Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti: Neden Bu İki Kavram Sürekli Karıştırılıyor?
Gayrimenkul dünyasında en çok karıştırılan iki hukuki kavram kat irtifakı ve kat mülkiyetidir. Özellikle ev alacak kişiler, tapu işlemleriyle uğraşanlar ve apartman-sitelerde yaşayanlar bu iki terimi sıkça duyar ama arasındaki farkı tam olarak bilmez. Oysa bu iki kavram arasındaki fark, bir gayrimenkulün değerini, satılabilirliğini ve üzerindeki haklarınızı doğrudan etkiler.
Basit bir benzetmeyle: Kat irtifakı bir "arsa payı hakkı" iken, kat mülkiyeti bir "bağımsız bölüm tapusu"dur. Yani kat irtifakında henüz inşaat tamamlanmamıştır veya iskân (yapı kullanma izin belgesi) alınmamıştır. Kat mülkiyetinde ise bina tamamlanmış, iskân alınmış ve her bağımsız bölüm kendi tapusuna kavuşmuştur.
Bu rehberde kat irtifakı nedir, kat mülkiyeti nedir, kat irtifaklı tapu ne demek, kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir, kat irtifaklı ev alınır mı gibi en kritik soruları yanıtlıyor; Yargıtay kararları ve 2026 güncel harçlarıyla birlikte kapsamlı bir kaynak sunuyoruz.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 5. maddesinde tanımlanan, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin, inşaat tamamlanmadan önce tapu kütüğüne tescil edilmesini sağlayan bir arsa payı irtifak hakkıdır.
Daha basit anlatmak gerekirse: Bir müteahhit arsa üzerine apartman yapacaksa, inşaata başlamadan önce her bir dairenin arsadaki payını belirleyip tapuya tescil ettirir. İşte bu tescile kat irtifakı denir. Bu aşamada ortada henüz bir bina yoktur veya bina inşaat halindedir. Sadece arsa üzerinde "şu kadar metrekarelik daireyi yapma hakkı" tapuya işlenmiştir.
Kat İrtifaklı Ne Demek?
Kat irtifaklı ifadesi, bir taşınmazın tapu sicilinde "kat irtifakı" statüsünde kayıtlı olduğunu belirtir. Bu şu anlama gelir:
- Bina ya inşaat halindedir ya da iskân belgesi henüz alınmamıştır.
- Tapuda görünen şey bir "arsa payı"dır, bağımsız bölüm değildir.
- Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri "şantiye" statüsünde açılır.
- Konut kredisi (mortgage) için bankalar genellikle ek teminat ister veya kredi vermekte isteksiz davranır.
- Daire fiilen oturulabilir durumda olsa bile resmî olarak "tamamlanmamış" statüsündedir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkân, ofis, depo vb.) üzerinde kurulan tam ve müstakil mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetine geçebilmek için binanın inşaatının tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış olması şarttır.
Kat mülkiyetinde her bağımsız bölümün ayrı bir tapu sayfası (kütük) vardır. Bu tapuda dairenin metrekaresi, arsa payı oranı, bulunduğu kat, bağımsız bölüm numarası gibi bilgiler yer alır.
Kat Mülkiyetli Ne Demek?
Kat mülkiyetli ifadesi, taşınmazın kat mülkiyeti statüsünde olduğunu, yani:
- Binanın inşaatının tamamen bittiğini,
- Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alındığını,
- Her bağımsız bölümün ayrı tapuya sahip olduğunu,
- Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin bireysel olarak açılabildiğini,
- Bankaların konut kredisi vermeye hazır olduğunu,
- Taşınmazın her türlü resmî işleme (satış, devir, ipotek) uygun olduğunu
ifade eder. Kısacası kat mülkiyetli demek, "sorunsuz, iskânlı, tam tapulu" demektir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Aşağıdaki tablo, kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki tüm kritik farkları tek bir bakışta görmenizi sağlar. Bu tablo, ev alırken veya satarken karar vermeniz için en önemli referans noktasıdır.
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Hukuki Nitelik | Arsa payı + inşaat hakkı | Tam bağımsız mülkiyet hakkı |
| Bina Durumu | İnşaat halinde veya iskânsız | İnşaat bitmiş, iskân alınmış |
| Tapu Türü | Arsa tapusu (kat irtifakı şerhli) | Bağımsız bölüm tapusu |
| İskân (Yapı Kullanma İzni) | Alınmamış | Alınmış |
| Bireysel Abonelik | Şantiye aboneliği, bireysel açılamaz | Bireysel elektrik/su/doğalgaz açılır |
| Konut Kredisi | Bankalar zor kredi verir, yüksek faiz | Sorunsuz kredi kullanılır |
| Satış Kolaylığı | Zor, alıcı çekinir | Kolay, piyasa değeri tam |
| Emlak Vergisi | Arsa vergisi oranı (düşük) | Bina vergisi oranı (yüksek) |
| Sigorta (DASK) | Zorunlu değil (ama önerilir) | Zorunlu |
| Belediye Hizmetleri | Sınırlı (şantiye statüsü) | Tam belediye hizmeti |
| Değer Artışı | İskân sonrası %20-40 artar | Piyasa rayici üzerinden değerlenir |
| Yasal Dayanak | KMK Madde 5 | KMK Madde 1-4 |
Kat İrtifaklı Tapu Ne Demek?
Kat irtifaklı tapu, üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş bir arsanın tapu senedidir. Bu tapuda "bağımsız bölüm" değil, "arsa payı" yazar. Tapuda şu ifadeleri görürsünüz:
- Ana taşınmaz niteliği: Arsa
- Kat irtifakı: Tesis edilmiştir
- Arsa payı: X/XXX (örneğin 15/450)
- Bağımsız bölüm: 5 numaralı bağımsız bölüm (henüz kat mülkiyetine geçmemiş)
Kat irtifaklı tapu ile bir daire satın aldığınızda, aslında o daireyi değil, o daireye karşılık gelen arsa payını satın almış olursunuz. Daire üzerindeki hakkınız, arsa payınıza bağlı bir kullanım hakkıdır. Bu durum, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde ve yeni inşaatlarda çok yaygındır.
Kat İrtifaklı Tapunun Özellikleri
| Özellik | Açıklama |
|---|---|
| Tapu Türü | Arsa tapusu (kat irtifakı şerhli) |
| Devir | Satılabilir, devredilebilir, ipotek edilebilir |
| Miras | Miras yoluyla intikal eder |
| Haciz | Haczedilebilir |
| Kredi | Krediye konu olabilir (zor şartlarla) |
| DASK | Zorunlu değil, yaptırılması tavsiye edilir |
Kat irtifaklı tapunun en büyük avantajı, inşaat tamamlanmadan mülkiyet hakkının güvence altına alınmasıdır. Müteahhidin iflası veya projeyi yarım bırakması durumunda, arsa payınız tapuda kayıtlı olduğu için mağduriyetiniz kısmen önlenir.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması ile başlayan ve tapuda cins değişikliği ile tamamlanan bir süreçtir. Bu süreç, binanın tamamlanmasının ardından mutlaka yapılmalıdır; aksi halde bina yasal olarak "tamamlanmamış" statüsünde kalmaya devam eder.
Adım Adım Kat Mülkiyetine Geçiş
İnşaatın Tamamlanması
Bina inşaatı projesine uygun şekilde tamamlanır. Ruhsat eki projeye aykırılık varsa önce bunlar giderilmelidir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) Başvurusu
Belediyeye (veya il özel idaresine) başvurarak iskân belgesi alınır. Belediye, binayı yerinde inceler ve projeye uygunluğu kontrol eder.
İskân Belgesinin Alınması
Belediye kontrolü olumlu sonuçlanırsa yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Bu belge olmadan kat mülkiyetine geçilemez.
Tapuda Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyeti Tesisi
İskân belgesi ile birlikte Tapu Müdürlüğü'ne başvurulur. Tapu kütüğünde "arsa" olan cins "bina" olarak değiştirilir ve kat mülkiyeti tesis edilir.
Yeni Tapuların Dağıtımı
Her bağımsız bölüm için yeni kat mülkiyetli tapu düzenlenir ve hak sahiplerine teslim edilir.
Geçiş İçin Gerekli Belgeler
| Belge | Nereden Alınır? |
|---|---|
| Yapı kullanma izin belgesi (iskân) | Belediye |
| Mimari proje (onaylı) | Belediye/Müteahhit |
| Statik proje (onaylı) | Belediye/Müteahhit |
| Zemin etüdü raporu | Jeoloji mühendisi |
| Numarataj belgesi | Belediye |
| Kat irtifakı tapu fotokopileri | Tapu müdürlüğü / malikler |
| Yönetici seçim kararı (KMK Madde 27) | Kat malikleri kurulu |
| Yönetim planı | Müteahhit/Kat malikleri |
Kat İrtifaklı Ev Alınır mı? Avantaj ve Dezavantajlar
Bu soru, özellikle ilk kez ev alacakların en çok merak ettiği konulardan biridir. Kısa cevap: Duruma bağlıdır. Kat irtifaklı ev alınabilir, ancak risklerini bilerek ve gerekli araştırmayı yaparak.
Kat İrtifaklı Ev Almanın Avantajları
| Avantaj | Detay |
|---|---|
| Daha uygun fiyat | Kat irtifaklı daireler, kat mülkiyetli emsallerine göre %10-25 daha ucuzdur. |
| Değer artış potansiyeli | İskân alındığında dairenin değeri piyasa rayicine yükselir, %20-40 değer kazancı sağlar. |
| Sıfır binada erken yatırım | İnşaat aşamasında uygun fiyattan girip tamamlandığında değerlenmesini bekleyebilirsiniz. |
| Arsa payı güvencesi | Tapuda arsa payınız kayıtlıdır, müteahhit mağduriyeti kısmen önlenir. |
Kat İrtifaklı Ev Almanın Dezavantajları
| Dezavantaj | Detay |
|---|---|
| İskân riski | Müteahhit projeye aykırı inşaat yaparsa iskân alınamaz, bina kaçak duruma düşer. |
| Kredi zorluğu | Bankalar kat irtifaklı dairelere kredi vermekte isteksizdir, verse bile düşük ekspertiz değeri ve yüksek faiz uygular. |
| Abonelik sorunu | Bireysel su/elektrik/doğalgaz aboneliği açılamaz, şantiye aboneliği üzerinden kullanılır. |
| Satış zorluğu | Alıcı kitlesi dardır, kat irtifaklı evi satmak daha uzun sürer. |
| DASK yapılamaz | Zorunlu deprem sigortası için kat mülkiyeti şarttır. Kat irtifaklı ev DASK kapsamı dışındadır. |
| Ekspertiz değeri düşük | Bankalar kat irtifaklı gayrimenkullerde ekspertiz değerini düşük takdir eder. |
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti ile İlgili Yargıtay Kararları
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti konularında Yargıtay'ın emsal niteliğinde birçok kararı bulunmaktadır. İşte en önemli 3 Yargıtay kararı ve pratik sonuçları:
"Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyetine geçilinceye kadar fiili kullanım olsa dahi, yapı kullanma izni alınmadan kat mülkiyetine geçiş mümkün değildir. İskân alınmamış binada geçen süre, kat maliklerinin kusurundan bağımsız olsa dahi, idari para cezası yaptırımına tabidir."
➤ Pratik sonuç: Kaçak yapı veya projeye aykırılık iskânı engeller. Kat irtifakında kalma süreniz uzadıkça ceza riski doğar.
"Kat irtifakına dayalı olarak inşa edilen binada, projeye aykırı imalatların (kaçak kat, balkon kapatma, ortak alan işgali) mevcut olması halinde yapı kullanma izin belgesi alınamaz. Bu durumda kat irtifakı sahipleri, aykırılıkları gidermekle yükümlüdür. Aykırılığı gidermeyen bağımsız bölüm malikine karşı diğer malikler dava açma hakkına sahiptir."
➤ Pratik sonuç: Kat irtifakından kat mülkiyetine geçememenin en yaygın sebebi projeye aykırılıklardır. Diğer kat malikleri, aykırılık yapan malike karşı dava açabilir.
"Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca, yapı kullanma izni alındıktan sonra kat maliklerinin tamamının rızası aranmaksızın kat mülkiyetine geçiş için tapu müdürlüğüne başvurulabilir. Yönetim planında aksine hüküm bulunsa dahi KMK 10/3 hükmü emredici niteliktedir ve yönetim planı bu hükmü bertaraf edemez."
➤ Pratik sonuç: İskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş için tüm kat maliklerinin rızasına gerek YOKTUR. Tek bir malik bile başvurabilir.
2026 Yılı Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Harç ve Masrafları
Kat irtifakı tesisi ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri için 2026 yılı itibarıyla ödenmesi gereken harç ve masraflar aşağıdaki tabloda toplu olarak verilmiştir. Harçlar her yıl yeniden değerleme oranında artırıldığı için 2026 rakamları yaklaşık olarak hesaplanmıştır.
| İşlem Türü | Harç / Masraf | 2026 Yaklaşık Tutarı |
|---|---|---|
| Kat irtifakı tesisi harcı | Tapu harcı (binde 4) | Emlak rayiç değerinin %0,4'ü |
| Kat mülkiyetine geçiş harcı | Tapu harcı (binde 4) | Emlak rayiç değerinin %0,4'ü |
| Cins değişikliği harcı | Döner sermaye ücreti | 1.500 - 3.000 TL |
| İskân belgesi harcı | Belediye harcı | 2.000 - 5.000 TL |
| Mimari proje onayı | Belediye ücreti | 3.000 - 8.000 TL |
| Numarataj belgesi | Belediye ücreti | 500 - 1.000 TL |
| Zemin etüdü raporu | Jeoloji mühendisi ücreti | 5.000 - 15.000 TL |
| Tapu kadastro harcı | Döner sermaye ücreti | 2.000 - 4.000 TL |
| Yönetim planı düzenleme | Avukat / Yönetim şirketi | 2.500 - 7.500 TL |
| Toplam yaklaşık maliyet | Tüm işlemler dahil | 25.000 - 60.000 TL |
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Kanuni Dayanağı: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir. 1965 yılında yürürlüğe giren bu kanun, apartman ve site yaşamının anayasası niteliğindedir. Kanunun önemli maddeleri şunlardır:
| Madde | Düzenleme Konusu | Özet |
|---|---|---|
| KMK Madde 1 | Kat mülkiyeti tanımı | Tamamlanmış yapılarda bağımsız bölüm mülkiyeti |
| KMK Madde 2 | Kat mülkiyetinin unsurları | Arsa payı, ana yapı, bağımsız bölüm, eklenti |
| KMK Madde 5 | Kat irtifakı tanımı | İnşaat öncesi arsa payına dayalı irtifak hakkı |
| KMK Madde 10 | Kat mülkiyetine geçiş | İskân sonrası cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi |
| KMK Madde 16 | Bağımsız bölümün devri | Kat mülkiyetli bağımsız bölümün satış, bağış, ipotek işlemleri |
| KMK Madde 28 | Yönetim planı | Kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen plan |
| KMK Madde 35/son | Yönetici sorumluluğu | Yöneticinin kat maliklerine karşı hukuki sorumluluğu |
Kat İrtifakı Tesisi Nasıl Yapılır? Adım Adım Rehber
Kat irtifakı tesisi, arsa üzerinde inşaata başlanmadan önce yapılan bir tapu işlemidir. Bu işlem için gerekli adımlar:
Mimari Proje Hazırlanması
Yetkili bir mimar tarafından yapının ruhsat projesi hazırlanır. Projede her bağımsız bölümün konumu, metrekaresi ve arsa payı oranı belirtilir.
Belediyeden İnşaat Ruhsatı Alınması
Belediyeye proje ile birlikte başvurarak yapı ruhsatı alınır. Ruhsat olmadan kat irtifakı tesisi de mümkün değildir.
Tapu Müdürlüğüne Başvuru
Arsa sahibi veya yetkili temsilci (müteahhit), Tapu Müdürlüğü'ne başvurarak kat irtifakı tesisi talebinde bulunur. Dilekçe, ruhsat, proje ve vekaletname (varsa) sunulur.
Harç Ödemesi ve Tescil
Tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenir. Tapu müdürü talebi inceler ve uygun bulursa kat irtifakını tapu kütüğüne tescil eder.
Kat İrtifakı Tapularının Dağıtımı
Her bağımsız bölüm için ayrı kat irtifaklı tapu düzenlenir ve hak sahiplerine teslim edilir. Bu aşamadan sonra inşaata başlanabilir.
Kat Mülkiyeti Tapusu Nasıl Okunur?
Kat mülkiyetli bir tapuda şu bilgiler yer alır. Bu bilgileri doğru okumak, gayrimenkulün hukuki durumunu anlamak için kritik önemdedir:
| Tapu Bölümü | Ne Yazar? | Ne Anlama Gelir? |
|---|---|---|
| İli / İlçesi | Mersin / Mezitli | Taşınmazın bulunduğu idari birim |
| Mahallesi / Köyü | Menderes Mah. | Bulunduğu mahalle |
| Ada / Parsel | 1234 / 5 | Kadastro bilgisi |
| Ana Taşınmaz Niteliği | Bina (Apartman) | Kat mülkiyetli tapuda "Bina" veya "Apartman" yazar. Kat irtifaklıda "Arsa" yazar. |
| Bağımsız Bölüm No | 8 | Daireniz hangi numaralı bağımsız bölüm? |
| Kat No | 3. Kat | Dairenin bulunduğu kat |
| Arsa Payı | 15/450 | Toplam arsadaki payınız (450 metrekarelik arsada 15 metrekarelik pay) |
| Edinme Sebebi | Satış / İntikal | Taşınmazı nasıl edindiğiniz |
Kat İrtifakından Kaynaklı Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları
Kat irtifakı statüsündeki binalarda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar ve çözüm yolları şöyledir:
| Uyuşmazlık Türü | Sık Görülme Sebebi | Çözüm Yolu |
|---|---|---|
| İskân alınamaması | Projeye aykırı imalat (kaçak kat, balkon kapatma) | Aykırılığın giderilmesi, belki yıkım kararı; kat malikleri kurulu kararıyla dava açılması |
| Arsa payı hataları | Müteahhidin hatalı pay dağılımı | Tapu Müdürlüğü'nde düzeltme; anlaşmazlık varsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava |
| Yönetim planı yokluğu | Kat irtifakı aşamasında yönetim planı yapılmaması | Kat malikleri kurulu toplantısı ile yönetim planı hazırlanması ve tapuya şerh ettirilmesi |
| Ortak alan işgalleri | Bağımsız bölüm malikinin ortak alanı işgal etmesi | Yöneticiye başvuru, KMK 33 uyarınca müdahalenin men'i davası |
| Müteahhit kaynaklı eksik işler | Müteahhidin inşaatı eksik bırakması veya malzemeden çalması | Tüketici Mahkemesi (konut satış sözleşmesi) veya Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava |
| Arsa sahibi-müteahhit anlaşmazlığı | Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ihtilaf | Arabuluculuk (zorunlu), sonrasında Asliye Hukuk Mahkemesi |
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti hakkında en çok merak edilen soruları ve yanıtlarını aşağıda bulabilirsiniz.
- S: Kat irtifaklı ne demek?
- Kat irtifaklı, bir arsa üzerinde henüz inşaat tamamlanmadan veya iskân belgesi alınmadan önce tapuya tescil edilmiş "arsa payına dayalı inşaat hakkı" anlamına gelir. Tapuda "bağımsız bölüm" değil "arsa payı" görünür. Kat irtifaklı dairelerde bireysel abonelik açılamaz, DASK zorunlu değildir ve banka kredisi almak zordur.
- S: Kat irtifakı ne demek?
- Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 5. maddesine göre, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin inşaat öncesinde tapu kütüğüne tescil edilmesini sağlayan irtifak hakkıdır. Arsa sahiplerine (veya müteahhide) arsa üzerinde inşaat yapma ve bağımsız bölümleri oluşturma yetkisi verir.
- S: Kat mülkiyeti ne demek?
- Kat mülkiyeti, tamamlanmış ve iskân belgesi alınmış bir binadaki bağımsız bölümler (daire, dükkân, ofis) üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetinde her bağımsız bölümün ayrı tapu sayfası bulunur, bireysel abonelik açılabilir, DASK zorunludur ve bankalar sorunsuz kredi verir. Kat mülkiyeti, gayrimenkulün en güvenli ve tam hukuki statüsüdür.
- S: Kat mülkiyetli ne demek?
- Kat mülkiyetli ifadesi, bir taşınmazın kat mülkiyeti statüsünde olduğunu belirtir. Yani bina tamamlanmış, iskân belgesi alınmış ve tapuda bağımsız bölüm olarak tescil edilmiştir. Kat mülkiyetli daire, en sorunsuz ve en değerli gayrimenkul türüdür. Alım-satım, kredi, sigorta gibi tüm resmî işlemlere uygundur.
- S: Kat irtifaklı tapu ne demek?
- Kat irtifaklı tapu, üzerinde kat irtifakı şerhi bulunan arsa tapusudur. Bu tapuda taşınmazın niteliği "arsa" olarak görünür ve üzerinde kat irtifakı tesis edildiği belirtilir. Kat irtifaklı tapu ile bir daire aldığınızda, aslında o daireye karşılık gelen arsa payını satın almış olursunuz. İskân alınıncaya kadar bu statü devam eder.
- S: Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için neler gerekli?
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için: (1) Binanın projeye uygun tamamlanması, (2) Belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınması, (3) Tapu müdürlüğüne cins değişikliği başvurusu yapılması, (4) Gerekli harçların ödenmesi gerekir. İskân alındıktan sonra tek bir kat maliki bile başvuru yapabilir; tüm maliklerin rızası aranmaz.
- S: Kat irtifaklı ev alınır mı?
- Kat irtifaklı ev alınabilir ancak riskleri bilinmelidir. Avantajları: Daha uygun fiyat, iskân sonrası değer artışı. Dezavantajları: İskân riski (projeye aykırılık varsa iskân alınamaz), banka kredisi zorluğu, bireysel abonelik açılamaması, satış zorluğu. Mutlaka müteahhidin geçmişini araştırın ve satış sözleşmesine "iskân alınmama halinde iade/tazminat" maddesi koydurun.
- S: Kat irtifakında oturulur mu?
- Fiilen oturulabilir. Ancak resmî olarak bina "tamamlanmamış" statüsündedir. Bu durumda elektrik, su, doğalgaz şantiye aboneliği üzerinden kullanılır (genellikle daha yüksek tarife), bireysel abonelik açılamaz. Ayrıca belediye denetiminde ceza riski vardır. Mümkün olan en kısa sürede kat mülkiyetine geçilmesi önerilir.
- S: Kat mülkiyetine geçmezsem ne olur?
- Kat mülkiyetine geçilmeyen binalarda: Bireysel abonelik açılamaz, DASK yaptırılamaz (deprem riskine karşı sigortasız kalırsınız), banka kredisi kullanılamaz, emlak satışı zorlaşır, belediye encümen kararıyla idari para cezası uygulanabilir, yapı kullanma izni olmadığı için bina "kaçak yapı" riski taşır.
- S: Kat irtifakı tapu masrafı ne kadar?
- 2026 yılı itibarıyla kat irtifakı tesisi için tapu harcı, emlak rayiç değerinin binde 4'ü (%0,4) oranındadır. Örneğin 2.000.000 TL rayiç değerli bir daire için 8.000 TL tapu harcı ödenir. Buna ek olarak döner sermaye ücreti (yaklaşık 2.000-4.000 TL), belediye harçları ve diğer masraflar eklenir. Toplam maliyet 25.000-60.000 TL arasındadır.
- S: 2026'da İmar Barışı ile kat mülkiyetine geçilebilir mi?
- İmar Barışı (7143 sayılı Kanun) kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapılar için de kat mülkiyetine geçiş mümkündür. Ancak Yapı Kayıt Belgesi, iskân belgesi yerine geçmez; ayrıca tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi başvurusu yapılması gerekir. 2026'da yeni bir imar affı çıkıp çıkmayacağı belirsizdir.
- S: Kat irtifaklı daireye kredi çıkar mı?
- Bazı bankalar kat irtifaklı dairelere kredi verebilir ancak şartları ağırdır: Ekspertiz değeri düşük takdir edilir (piyasa değerinin %60-70'i), faiz oranı daha yüksektir, ek teminat istenebilir, kredi tutarı sınırlıdır. Pek çok banka ise kat irtifaklı dairelere hiç kredi vermez. Kamu bankaları (Ziraat, Halkbank) özel bankalara göre daha esnektir.
Sonuç: Kat İrtifakı mı, Kat Mülkiyeti mi?
Özetlemek gerekirse:
- Kat irtifakı = Arsa payı + inşaat hakkı (iskânsız, eksik statü)
- Kat mülkiyeti = Bağımsız bölüm + tam mülkiyet (iskânlı, tam statü)
Bir gayrimenkul alırken mümkünse her zaman kat mülkiyetli olanı tercih edin. Kat irtifaklı almak zorundaysanız, iskân sürecini araştırın, müteahhidin geçmiş projelerini inceleyin, sözleşmeye koruyucu maddeler ekleyin ve mutlaka profesyonel destek alın.
İmer Yönetim olarak Mersin'de kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecinde apartman ve site yönetimleri ile kat maliklerine profesyonel danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Sürecin her adımında yanınızdayız.