FEK Yazısı Nedir?
FEK yazısı, açılımıyla Fiili Engel Kaldırma yazısı, tapu müdürlükleri tarafından düzenlenen resmî bir belgedir. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda, bağımsız bölümün kâğıt üzerindeki projesi ile fiili (gerçek) durumu arasındaki farklılıkların giderilmesi amacıyla tapu müdürlüğünce verilir.
Halk arasında "fek yazısı" olarak bilinen bu belge, aslında Fiili Engel Kaldırma Belgesi'nin kısaltmasıdır. Tapu kütüğüne şerh edilen fiili engellerin (örneğin projeye aykırı tadilat yapılmış olması) ortadan kaldırılmasını ve tapunun güncel hale getirilmesini sağlar.
📌 Kısa Tanım: FEK yazısı, binanın mimari projesi ile mevcut hali arasındaki farklılıkları resmî olarak kayda geçiren ve bağımsız bölüm üzerindeki "fiili engel" şerhinin kaldırılmasını sağlayan tapu müdürlüğü belgesidir.
FEK Yazısı Ne İşe Yarar?
FEK yazısının temel işlevi, taşınmaz üzerindeki fiili engel şerhini kaldırmak ve taşınmazın hukukî durumunu fiili durumla uyumlu hale getirmektir. Peki bu ne anlama gelir?
- Tapu işlemlerinin önünü açar: Fiili engel şerhi bulunan bir taşınmazda satış, ipotek, bağış gibi hiçbir tapu işlemi yapılamaz. FEK yazısı bu engeli kaldırır.
- Proje-fili uyumunu resmileştirir: Binada projeye aykırı yapılmış tadilatlar varsa (duvar kaldırma, balkon kapatma vb.), bunların kayıt altına alınmasını sağlar.
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi sağlar: Özellikle eski binalarda kat irtifakı tapusu varken kat mülkiyetine geçmek için FEK yazısı şarttır.
- İskân (yapı kullanma izni) alımında rol oynar: Belediye ile tapu arasındaki uyuşmazlıkları çözer.
- Kredi ve banka işlemlerini mümkün kılar: Bankalar, fiili engel şerhi olan taşınmaza kredi vermez.
✅ Örnek: Dairesinde balkonu odaya katmış bir malik, kat mülkiyetine geçmek istediğinde tapu "proje ile fiili durum uyuşmuyor" diyerek işlem yapmaz. FEK yazısı ile bu farklılık resmileşir ve kat mülkiyeti kurulabilir.
FEK Yazısı Hangi Durumlarda Gerekir?
FEK yazısına en sık ihtiyaç duyulan durumlar şunlardır:
| Durum | Açıklama |
|---|---|
| Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş | Eski apartmanlarda kat irtifakı tapusu varken kat mülkiyetine geçebilmek için binanın fiili durumunun projeye uygun olduğunu gösteren FEK yazısı zorunludur. |
| Projeye aykırı tadilat | Balkon kapatma, duvar yıkma, oda bölme gibi projede olmayan değişiklikler yapılmışsa, bunların tapu kaydına işlenmesi gerekir. |
| Bağımsız bölüm birleştirme / ayırma | İki daireyi birleştirme veya bir daireyi ikiye bölme işlemlerinde FEK yazısı alınması şarttır. |
| Tapu devri / satış öncesi | Satış yapılacak taşınmazda fiili engel şerhi varsa, alıcı tapuyu üzerine alamaz. Satış öncesi FEK yazısı ile şerh kaldırılmalıdır. |
| Miras / intikal işlemleri | Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda fiili engel varsa, mirasçılar tapuyu üzerlerine alamaz. FEK yazısı bu engeli kaldırır. |
| İpotek / kredi işlemleri | Bankalar kredi vermeden önce taşınmazın fiili engel kaydı olup olmadığını kontrol eder. Şerh varsa FEK yazısı istenir. |
⚠️ Dikkat: FEK yazısı, kaçak yapıyı veya imara aykırı durumu "yasallaştırmaz." Sadece proje ile fiili durum arasındaki farkı tespit edip kayda geçirir. İmara aykırılık varsa önce belediyede gerekli düzeltmeler yapılmalıdır.
FEK Yazısı Nasıl Alınır? Adım Adım Başvuru
FEK yazısı alma süreci birkaç aşamadan oluşur. İşte adım adım yapmanız gerekenler:
- 1. Adım: Lisanslı Harita ve Kadastro Mühendisliği Bürosuna Başvuru İlk olarak LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu) veya serbest harita mühendisi ile anlaşmanız gerekir. Mühendis, binanın mevcut durumunu ölçerek projeyle karşılaştıracak ve değişiklikleri tespit edecektir.
- 2. Adım: Yerinde Ölçüm ve Tespit Harita mühendisi binaya gelir, bağımsız bölümün fiili ölçümlerini yapar. Mimari projeyle karşılaştırma yaparak farklılıkları belirler. Bu ölçüm sonucunda bir tespit raporu hazırlar.
- 3. Adım: Kadastro Müdürlüğüne Başvuru Hazırlanan teknik rapor ve ekleriyle birlikte ilgili Kadastro Müdürlüğü'ne başvurulur. Kadastro Müdürlüğü belgeleri inceler ve uygun bulursa FEK yazısını düzenler.
- 4. Adım: FEK Yazısının Tapuya Teslimi Kadastro Müdürlüğü tarafından düzenlenen FEK yazısı, Tapu Müdürlüğü'ne teslim edilir. Tapu Müdürlüğü, bu yazıya istinaden tapu kütüğündeki fiili engel şerhini kaldırır.
- 5. Adım: Tapu Kaydının Güncellenmesi Fiili engel kalktıktan sonra tapu kaydı güncellenir. Artık taşınmaz üzerinde her türlü tapu işlemi (satış, ipotek, kat mülkiyeti tesisi) yapılabilir hale gelir.
⏱️ Süre: FEK yazısı alma süreci, belgelerin eksiksiz olması halinde ortalama 15-30 gün arasında tamamlanır. Yoğunluk durumuna göre bu süre değişebilir.
FEK Yazısı İçin Gerekli Belgeler
FEK yazısı başvurusu için aşağıdaki belgelerin eksiksiz hazırlanması gerekir:
| No | Belge | Açıklama |
|---|---|---|
| 1 | Tapu senedi (aslı veya fotokopisi) | Bağımsız bölüme ait güncel tapu kaydı. |
| 2 | Mimari proje | Belediyeden onaylı, bağımsız bölümün yer aldığı mimari proje. Güncel ve aslına uygun olmalıdır. |
| 3 | Kimlik belgesi | Başvuru sahibinin T.C. kimlik kartı veya nüfus cüzdanı. |
| 4 | Vekaletname (varsa) | Başvuru vekil aracılığıyla yapılıyorsa, tapu işlemleri için özel yetki içeren noter vekaletnamesi. |
| 5 | Yapı kullanma izni (iskân) | Binanın iskân belgesi. İskânsız binalarda FEK yazısı alınamaz. |
| 6 | LİHKAB teknik raporu | Lisanslı harita mühendisi tarafından hazırlanan fiili durum tespit raporu ve kroki. |
| 7 | Harç dekontu | Başvuru harcının yatırıldığına dair banka dekontu. |
⚠️ Önemli Uyarı: Belgelerin eksik veya hatalı olması halinde başvuru reddedilir ve süreç baştan başlar. Özellikle mimari projenin belediyeden onaylı ve güncel olması hayati önem taşır.
FEK Yazısı 2026 Harç Ücreti
FEK yazısı başvurusunda ödenmesi gereken harç ve ücretler 2026 yılı itibarıyla şu şekildedir:
| Ödeme Kalemi | 2026 Yaklaşık Tutar | Ödeme Yeri |
|---|---|---|
| Kadastro Müdürlüğü başvuru harcı | 750 - 1.200 TL | Vergi dairesi / anlaşmalı banka |
| Tapu Müdürlüğü işlem harcı | 500 - 900 TL | Tapu Müdürlüğü veznesi |
| LİHKAB mühendislik ücreti | 3.000 - 8.000 TL | Mühendislik bürosu |
| Döner sermaye ücreti | 300 - 500 TL | Kadastro Müdürlüğü |
| Toplam yaklaşık maliyet | 4.550 - 10.600 TL | — |
💡 Tasarruf İpucu: Harç tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Başvuru öncesi Kadastro Müdürlüğü'nden güncel harç miktarını teyit edin. Aynı binada birden fazla bağımsız bölüm için toplu başvuru yapılırsa mühendislik ücretinde indirim alınabilir.
FEK Yazısı Olmadan Tapu İşlemi Yapılır Mı?
Bu sorunun cevabı oldukça nettir: Hayır, yapılamaz. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu bir taşınmazda proje ile fiili durum arasında fark varsa ve bu durum tapu kütüğüne "fiili engel" olarak şerh edilmişse, bu şerh kalkmadan hiçbir tapu işlemi gerçekleştirilemez.
Fiili engel şerhi, taşınmazın hukukî işlem görmesini tamamen bloke eder. Satış yapamaz, ipotek koyamaz, bağışlayamaz hatta miras intikali bile yapamazsınız. Bu nedenle özellikle gayrimenkul alım-satımı düşünenlerin öncelikle tapu kaydında fiili engel olup olmadığını kontrol etmeleri hayati önem taşır.
⚠️ Kritik Bilgi: Tapuda fiili engel şerhi varsa ve bu şerhi kaldırmadan satış vaadi sözleşmesi yaparsanız, sözleşme hukuken geçerli olsa da tapu devri yapılamayacağı için alıcıya karşı tazminat yükümlülüğü doğabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
- S: FEK yazısı ile iskân (yapı kullanma izni) aynı şey mi?
- Hayır, tamamen farklı belgelerdir. İskân (yapı kullanma izni), belediye tarafından verilir ve binanın oturuma uygun olduğunu gösterir. FEK yazısı ise tapu/kadastro müdürlüğünce düzenlenir ve proje ile fiili durum arasındaki farkların kayda geçirilmesini sağlar. İskânı olmayan bir binada FEK yazısı alınamaz.
- S: FEK yazısını herkes kendi başına alabilir mi?
- Teknik olarak başvuru şahsen yapılabilir ancak sürecin en kritik adımı olan teknik ölçüm ve raporlama için mutlaka bir lisanslı harita mühendisi (LİHKAB) ile çalışmanız gerekir. Bu rapor olmadan başvurunuz işleme alınmaz.
- S: Apartmandaki tüm daireler için ayrı ayrı FEK yazısı mı alınır?
- Hayır. FEK yazısı bina bazında düzenlenir. Bir apartmanda birden fazla bağımsız bölüm varsa, tek bir FEK yazısı tüm binayı kapsar. Tüm kat maliklerinin ortak başvuru yapması süreci hızlandırır ve maliyeti düşürür.
- S: FEK yazısı alınmazsa ne olur?
- Fiili engel şerhi tapuda kalmaya devam eder. Bu durumda taşınmazı satamaz, devredemez, ipotek ettiremezsiniz. Ayrıca kat irtifakı tapusu ile oturmaya devam edersiniz — bu da ileride kentsel dönüşüm, miras, değer artışı gibi konularda ciddi sorunlara yol açar.
- S: FEK yazısı başvurusu reddedilirse ne yapılır?
- Ret kararının gerekçesine göre hareket edilmelidir. En sık ret nedeni eksik veya uyumsuz belgelerdir. Eksik belge tamamlanıp yeniden başvurulur. Mimari projede uyuşmazlık varsa belediyeden proje güncellemesi istenir. İmara aykırılık varsa önce belediyede imar düzeltme işlemleri yapılır.
- S: FEK yazısı ne kadar süre geçerlidir?
- FEK yazısı düzenlendikten sonra süresiz olarak geçerlidir. Ancak binada yeni bir tadilat yapılırsa veya proje değişikliği olursa, yeni duruma uygun yeni bir FEK yazısı gerekir.
- S: Mersin'de FEK yazısı için nereye başvurulur?
- Mersin'de FEK yazısı başvurusu Mersin Kadastro Müdürlüğü'ne yapılır. Öncesinde LİHKAB bürosundan teknik rapor alınması gerekir. İmer Yönetim olarak Mersin genelinde tüm kat mülkiyeti ve FEK süreçlerinde danışmanlık veriyoruz.
📋 Bilgi: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2025/3 sayılı Genelgesi uyarınca, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişlerde FEK yazısı zorunluluğu denetimi sıkılaştırılmıştır. Eksiksiz belge ile başvuru yapılması önem arz etmektedir.