Genel Kurul Kararının İptali Davasında 6 Aylık Süre: KMK m.33 ve Gerçek Bir Dava

Okuma Seviyesi: Orta • Tahmini Okuma Süresi: 11 dakika

1. Somut Olay: Usulsüz Toplantıya Geç Açılan İptal Davası

Mersin'in Mezitli ilçesinde, 18 bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda, 20 Mart 2022 tarihinde bir kat malikleri kurulu toplantısı yapılmıştır. Bu toplantıda, apartman yönetimine karşı açılmış bir davayı savunmak üzere yöneticiye avukat tutma yetkisi verilmiştir.

Apartmanın bir kat maliki, yaklaşık üç buçuk yıl sonra, 2025 yılında açtığı davada bu kararın iptalini istemiştir. Davacının iddiasına göre toplantıya çağrı yapılmamış, kendisine iadeli taahhütlü mektup ya da imza karşılığı tebligat gönderilmemiş, karar defterinin ara tasdikleri yapılmamıştır. Davacı, kararın yok hükmünde olduğunu, bu nedenle süre şartının aranmayacağını ileri sürmüştür.

Mahkeme, dosyayı kat mülkiyeti hukukunda uzman bir bilirkişiye tevdi etmiştir. Bilirkişi, tapu kayıtlarını, yönetim planını, karar defterlerini ve vekaletnameleri inceleyerek usul ve süre bakımından ayrıntılı bir rapor düzenlemiştir.

2. Çağrı Usulü: KMK m.29 ve Yönetim Planı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi, kat malikleri kurulunun toplantıya nasıl çağrılacağını düzenler. Olağan toplantı, yönetim planında gösterilen zamanlarda yapılır. Olağanüstü toplantı ise yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantı tarihinden en az on beş gün önce, toplantının sebebi de bildirilerek, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılan çağrı üzerine toplanır.

Somut olayda yönetim planının 21. maddesi, kurulun her yıl Ocak veya Ekim aylarının ilk on günü içinde toplanacağını, çağrının ise toplantıdan en az üç gün önce taahhütlü mektupla veya imza karşılığında yapılacağını düzenlemiştir. 20 Mart tarihi, bu olağan toplantı dönemlerinin dışındadır. Üstelik 2022 yılı olağan toplantısı 5 Mart 2022 tarihinde zaten yapılmıştır. Dolayısıyla 20 Mart tarihli toplantı, ancak olağanüstü toplantı olarak nitelendirilebilir.

Olağanüstü toplantı için kanunun aradığı çağrı belgeleri dosyada yer almıyor. Çağrı mektubu, PTT alındısı, imzalı çağrı listesi veya toplantıya katılmayanlara yapılan duyuruya ilişkin hiçbir belge yoktur. Aynı defterdeki bir önceki kararda çağrının WhatsApp grubu üzerinden yapıldığı yazılıdır. WhatsApp üzerinden yapılan duyuru, KMK m.29 ve yönetim planında sayılan çağrı yollarından değildir; tebligat yerine geçmez.

3. Toplantı ve Karar Yeter Sayısı: KMK m.30

KMK m.30 uyarınca kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. Somut olayda 18 bağımsız bölümün arsa payları eşit olduğundan, toplantı yeter sayısı için en az 10 malikin katılımı gerekir.

Bilirkişi, karar sayfasındaki imzaları tapu kayıtlarındaki malik isimleriyle karşılaştırmıştır. İmzaların aidiyeti kabul edildiğinde, 20 Mart 2022 tarihinde malik olduğu doğrulanan 12 kişi kararı imzalamıştır. Bu, sayı ve arsa payı bakımından 12/18 oranına karşılık gelir ve yeter sayının sayısal olarak sağlandığı görülür.

Ancak bilirkişinin altını çizdiği nokta şudur: Yeter sayının sağlanmış olması çağrı eksikliğini gidermez. Çağrı ve tebligat, toplantının geçerlilik şartıdır. Usulsüz çağrı ile toplanan kurulda yeter sayı sağlansa bile kararlar iptal edilebilir.

4. Karar Defteri: KMK m.32

Kurul kararları, noter mührüyle tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır (KMK m.32). Somut olayda karar defterinin sayfaları noter mühürlüdür; ancak karar metninde toplantının saati, olağan veya olağanüstü olduğu, çağrının nasıl yapıldığı, gündem ve oy dağılımı yazılı değildir. Ayrıca defterin yıllık kapanış onayına ilişkin şerh incelenen fotokopilerde görülmemiştir.

Karar defterindeki bu eksiklikler, kararın içeriğinin ve usulünün denetlenmesini zorlaştırır. Yönetim planı kapanış onayı öngörmüşse, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi de yönetimin sorumluluğu kapsamında değerlendirilir.

5. İptal Davasında Süre: KMK m.33

İptal davasının süresi, KMK m.33/1'de düzenlenmiştir:

"Toplantıya katılıp da 32 nci madde gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki bu karar aleyhine, toplantı tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, sulh mahkemesine başvurabilir."

Bu hüküm iki ayrı süre öngörür. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için toplantı tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik için ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay. İkinci süre, yani altı aylık süre, hak düşürücü niteliktedir. Kat maliki kararı hiç öğrenmemiş olsa bile altı ay geçtikten sonra dava hakkı düşer.

Uygulamada sık yapılan hata, "karar yok hükmünde olduğu için süre işlemez" varsayımıdır. Yargıtay içtihatları, çağrı eksikliği gibi usulsüzlüklerin kararı kural olarak yok hükmünde değil, iptal edilebilir hale getirdiğini kabul eder. İptal edilebilir kararlar bakımından da m.33'teki süreler işler. Bu yüzden usulsüzlük tespit edildiği anda süresinde dava açmak gerekir.

6. Somut Olayda Süre Hesabı

Somut olayda karar tarihi 20 Mart 2022, dava tarihi ise Ekim 2025'tir. Arada üç yıl altı ay on iki gün vardır. KMK m.33/1'deki altı aylık hak düşürücü süre, karar tarihinden altı ay sonra, yani Eylül 2022'de dolmuştur.

Davacı, kararın yok hükmünde olduğunu ve bu nedenle süre şartının aranmayacağını ileri sürmüştür. Ancak bilirkişi raporu, kararın yok hükmünde değil, olsa olsa iptal edilebilir nitelikte olduğunu; bu durumda altı aylık sürenin işleyeceğini ve davanın süre yönünden reddedilme ihtimalinin bulunduğunu değerlendirmiştir. Nihai hukuki nitelendirme mahkemeye aittir.

7. Bilirkişinin Tespitleri

Bilirkişi raporunda öne çıkan tespitler şu şekilde özetlenebilir:

8. Çıkarılacak Dersler

Bu dava, apartman ve site yönetimlerine şu dersleri verir:

Kat malikleri için en kritik ders şudur: Genel kurulda bir usulsüzlük fark ettiğinizde bunu not ettirin, karar defterine muhalefet şerhi koydurun ve iptal davasını süresi içinde açın. Süre, hak düşürücü olduğu için sonradan telafisi yoktur.

9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S: İptal davası açma süresi ne kadardır?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için toplantı tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır (KMK m.33/1).

S: Karar yok hükmünde ise süre işler mi?

Çağrı eksikliği gibi usulsüzlükler kararı kural olarak yok hükmünde değil, iptal edilebilir hale getirir. İptal edilebilir kararlar için m.33'teki süreler işler. Bu yüzden süreyi bekletmek risklidir.

S: WhatsApp üzerinden çağrı yapılabilir mi?

Hayır. KMK m.29 ve yönetim planında sayılan çağrı yolları imza karşılığı veya taahhütlü mektuptur. WhatsApp duyurusu tebligat yerine geçmez.

S: Yeter sayı sağlandıysa çağrı eksikliği önemsiz midir?

Hayır. Yeter sayının sağlanmış olması çağrı eksikliğini gidermez. Usulsüz çağrı ile toplanan kurulda alınan kararlar iptal edilebilir.

S: Karar defteri nasıl tutulmalıdır?

Kararlar noter mührüyle tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır (KMK m.32). Defterde toplantının tarihi, saati, gündemi ve oy dağılımı yer almalıdır.

S: Yönetici kaç yıl için seçilir?

Yönetici bir yıl için seçilir ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34).

S: İptal davasını hangi mahkeme görür?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan iptal davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK m.33).

S: Usulsüz genel kurulun önüne nasıl geçilir?

Çağrı, tebligat, hazirun listesi ve karar defteri süreçlerini hukuka uygun yürüten profesyonel bir yönetimle çalışmak en güvenli yoldur.

10. Sonuç

Genel kurul kararının iptali davasında asıl mesele çoğu zaman usulsüzlüğün kendisi değil, sürenin kaçırılmış olmasıdır. Usulsüz toplanmış bir kurulda alınan karar iptal edilebilir; ancak bunun için kat malikinin bir aylık ve her hâlde altı aylık süre içinde dava açması gerekir. Apartman ve site yönetimleri ise çağrıyı, tebligatı, hazirun listesini ve karar defterini usulüne uygun tutarak iptal riskini en baştan ortadan kaldırabilir. Her iki taraf için de en güvenli yol, süreci hukuka uygun yürüten profesyonel bir yönetimle çalışmaktır.

Bu makale Ekim 2026 itibarıyla güncel mevzuata ve kamuya açık yargı uygulamalarına göre hazırlanmıştır; somut olaydaki kişi ve kurum isimleri KVKK gereği gizlenmiştir. Herhangi bir hukuki işlem öncesi bir avukata danışmanızı öneririz.