Çekilmezlik Hali ve Çekilmez Komşu Nedir?
Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüm maliki, kendi bölümü üzerinde mülkiyet hakkına sahip olur. Ancak bu hak sınırsız değildir. Ortak yerlerin kullanımı, ortak giderlere katılım ve komşuluk düzenine saygı gibi borç ve yükümlülükler, mülkiyet hakkının ayrılmaz bir parçasını oluşturur. Bu borçlar yerine getirilmediğinde, yalnızca tek bir malik zarar görmez; binadaki ortak yaşam bütünüyle bozulur.
Çekilmezlik hali, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesinde düzenlenen özel bir hukuki müessesedir. Buna göre bir kat maliki, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmediği için diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, zarar gören kat malikleri bu kişinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devrini hakimden isteyebilir.
Çekilmez komşu tabiri, kanun metninde açıkça geçmez; ancak uygulamada ve doktrinde bu kavram, sözü edilen ihlali sürekli ve ısrarlı biçimde sürdüren, ortak yaşamı diğer malikler için katlanılamaz kılan kat malikini anlatır. Sıradan bir komşuluk anlaşmazlığı ile çekilmezlik hali birbirinden farklıdır. Çekilmezlik hali, mülkiyet hakkının devrine yol açabilecek ağırlıkta, süreklilik arz eden ve başka yollarla giderilemeyen bir ihlali ifade eder.
Bu nedenle kanun koyucu, KMK 25'teki devir yolunu mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden istisnai ve son çare niteliğinde bir müessese olarak düzenlemiştir. Dava açılmadan önce diğer hukuki imkanların, özellikle uyarı, ihtar ve KMK 33'teki sulh hakimi kararının tüketilmesi aranır.
Çekilmezlik halinin tespiti, her somut olayda ayrı bir değerlendirme gerektirir. Aynı davranış, binanın büyüklüğü, malik sayısı ve yönetim planı hükümleri gibi unsurlara bağlı olarak farklı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle dava açmadan önce ihlalin belgelenmesi, tutanak tutulması ve sürecin hukuki yoldan yürütülmesi büyük önem taşır.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25: Yasal Dayanak
Çekilmezlik hali ve devir davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesine dayanır. Maddenin birinci fıkrası, müessesenin tanımını verir: Kat maliki, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmediği için diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri bu kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devrini hakimden isteyebilir.
Maddenin üçüncü fıkrası, çekilmezlik hallerini örnek olarak sayar. Bu sayım tahdidi değildir; hakim, kanunda sayılan durumların dışında kalan fiilleri de somut olayın özelliklerine göre çekilmezlik hali olarak değerlendirebilir.
2007 yılında yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanun ile maddede önemli bir değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklikle dava açma hakkı, kat malikleri kurulunun alacağı bir karara bağlanmıştır. Böylece devir davası, tek bir malikin bireysel tasarrufu olmaktan çıkarılıp ortak bir karar mekanizmasının denetimine alınmıştır.
Çekilmezlik Halleri
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesinin üçüncü fıkrası, üç ayrı çekilmezlik halini açıkça düzenler:
- Ortak gider ve avans borcunun ödenmemesi: Kat malikinin ortak gider veya avans payı borcunu ödememesi nedeniyle hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra takibi veya dava açılması, çekilmezlik hali sayılır.
- KMK 33 uyarınca verilen emre uymama: Sulh hakiminin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca verdiği emre rağmen kat maliki, yükümlülüklerini bir yıl boyunca yerine getirmezse çekilmezlik hali oluşur.
- Bağımsız bölümün ahlaka aykırı kullanımı: Bağımsız bölümün randevuevi veya kumarhane gibi ahlaka aykırı amaçlarla kullanılması, açık bir çekilmezlik hali olarak kabul edilir.
Bu üç hal, kanunun öngördüğü örneklerdir. Hakim, bunların dışında kalan durumları da çekilmezlik hali olarak takdir edebilir:
| Çekilmezlik Hali | Kaynak | Değerlendirme |
|---|---|---|
| Ortak gider borcu için 2 yıl içinde 3 kez icra veya dava | KMK 25/3 | Kanunda açıkça düzenlenir |
| KMK 33 emrine rağmen 1 yıl yükümlülüğü yerine getirmeme | KMK 25/3 | Kanunda açıkça düzenlenir |
| Randevuevi veya kumarhane gibi ahlaka aykırı kullanım | KMK 25/3 | Kanunda açıkça düzenlenir |
| Sürekli gürültü, hakaret, kavga | Hakim takdiri | Somut olaya göre değerlendirilir |
| Yönetim planına aykırı hayvan besleme | Hakim takdiri | Somut olaya göre değerlendirilir |
| Ortak alanlara zarar verme | Hakim takdiri | Somut olaya göre değerlendirilir |
Hakim, takdir yetkisini kullanırken ihlalin ağırlığını, sürekliliğini ve diğer kat malikleri üzerindeki etkisini gözetir. Tek seferlik veya hafif bir rahatsızlık, kural olarak çekilmezlik hali oluşturmaz; ihlalin belirli bir yoğunluğa ulaşması ve süreklilik kazanması aranır.
Kanunda sayılan örnekler dışında, kat malikinin sürekli gürültü çıkarması, komşularına hakaret etmesi, kavga çıkarması, yönetim planına aykırı biçimde hayvan beslemesi veya ortak alanlara zarar vermesi gibi fiiller de hakimin takdiriyle çekilmezlik hali sayılabilir. Hakimin takdir yetkisi sınırsız değildir; ihlalin ağırlığı ve sürekliliği ile diğer maliklerin katlanma yükümlülüğünün sınırları birlikte değerlendirilir.
Devir Kararı ve Çoğunluk Şartı
2007 değişikliğinden sonra devir davası açılabilmesi, kat malikleri kurulunun bu yönde karar almasına bağlıdır. Bu kararın, kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınması gerekir. Başka bir deyişle, hem kat maliki sayısının hem de arsa payı toplamının çoğunluğu dava açılması yönünde oy kullanmalıdır.
Kurul toplantısına katılmayan kat malikleri bulunursa, bu durum dava açılmasını engellemez. Kanun, bazı maliklerin sürece katılmaması halinde davanın diğer kat malikleri tarafından açılabilmesine imkan tanır. Ancak dava açma hakkı yalnızca olumlu oy veren kat maliklerine aittir.
Dava Süreci Adım Adım
Çekilmezlik hali iddiasına dayanan devir davası, belirli bir sıra izlenerek açılır ve yürütülür:
- Kat malikleri kurulu toplanır; sayı ve arsa payı çoğunluğu ile dava açma kararı alınır.
- Toplantıya katılmayan malikler olursa dava, olumlu oy veren diğer kat malikleri tarafından açılır.
- Dava şartı olan arabuluculuk yoluna başvurulur (1 Eylül 2023 sonrası zorunludur).
- Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, görevli sulh hukuk mahkemesinde devir davası açılır.
- Mahkeme, çekilmezlik halinin varlığını ve KMK 33 sürecinin işletilip işletilmediğini inceler.
- Devir kararı verilirse, bağımsız bölümün dava tarihindeki değeri davalıya ödenir.
- Kararın kesinleşmesi üzerine tapuda tescil işlemi yapılır; mülkiyet, davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında geçer.
Taraf Ehliyeti: Kimler Dava Açabilir?
Devir davasında taraf ehliyeti, 2007 değişikliğiyle getirilen çoğunluk kararına bağlı olarak sınırlanmıştır. Davayı yalnızca kat malikleri kurulunda olumlu oy veren kat malikleri açabilir. Davacı sıfatı, dava açma kararına katılan maliklere özgüdür.
- Olumlu oy veren kat malikleri: Davayı açma hakkına sahip olan tek gruptur.
- Katılmayan veya olumsuz oy veren kat malikleri: Dava açamaz.
- Yönetici: Dava açma hakkı yoktur; yönetici, kat maliki olmadığı sürece davacı olamaz.
Devir sonucunda mülkiyet, yalnızca davayı açan kat maliklerine geçer; paylaşım arsa payı oranında yapılır. Davalı bağımsız bölümde bir kiracı bulunuyorsa, davalı sıfatı hem maliki hem de kiracıyı kapsar. Kiracının davaya dahil edilmesi, devir kararının icrası ve mülkiyetin teslimi bakımından önem taşır.
Bu sınırlamanın amacı, mülkiyet hakkına müdahale sonucu doğuran devir yolunun yalnızca bu yönde irade açıklayan maliklerce kullanılmasını sağlamaktır. Olumsuz oy veren veya toplantıya katılmayan bir malik, sonradan devir sonucundan yararlanamaz; mülkiyet yalnızca dava açan maliklere geçer.
Bedel ve Hak Düşürücü Süreler
Devir kararı verilmesi, davalı kat malikinin mülkiyet hakkının karşılıksız ortadan kalktığı anlamına gelmez. Mahkeme, bağımsız bölümün dava tarihindeki değerini belirler ve bu bedelin davalıya ödenmesine hükmeder. Bedel, dava tarihi esas alınarak tespit edilir; sonraki değer değişimleri kural olarak dikkate alınmaz.
| Konu | Düzenleme |
|---|---|
| Ödenecek bedel | Bağımsız bölümün dava tarihindeki değeri |
| Hak düşürücü süre (kararın öğrenilmesi) | Kararın öğrenilmesinden itibaren 6 ay |
| Hak düşürücü süre (her halde) | Her halde 5 yıl |
| Görevli mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi (değerine bakılmaksızın) |
| Arabuluculuk | 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartı |
Hak düşürücü süreler, dava açma kararına ilişkindir. Kararın öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren beş yıl içinde dava açılması gerekir. Bu süreler geçirildiğinde dava açma hakkı düşer.
Sulh hukuk mahkemesi, dava konusunun değerine bakılmaksızın görevlidir. Bağımsız bölümün değeri ne olursa olsun devir davası sulh hukuk mahkemesinde görülür.
KMK 33 Ön Süreci ve Arabuluculuk
Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, devir davası doğrudan açılmaz. Çekilmezlik halinin ileri sürülebilmesi için önce Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesindeki sürecin işletilmesi gerekir. Bu süreç, ihlal eden kat maliki hakkında sulh hakiminden karar alınmasını ve bu kararın infaz veya icra yoluyla uygulanmasını içerir. Bu yol tüketildikten ve ihlal yine de sürdükten sonra devir davası yoluna gidilir.
KMK 33'teki süreç, ihlal eden kat malikine önce ihtar ve uyarı yapılmasını, ardından sulh hakiminin emir ve yasaklara ilişkin karar vermesini öngörür. Bu karara uyulmaması halinde infaz ve icra yolları işletilir. Çekilmezlik halinin varlığı için bu aşamaların tüketilmiş olması, uygulamada güçlü bir ispat unsuru sayılır.
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava şartı haline gelmiştir. Devir davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa, tutanağa bağlanan bu sonuç dava açmak için yeterli sayılır.
Yargıtay İlkeleri
Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, devir davasını mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden istisnai bir yol olarak görür ve bazı temel ilkeler belirler:
- Ölçülülük ve son çare ilkesi: Devir davası, mülkiyet hakkına müdahale sonucu doğurduğu için ölçülü biçimde ve son çare olarak uygulanmalıdır.
- KMK 33 ön süreci: KMK 25'e dayalı devir istemi için önce KMK 33'teki dava, karar ve infaz veya icra süreci işletilmelidir.
- Uyarı kararı verilmesi: Davranış, çekilmezlik sınırını aşmasa da rahatsız edici nitelik taşıyorsa dava reddedilmemeli; en az KMK 33 uyarınca bir uyarı kararı verilmelidir.
Bu ilkeler, devir davasının ağır sonuçları karşısında hakimlerin denetimini sıkı tuttuğunu gösterir. Çekilmezlik sınırının altında kalan ihlallerde davanın doğrudan reddi yerine, ihlal eden malikin uyarılması yolunun tercih edilmesi beklenir.
Bu ilkelerin sonucu olarak, devir davasında davacıların önce KMK 33 yolunu işlettiklerini ve ihlalin buna rağmen sürdüğünü ispatlaması gerekir. Salt rahatsız edici ancak çekilmezlik sınırına ulaşmayan davranışlarda mahkemenin uyarı kararı vermesi, mülkiyet hakkının korunması ile komşuluk düzeninin sağlanması arasındaki dengeyi gözetir.
İmer Yönetim Desteği
Çekilmezlik hali, kat mülkiyetinin en ağır ve en teknik uyuşmazlıklarından biridir. Dava açma kararının usulüne uygun alınması, KMK 33 sürecinin doğru işletilmesi, arabuluculuk şartının yerine getirilmesi ve hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması, sonucu doğrudan belirler. Tek bir usul hatası, davanın reddine veya hak kaybına yol açabilir.
İmer Yönetim, yirmi yılı aşkın deneyimiyle Mersin, Mezitli ve Yenişehir bölgelerinde apartman ve site yönetimi hizmeti sunar. Kurucularımız Onur Ummak ve Nimet Aydın Ummak, kat malikleri kurulu süreçlerinin yürütülmesi, ihtarnameler, tutanaklar ve uyuşmazlıkların hukuka uygun biçimde yönetilmesi konusunda yönetim kurullarına ve kat maliklerine destek verir.
Çekilmez komşu sorunu yaşıyorsanız veya devir davası hakkında bilgi almak istiyorsanız, 0533 406 88 08 numaralı telefondan İmer Yönetim'e ulaşabilirsiniz. Süreçlerin doğru ve zamanında yürütülmesi, hak kaybını önler.