İskan Olmadan Kat Mülkiyeti Alınır Mı?
Hayır, alınamaz. Kat mülkiyeti tapusu alabilmek için binanın yapı kullanma izni (iskan) almış olması zorunludur.
İskan Nedir? (Yapı Kullanma İzni)
İskan (yapı kullanma izin belgesi), binanın imar mevzuatına, projesine ve fen kurallarına uygun olarak tamamlandığını gösteren resmi belgedir. Belediye tarafından verilir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
- Bina tamamlanır, iskan (yapı kullanma izni) alınır.
- Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne başvurulur.
- İskan belgesi ve diğer evraklar sunulur.
- Harç ödenir, kat mülkiyeti tapusu çıkarılır.
Kat Mülkiyeti İçin İskan Şart Mı?
Evet, şarttır. Kat mülkiyeti ancak tamamlanmış ve iskanı alınmış bir yapıda kurulur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 1. maddesi, kat mülkiyetini tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan hak olarak tanımlar. Aynı kanunun 3. maddesi, kat irtifakının yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrildiğini açıkça yazar. 12. maddenin (a) bendi ise kat mülkiyetinin kurulması için tapuya mimari proje ile birlikte yapı kullanma izin belgesinin verilmesini zorunlu tutar.
Uygulamada bu şu anlama gelir: iskan belgeniz yoksa tapuda daireniz kat irtifakı olarak görünmeye devam eder. Fiilen oturuyor olsanız bile tapu açısından mülkiyet henüz kurulmamıştır.
İskan ile kat mülkiyeti çoğu zaman birbirine karıştırılır. İskan, belediyenin düzenlediği bir izin belgesidir; kat mülkiyeti ise tapu sicilinde kurulan bir ayni haktır. İskan olmadan tapuda kat mülkiyeti yazamaz, ama iskan alındığında da tapu kendiliğinden değişmez: cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme işleminin tapu tarafından yürütülmesi gerekir.
İskansız Binanın Riskleri
İskanı olmayan bir binada oturmak tapuyla sınırlı bir sorun değildir. Günlük hayatı doğrudan etkileyen sonuçlar doğurur:
| Durum | Risk |
|---|---|
| Elektrik ve su aboneliği | Yapı kullanma izni olmayan binada yeni abonelik açılamaz, sayaçlar kaçak kapsamına girebilir |
| Banka kredisi | İskansız daire ipotek kabul edilmediği için konut kredisi kullanılamaz |
| Satış ve devir | Kat mülkiyeti kurulamadığından satış ancak kat irtifakı devri olarak yapılır, alıcı bulmak zorlaşır |
| Yasal durum | 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 31. maddesi uyarınca iskansız kullanım idari para cezasına konu olabilir |
| Yapı güvenliği | Belediye denetimi yapılmadığı için projeye aykırı imalatların tespiti gecikir |
İskan (Yapı Kullanma İzni) Nasıl Alınır?
İskan başvurusu yapının ruhsatını veren belediyeye yapılır. Mersin'de Mezitli, Yenişehir, Toroslar ve Akdeniz ilçelerinde süreç aynı işler; fark genelde belediyenin yoğunluğundan doğar.
- Yapı tamamlanır, müteahhit veya malik belediyeye başvurur.
- Belediye, yapının projeye ve ruhsata uygunluğunu yerinde denetler.
- Eksik yoksa yapı kullanma izin belgesi düzenlenir.
- Belge elektronik ortamda kadastroya ve tapuya iletilir, cins değişikliği yapılır.
- Tapuda kat irtifakı varsa kat mülkiyetine çevrilir.
Son üç adım 634 sayılı KMK'nın 10. maddesinin altıncı fıkrası gereği resen yürür. İskan bir kez düzenlendi mi, tapu kaydının kat mülkiyetine çevrilmesi için ayrıca uğraşmanız çoğu zaman gerekmez.
Mersin'de İskan Sürecinde Dikkat Edilecekler
İskan başvurusu genelde müteahhidin işi olsa da, daire sahibi olarak süreci takip etmek sizin yararınıza olur. Mersin'de özellikle kat karşılığı inşaatlarda teslim sonrası iskan gecikmesi sık görülür. Bu yüzden şu üç noktayı kontrol edin:
- Tapu kaydınızda hala kat irtifakı yazıyorsa müteahhitten iskan başvurusunun tarihini yazılı isteyin.
- Elektrik ve su aboneliğini kendi adınıza alamıyorsanız binanın iskanı henüz çıkmamıştır.
- Satın almadan önce tapu ve iskan durumunu birlikte sorgulayın; yalnızca tapuya bakmak yanıltır.
İskan gecikmesi yalnızca müteahhit kaynaklı değildir. Belediye yoğunluğu, eksik belge ya da projeye aykırı bir imalat da süreci aylarca uzatabilir. Başvuru yapıldıktan sonra belediyeden yazılı bir başvuru numarası almak ve süreci bu numarayla takip etmek işinizi kolaylaştırır. Mezitli ve Yenişehir belediyelerinde başvuru durumu bu numarayla sorgulanabilir.
İskan Belgesi Dairenin Değerini Nasıl Etkiler?
İskanı olan daire ile olmayan daire arasında değer farkı nettir. İskanlı daire banka kredisine konu olur, iskansız daire olmaz. Bu tek fark bile alıcı kitlesini daraltır ve pazarlıkta eli zayıflatır. Mersin'de aynı sokakta, aynı metrekarede iki daireden iskanlı olanı çoğu zaman daha hızlı ve daha yüksek bedelle satılır.
İskansız bir daireyi satın alacaksanız şu noktaları netleştirin:
- İskan başvurusu yapılmış mı, hangi aşamada?
- Belediyede ruhsat ve proje kayıtları temiz mi, kaçak kat ya da projeye aykırı imalat var mı?
- Satış sözleşmesine iskanın alınması ve kat mülkiyetine geçiş için tarih şartı konuldu mu?
Bu soruların cevabını almadan devir yapmak, ileride hem tapu hem mali açıdan pahalıya çıkar. Mersin'deki tapu müdürlüklerinde kayıt sorgulaması yaptırarak binanın cins değişikliğini ve iskan durumunu doğrulayabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
İskansız binada kat mülkiyeti alınır mı?
Hayır. Kat mülkiyeti ancak iskanı alınmış tamamlanmış yapılarda kurulur. İskansız binada tapuda yalnızca kat irtifakı görünür.
İskan nasıl alınır?
Ruhsatı veren belediyeye başvurulur. Belediye binayı yerinde denetleyip projeye uygun bulursa yapı kullanma izin belgesini düzenler.
İskansız bina satılır mı?
Satılır ama kat mülkiyeti olarak değil. Devir kat irtifakı payı üzerinden yapılır; krediye konu olamadığı için alıcı bulmak zorlaşır ve değer düşer.
Kat irtifaklı daire alınır mı?
Alınır ancak riskleri bilerek alınmalıdır. İskan alınınca kat mülkiyetine geçeceği sözleşmede garanti edilmeli, aksi halde kredi ve satış güçlüğü kalıcı olur.