Okuma Seviyesi: Orta • Tahmini Okuma Süresi: 9 dakika
1. Somut Olay: Yönetim Planı Dışı Tarihte Yapılan Toplantı
Mersin'de bir rezidans sitesinde, yönetim planının 21. maddesi kat malikleri kurulunun her yıl Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü içinde toplanmasını düzenlemiştir. Buna rağmen kurul, 27 Aralık 2025 tarihinde toplanmıştır. İlk toplantının 21 Aralık 2025'te, ikinci toplantının ise 27 Aralık 2025'te yapıldığı iddia edilmiştir.
Bir kat maliki, bu toplantıda usul ve esas bakımından hatalar yapıldığını, yönetici seçiminde Kanun'un aradığı sayı ve arsa payı çoğunluğuna uyulmadığını ve işletme projesinin dahi hazırlanmadığını ileri sürerek 27 Aralık 2025 tarihli genel kurulun ve alınan kararların tamamının iptalini talep etmiştir.
Davalı site yönetimi ise, toplantının KMK m.30 uyarınca ikinci toplantı olduğunu, ikinci toplantıda karar yeter sayısının katılanların salt çoğunluğu olduğunu, yönetici seçimi için ayrıca bir çoğunluk aranmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
2. KMK m.29: Kurulun Toplanma Zamanı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi, kat malikleri kurulunun toplanma zamanını şu şekilde düzenler:
"Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır."
Görüldüğü üzere, kurulun ne zaman toplanacağı öncelikle yönetim planı ile belirlenir. Yönetim planında gösterilen zamanlar, kat malikleri kurulu bakımından bağlayıcıdır. Plan dışı bir tarihte yapılan toplantı, ancak olağanüstü toplantı olarak hukuka uygun hale getirilebilir.
3. Olağanüstü Toplantının Şartları
KMK m.29'un ikinci fıkrası, olağanüstü toplantıyı üç kümülatif şarta bağlamıştır:
- Önemli bir sebebin ortaya çıkması,
- Yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi,
- Toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla tebligat yapılması.
Bu üç şarttan herhangi birinin eksik olması, toplantının usulsüz hale gelmesine yol açar. Ayrıca ilk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması hâlinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir; iki toplantı arasında en az yedi gün bırakılmalıdır.
4. KMK m.30: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları
KMK m.30, toplantı ve karar yeter sayılarını düzenler:
| Toplantı | Toplantı Yeter Sayısı | Karar Yeter Sayısı |
|---|---|---|
| Birinci toplantı | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası | Toplantıya katılanların salt çoğunluğu |
| İkinci toplantı | Yeter sayı aranmaz | Katılanların salt çoğunluğu |
Davalı taraf, "ikinci toplantı olduğu için çoğunluk aranmadığı ve 18 kişinin hazır bulunduğu" yönünde savunma yapmıştır. Ancak dikkat edilmesi gereken husus şudur: yeter sayı meselesi ile toplantının usulüne uygun çağrılıp çağrılmadığı meselesi birbirinden bağımsızdır. Karar yeter sayısı sağlanmış olsa bile, çağrı usulüne uyulmamışsa kararlar iptal edilebilir.
5. Yönetim Planının Bağlayıcılığı
Yönetim planı, KMK m.28 uyarınca kat maliklerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Somut olaydaki yönetim planının 21. maddesi, olağan toplantının Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü içinde yapılmasını öngörmektedir. 27 Aralık tarihi, bu iki dönemin de dışındadır. Bu nedenle söz konusu toplantı, her ne kadar "olağan toplantı" olarak nitelendirilmişse de hukuken olağanüstü toplantı sayılır ve olağanüstü toplantı usulüne tabi olur.
6. Somut Olayda Usul Değerlendirmesi
Dosya üzerinde yapılan incelemede tespit edilen hususlar şunlardır:
- Davalı vekilinin sunduğu tebligat ve toplantı evrakları, dava konusu 27 Aralık 2025 tarihli toplantıya değil, 25 Mart 2026 tarihli olağanüstü toplantıya aittir.
- 27 Aralık 2025 tarihli toplantıya ilişkin çağrı, gündem ve hazirun cetveli gibi belgeler dosyada yer almamaktadır.
- Toplantıdan önce, bu tarihte toplantı yapılacağına dair bir karara rastlanmamıştır; kat maliklerinin tamamına tebligat yapıldığına dair delil de bulunmamaktadır.
Buna göre, olağanüstü toplantının kurucu unsurları olan "önemli sebep", "yetkili istem" ve özellikle "en az on beş gün önce tebligat" şartlarının hiçbiri somut olayda gerçekleşmemiştir.
7. Bilirkişinin Kanaati
Mahkemece görevlendirilen bilirkişi, ek raporunda şu kanaate varmıştır:
"27/12/2025 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısı, Ekim ve Ocak ayı dışında bir tarihte yapıldığı için olağanüstü toplantı şartlarına uygun olması gerekir. Bu yönden incelediğimizde; ortaya çıkan önemli durum ile ilgili olağanüstü toplantı kararı alınmamış, kat maliklerinin tamamına tebligat yapılması gerekirken hiç tebligat yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda olağanüstü toplantı şartlarına uyulmamıştır. Usulüne uygun yapılmayan kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararlarda yeterli çoğunluğun olup olmadığını araştırmaya gerek görülmemiştir. Karar yeter sayısı bulunsa bile usulsüz toplantıda alınan kararların iptali gerekir."
Bu tespit, uygulamanın da doğruladığı bir ilkeyi ortaya koyar: usul şartı, karar yeter sayısından bağımsız bir geçerlilik koşuludur. Bir toplantı çağrısız yapıldıysa, o toplantıda alınan kararların akıbeti, yeter sayının sağlanıp sağlanmadığına bakılmaksızın iptaldir.
8. İptal Davası: KMK m.33 ve Süre
Usulsüz toplantıda alınan kararların iptali, KMK m.33 uyarınca kat malikleri tarafından dava konusu edilebilir. Süre bakımından dikkat edilmesi gereken husus, davanın toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde açılmasıdır; toplantıya katılmayan kat malikleri bakımından bu süre kararı öğrendiği tarihten işlemeye başlar. Somut olayda davanın süresi içinde açıldığı tespit edilmiştir.
Burada önemli bir nüans vardır: çağrısız yapılan toplantıda alınan kararlar, kural olarak yok hükmünde (butlan) değil, iptal edilebilir niteliktedir. Bu nedenle kararın iptali için süresi içinde dava açılmış olması şarttır; aksi hâlde usulsüz karar dahi hüküm ifade etmeye devam edebilir.
9. Yönetim İçin Usul Kontrol Listesi
Bir kat malikleri kurulu toplantısı düzenlerken, iptal riskini bertaraf etmek için şu kontrol listesine riayet edilmelidir:
| Adım | Kontrol |
|---|---|
| 1 | Toplantı tarihi, yönetim planındaki zamanlara uygun mu? (değilse olağanüstü toplantı usulü işletilmeli) |
| 2 | Olağanüstü toplantı için önemli sebep ve yetkili istem mevcut mu? |
| 3 | Bütün kat maliklerine en az 15 gün önce, gündem ve sebep bildirilerek tebligat yapıldı mı? |
| 4 | İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi belirtildi mi? |
| 5 | Toplantı, hazirun cetveli ve karar defteri usulüne uygun tutuldu mu? |
| 6 | Kararlar, m.30'daki sayı ve arsa payı nisaplarına uygun mu? |
10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Çağrı yapılmadan yapılan genel kurul kararları geçerli midir?
Hayır. Çağrı ve tebligat, toplantının geçerlilik şartıdır. Çağrısız yapılan toplantıda alınan kararlar, yeter sayı sağlanmış olsa bile iptal edilebilir (KMK m.29, m.33).
Yönetim planındaki tarihlerin dışında toplantı yapılabilir mi?
Yapılabilir, ancak bu toplantı olağanüstü toplantı sayılır ve KMK m.29/2'deki şartlara (önemli sebep, yetkili istem, en az 15 gün önce tebligat) tabi olur.
İkinci toplantıda yeter sayı aranır mı?
İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz; kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır (KMK m.30). Ancak bu, ilk toplantının ve çağrının usulüne uygun yapılması şartıyla mümkündür.
Usulsüz toplantıda yeter sayı olsa bile kararlar iptal edilir mi?
Evet. Bilirkişi raporlarında da vurgulandığı üzere, usul şartı karar yeter sayısından bağımsızdır; usulsüz toplantıda alınan kararların iptali gerekir.
İptal davası ne kadar süre içinde açılmalıdır?
Toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat malikleri bakımından kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde (KMK m.33).
İptal davasını kim açabilir?
Kat malikleri açabilir. Toplantıya katılıp muhalefet şerhi koyan kat malikleri ile toplantıya usulüne uygun çağrılmamış kat malikleri dava hakkına sahiptir.
Yönetim planı kat maliklerini bağlar mı?
Evet. Yönetim planı, KMK m.28 uyarınca bütün kat maliklerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlayan bir sözleşme hükmündedir; içindeki toplantı zamanlarına uyulmak zorundadır.
Çağrısız toplantı kararları butlanla mı sakat olur?
Kural olarak hayır; kararlar yok hükmünde değil, iptal edilebilir niteliktedir. Bu yüzden süresi içinde iptal davası açılması önem taşır.
11. Sonuç
Bu dava, bir genel kurulun hukuka uygunluğunun yalnızca "kaç kişinin imza attığı" ile ölçülmediğini açıkça göstermektedir. Toplantının yönetim planındaki zamanlara uygun yapılması, olağanüstü toplantı ise tebligat ve çağrı şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi, karar yeter sayısından daha önce gelen bir zorunluluktur. Usulüne uygun çağrılmamış bir toplantıda alınan kararlar, salt çoğunluk sağlanmış olsa dahi iptal edilir. Apartman veya site yönetiminizin toplantılarını usulüne uygun yürütmek ve iptal riskinden kaçınmak için profesyonel yönetim desteği almanız, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.
Bu makale Ekim 2026 itibarıyla güncel mevzuata ve kamuya açık yargı uygulamalarına göre hazırlanmıştır; somut olaydaki kişi ve kurum isimleri KVKK gereği gizlenmiştir. Herhangi bir hukuki işlem öncesi bir avukata danışmanızı öneririz.