.................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DAVACI : (Adı Soyadı,Adresi)
DAVALILAR : (Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi)
KONUSU : Paydaşı bulunduğum ana gayrimenkulün ortak yerine davalı tarafından yapılan odunluğun kaldırılması.
OLAY :............... ili.............. ilçesi.............. mahallesi .............. caddesi ............... sokakta.......... ada........... parselde bulunan ...... kapı numaralı,apartmanın davalı ile birlikte paydaşıyım.
Ana gayrimenkulümüzün ortak yerlerinden olan bahçede davalı tarafından kendisi için odunluk yapılmıştır.Uyarı ve ikazlarımıza rağmen odunluğun kaldırılması taleplerimizi kabul görmediğindenYukarıda açıklanan nedenlerle dava açılmış bulunur.
HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.15,33 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu sicil kaydı,keşif,bilirkişi incelemesi ve diğer deliller.
SONUÇ VE İSTEK : Ana gayrimenkulümüzün ortak yerlerinden olan bahçede davalı tarafından kendisi için yapılan odunluğun kaldırılması,ortak yere yapılan bu müdahalenin önlenmesi ve yargılama giderlerinin Davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.
(Tarih...../...../.......)
Davacı(Adı-Soyadı,İmza)
Haksız Müdahale (El Atmanın Önlenmesi) Nedir?
Haksız müdahale, bir kat malikinin ortak alanı kendi başına ve izinsiz kullanması demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 19. maddesi kat malikine kendi bağımsız bölümünde dilediği gibi tasarruf hakkı tanır ama ortak yerler için aynı özgürlüğü vermez. Bahçeye izinsiz odunluk kurmak, merdiven boşluğuna dolap koymak, çatıya depo yapmak ve ortak koridoru kapatmak bu kapsama girer.
El atmanın önlenmesi davası, bu tür işgallere karşı açılan davadır. Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesi mülkiyet hakkını, KMK'nın 33. maddesi de ortak yerlerin korunmasını düzenler. Mersin'de özellikle zemin kat bahçesi olan ve çatı arası bulunan eski apartmanlarda bu tür uyuşmazlıklarla sık karşılaşılır. Komşu komşuya dava açmadan önce yazılı uyarı ve yönetici aracılığıyla çözüm denenir; sonuç alınmazsa mahkeme yolu gündeme gelir.
Haksız Müdahale Davası Nasıl Açılır?
Dava açılmadan önce müdahale eden kat malikine yazılı ihtarname gönderilir. Bu hem çözüm şansını artırır hem de davada iyi niyet göstergesi olur. Sonuç alınmazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur. Mersin'deki bir apartman için dava Mersin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Süreç kabaca şöyle işler: dava dilekçesi sunulur, tapu kaydı ve yönetim planı eklenir, mahkeme keşif yapar, gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılır, ardından karar verilir. Müdahale devam ettiği sürece dava açma hakkı zamanaşımına uğramaz; yani yıllardır kullanıyordu savunması geçerli bir gerekçe değildir.
| Adım | İşlem | Açıklama |
|---|---|---|
| 1 | Yazılı uyarı | Müdahale eden kat malikine noter ihtarnamesi gönderilir |
| 2 | Yönetim girişimi | Yönetici devreye girer, genel kurulda karar alınabilir |
| 3 | Dava dilekçesi | Sulh Hukuk Mahkemesi'ne el atmanın önlenmesi davası açılır |
| 4 | Keşif ve bilirkişi | Mahkeme yerinde inceleme yapar, gerekirse bilirkişi atar |
| 5 | Karar | Müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme kararı verilir |
| 6 | İcra | Karara uyulmazsa icra yoluyla kaldırma yapılır |
Deliller ve İspat
Bu davada ispat yükü, müdahalenin varlığını ve ortak alana yapıldığını gösteren tarafa düşer. En güçlü deliller tapu kaydı, yönetim planı ve mimari projedir. Bunlara ek olarak müdahaleyi gösteren tarihli fotoğraflar, videolar ve tanık beyanları işe yarar. Müdahalenin tarihini ve boyutunu kanıtlamak için noter aracılığıyla tespit yaptırmak da mümkündür; noter tespiti mahkemede güçlü bir delil sayılır.
Dava sırasında mahkeme çoğunlukla keşif yapar ve bilirkişiden müdahalenin ortak alana girip girmediğini, yapının projeye aykırı olup olmadığını raporlamasını ister. Bu yüzden apartmanın projesi ve yönetim planı güncel ve erişilebilir olmalıdır. Belge eksikse yönetim planının bulunduğu noterden ya da tapu müdürlüğünden örnek çıkarılır.
Dava Sonucu Ne Olur?
Mahkeme müdahaleyi haksız bulursa el atmanın önlenmesine ve ortak yerin eski hale getirilmesine karar verir. Örneğin bahçeye yapılan odunluk kaldırılır, kapatılan koridor açılır. Müdahale nedeniyle bir zarar oluştuysa tazminat da istenebilir; tazminat talebi ayrıca ya da aynı davada ileri sürülebilir. Karar kesinleşince müdahale eden taraf yine uymazsa icra yoluyla kaldırma işlemi gerçekleştirilir.
Mersin'de Sık Karşılaşılan Haksız Müdahale Örnekleri
Mersin'in Mezitli ve Yenişehir ilçelerindeki apartmanlarda en sık görülen müdahaleler şunlardır: zemin kat malikinin ortak bahçeyi demir korkulukla çevirip kendine ayırması, çatı arasının depo ya da çamaşırlık olarak kapatılması, merdiven altı boşluğunun dolap yapılarak tek kişiye tahsis edilmesi ve ortak koridorun eşyayla daraltılması. Denize yakın binalarda çatı katına kapatılan teraslar da sık tartışma konusudur.
Bu örneklerin hepsi ortak alan olduğu için tek bir malikin tasarrufuna bırakılamaz. Bir kat maliki ortak yeri kullanmak istiyorsa genel kuruldan karar almalı ya da diğer maliklerle yazılı anlaşma yapmalıdır. Karar alınmadan yapılan her kapatma, eklenti ve tahsis haksız müdahale sayılır ve dava konusu olur.
El Atmanın Önlenmesi Davasında Harç ve Masraflar
Dava harcı, davanın değerine göre hesaplanır ve dava açılırken peşin ödenir. Keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri süreç içinde ortaya çıkar. Davayı kazanan taraf bu masrafları karşı taraftan tahsil eder. Maddi durumu yetersiz olan taraf, adli yardım talebiyle harç ve masraflardan muaf tutulabilir.
Dava değeri genellikle müdahalenin kaldırılmasının parasal karşılığı ya da tazminat talebi üzerinden belirlenir. Mersin'de bu tür davalarda avukatla çalışmak süreci hızlandırır; dilekçe, delil toplama ve keşif takibi avukat eliyle daha sağlıklı yürür.
Dava Açmadan Önce Çözüm Yolları
Mahkemeye gitmeden önce denenebilecek birkaç yol vardır. İlk adım müdahale eden kat malikiyle yüz yüze ve yazılı görüşmektir. Çoğu müdahale, nezaketli bir uyarı ve yönetim planı hatırlatmasıyla çözülür. İkinci adım konuyu genel kurul gündemine taşımaktır; genel kurulda alınacak bir karar, müdahale eden taraf için bağlayıcı olur.
Üçüncü yol yöneticinin noter ihtarnamesi göndermesidir. İhtarnamede müdahalenin kaldırılması için bir süre verilir ve aksi halde dava açılacağı belirtilir. Bu uyarılar sonuç vermezse dava kaçınılmaz olur. Dava öncesi atılan bu adımlar mahkemede iyi niyet ve çözüm çabası olarak değerlendirilir.
Arabuluculuk bu tür uyuşmazlıklarda zorunlu bir aşama değildir; el atmanın önlenmesi davası doğrudan açılabilir. Ancak taraflar isterse müdahalenin kaldırılması konusunda kendi aralarında anlaşabilir ve bu anlaşmayı tutanak altına alabilir.
Yönetim planında ortak yerlerin sınırı çoğu kez açıkça yazılır. Hangi alanın ortak, hangi alanın bağımsız bölüm sayıldığı bu plandan çıkarılır. Dava öncesinde yönetim planını incelemek, müdahalenin gerçekten haksız olup olmadığını netleştirir ve boş yere dava açmayı önler.
Eski Hale Getirme ve Tazminat Arasındaki Fark
Eski hale getirme, müdahalenin kaldırılıp ortak alanın ilk durumuna döndürülmesidir. Tazminat ise müdahale nedeniyle uğranan zararın parasal karşılığıdır. İkisi ayrı taleplerdir; dava dilekçesinde ikisi birden istenebilir. Örneğin bahçeye yapılan odunluk hem kaldırılır hem de bahçenin kullanılamadığı dönem için zarar istenebilir.
Sonuç olarak haksız müdahale davası, ortak alanı korumak için en etkili hukuki araçtır. Süreç; ihtarname, dava, keşif ve karar aşamalarından oluşur. Delillerin eksiksiz toplanması ve doğru mahkemede dava açılması sonucu belirler. Mersin'de bu tür davalarda profesyonel yönetim desteği almak, hem belge düzenini hem sürecin takibini kolaylaştırır.
Sık Sorulan Sorular
Haksız müdahale davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir. Mersin'deki bir apartman için dava Mersin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Ortak alana müdahale eden kat malikine karşı yönetici dava açabilir mi?
Evet. KMK Madde 35 ve 36 uyarınca yönetici, ortak yerlerin korunması için dava açabilir. Ayrıca her kat maliki tek başına da bu davayı açma hakkına sahiptir.
Haksız müdahale davasında zamanaşımı var mı?
Müdahale devam ettiği sürece zamanaşımı işlemez. Müdahale sona ermiş ve aradan uzun yıllar geçmişse dava açma süresi tartışmalı olabilir; bu yüzden müdahaleyi fark eder etmez harekete geçmek doğru olur.
Dava masrafları ve süresi ne kadardır?
Harç, keşif ve bilirkişi giderleri davanın değerine ve keşif sayısına göre değişir. Basit müdahale davaları çoğunlukla birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır; keşif ve bilirkişi süreci uzatabilir. Yargılama giderleri davayı kaybeden tarafa yükletilir.
El atmanın önlenmesi davası ne kadar sürer?
Dosyanın yoğunluğuna ve keşif sayısına göre değişir. Basit müdahale davaları çoğunlukla birkaç ayda sonuçlanır, bilirkişi ve ek keşif gereken dosyalar bir yıla uzayabilir.
Haksız müdahale cezai bir suç mudur?
Haksız müdahale öncelikle hukuk davası konusudur; ceza davası değildir. Ancak müdahale sırasında mala zarar verme ya da tehdit gibi ayrı bir suç işlenirse bu fiiller için ayrıca ceza soruşturması açılabilir.