtar gönderebilir ve durumu kat malikleri kuruluna taşıyabilir.

3. Kat Malikleri Kurulunu Toplantıya Çağırma

Yöneticinin müdahalesi yetersiz kalırsa, KMK Madde 29 uyarınca kat malikleri, yöneticiden olağanüstü toplantı talep edebilir. Toplantıda, ihlalin sonlandırılması için karar alınabilir ve KMK Madde 33 kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru yetkisi verilebilir.

4. Resmî Mercilere Şikayet

Belediye Zabıta ve Çevre Koruma Birimleri

• Gürültü şikayetleri: Çevre Kanunu m.20'ye dayanarak belediyenin çevre koruma birimine veya zabıtaya başvurabilirsiniz.
• Yapı ve imar ihlalleri: İmar Kanunu m.32 uyarınca belediyenin imar müdürlüğüne şikayet edilebilir.
• Temizlik ve sağlık ihlalleri: Umumi Hıfzıssıhha Kanunu kapsamında belediye sağlık işleri müdürlüğüne başvurulabilir.

Emniyet Birimleri (Polis ve Jandarma)

Gece 23:00 – 07:00 arası devam eden gürültü, tehdit, şiddet veya yasa dışı faaliyetler için 112 Acil Çağrı Merkezi veya 155 Polis İmdat hattı aranabilir. Kabahatler Kanunu m.36, gürültüye neden olan kişi hakkında idari para cezası öngörür.

İtfaiye

Yangın güvenliği ihlalleri (yangın merdiveni işgali, yangın tüpü eksikliği, acil çıkış engelleme) için 110 İtfaiye hattı aranarak ihbarda bulunulabilir. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.7, acil çıkışların her zaman kullanılabilir durumda tutulmasını zorunlu kılar.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü

Cephe değişiklikleri, taşıyıcı sisteme müdahale, ruhsatsız esaslı tadilat gibi konularda doğrudan İl Müdürlüğü'ne şikayette bulunulabilir. Dayanak: İmar Kanunu m.42 (ruhsatsız yapı için idari para cezası ve yıkım kararı).

5. Hukuki Süreç: Dava Yolu

Tüm idari yollar tükendiğinde veya acil durumlarda doğrudan hukuki yola başvurulabilir:

• Eski hale getirme davası: KMK m.19/2'ye aykırı müdahaleler için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
• Müdahalenin men'i (önlenmesi) davası: Devam eden ihlallerin durdurulması için açılır.
• Tazminat davası: Maddi veya manevi zararın tazmini için Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurulabilir.
• İcra takibi: Ödenmeyen aidat borçları için KMK m.20/c uyarınca icra takibi başlatılabilir. Bir yıl içinde kesinleşen üç icra takibi sonrası kat mülkiyetinin devri talep edilebilir (KMK m.25).

[İç Bağlantı: Mersin'de profesyonel apartman yönetimi ve hukuki danışmanlık hizmeti alın]

 Şikayet Mercileri ve Yasal Dayanaklar Tablosu

 Kanıt Toplama ve Örnek Dilekçe

Şikayet Öncesi Kanıt Toplama Rehberi

Şikayetinizin etkili ve sonuç alıcı olması için aşağıdaki kanıtları toplamanız önerilir:

1. Ses kayıtları: Gürültü ihlalinin olduğu anlarda, tarih ve saat bilgisiyle birlikte ses kaydı alın. Bu kayıtların üzerinde oynama yapılmadığından emin olun.
2. Fotoğraf ve video: Ortak alan işgali, dış cephe ihlali veya yangın güvenliği ihlallerini net bir şekilde fotoğraflayın.
3. Tanık ifadeleri: İhlale tanık olan diğer komşuların yazılı ifadelerini alın.
4. Tarih ve saat kaydı: Her ihlalin tarihini, saatini ve süresini not edin. Bu kayıt, süreklilik arz eden ihlallerde çok önemlidir.
5. Yazışmalar: Yöneticiyle veya ihlali yapan kişiyle yaptığınız tüm yazışmaları saklayın.

Örnek Şikayet Dilekçesi

Aşağıdaki dilekçe şablonunu, başvurduğunuz kuruma göre uyarlayarak kullanabilirsiniz:

 Mersin'de Şikayet İçin Yerel Merciler

Mersin il sınırları içinde, özellikle Mezitli, Yenişehir, Toroslar ve Akdeniz ilçelerinde ikamet eden apartman sakinleri, aşağıdaki yerel birimlere doğrudan başvurabilir:

• Mezitli Belediyesi Zabıta Müdürlüğü: Gürültü, ortak alan işgali ve temizlik ihlalleri için.
• Yenişehir Belediyesi Zabıta Müdürlüğü: Yapısal ihlaller ve çevre düzeni için.
• Toroslar Belediyesi İmar Müdürlüğü: Ruhsatsız tadilat ve cephe ihlalleri için.
• Akdeniz Belediyesi Çevre Koruma Birimi: Gürültü ve çevre kirliliği şikayetleri için.
• Mersin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü: Ciddi imar ihlalleri ve yapısal müdahaleler için.
• Mersin Sulh Hukuk Mahkemesi: KMK kapsamındaki tüm uyuşmazlıklar için yargı mercii.

Profesyonel apartman yönetim firmaları, bu süreçlerin tamamında kat maliklerine hukuki danışmanlık ve resmî başvuru desteği sağlayarak süreci hızlandırır. İmer Yönetim gibi Mersin merkezli firmalar, KMK'ya tam uyumlu şikayet takibi ve resmî yazışma hizmetiyle apartman sakinlerinin yükünü hafifletir.

 Sık Sorulan Sorular (SSS)

Gece gürültü yapıldığında doğrudan polisi arayabilir miyim?

Evet. 23:00 – 07:00 saatleri arasında devam eden ve apartman sakinlerinin huzurunu bozan gürültü için doğrudan 112 Acil Çağrı Merkezi veya 155 Polis İmdat hattını arayabilirsiniz. Kabahatler Kanunu'nun 36. maddesi uyarınca, başkalarının huzur ve sükûnunu bozan kişiye idari para cezası uygulanır. Polis ekipleri tutanak tutarak işlem başlatır.

Aidat borcu olan komşu için hangi yasal yollara başvurabilirim?

KMK Madde 20 uyarınca aidat borcu, kat malikinin yasal yükümlülüğüdür. Apartman yöneticisi, KMK Madde 35/5 kapsamında borçluya ihtarname gönderebilir. Ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılır. KMK Madde 20/c'ye göre aylık %5'e kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Bir yıl içinde kesinleşen üç icra takibi sonrası KMK Madde 25 uyarınca kat mülkiyetinin devri dahi istenebilir.

Şikayetim gizli kalır mı? Kimlik bilgilerim açıklanır mı?

Belediye zabıta ve polis birimlerine yapılan ihbarlarda, şikayetçinin kimlik bilgileri genellikle gizli tutulur. Ancak konunun yargıya taşınması durumunda (Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılması halinde) şikayetçinin kimliği dosya kapsamında karşı tarafa bildirilebilir. Bu nedenle, özellikle davalık süreçlerde profesyonel hukuki destek almanız önerilir.

Apartman yöneticisi şikayetimi dikkate almazsa ne yapabilirim?

KMK Madde 35, yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluklarını düzenler. Yöneticinin şikayeti dikkate almaması durumunda, KMK Madde 29 uyarınca kat maliklerinin üçte birinin yazılı talebiyle olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir. Toplantıda yönetici görevden alınabilir ve yeni yönetici seçilebilir. Ayrıca, KMK Madde 38 uyarınca yöneticinin hukuki sorumluluğuna gidilebilir.

Balkon camı kapatan komşuyu nereye şikayet edebilirim?

Balkon camı kapatma işlemi, dış cephe görünümünü değiştirdiği için KMK Madde 19/2 kapsamında tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı rızasını gerektirir. İzinsiz yapılan işlemler için önce apartman yöneticisine yazılı başvuru yapın, ardından belediyenin imar müdürlüğüne şikayette bulunun. Gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde eski hale getirme davası açabilirsiniz.

 Sonuç

Apartman ve bina kurallarına uymayanlar karşısında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun sunduğu hakları bilmek ve doğru sırayla kullanmak, sonuç almanın en etkili yoludur. Diyalogdan resmî mercilere, idari para cezalarından dava yoluna kadar uzanan bu süreçte, belgeleme ve yazılı başvuru en güçlü silahınızdır. Mersin'de apartman veya site yönetiminizi profesyonel bir firmaya devrederek, tüm bu şikayet süreçlerinin KMK'ya uygun şekilde takip edilmesini ve sizin adınıza yürütülmesini sağlayabilirsiniz. Unutmayın: haklarınızı aramak, yalnızca kendi yaşam kalitenizi değil, tüm apartman sakinlerinin huzurunu korur.

Bu makale bilgilendirme amaçlıdır. Resmî işlemler için ilgili kurumlardan ve hukuki danışmanlardan profesyonel destek almanız önerilir.

[İç Bağlantı: Mersin'de apartman yönetimi ve hukuki danışmanlık için hemen iletişime geçin]