Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş | 2026 Güncel Ücret ve Rehber

Kat irtifakı, inşaat halindeki binanın tapu türüdür. İnşaat bittikten sonra kat mülkiyetine geçiş zorunludur. Aksi halde dairenizi satamaz, ipotek veremezsiniz.

2026 Güncel Maliyetler

Gerekli Belgeler

1. Güncel mimari proje
2. Yapı kullanma izin belgesi (iskan)
3. Zemin tespit tutanağı
4. Tapu senedi
5. Kimlik fotokopisi
6. Belediye imar dosyası

Başvuru Adımları

1. Mimar veya harita mühendisinden güncel proje çizdirilir
2. Belediyeye başvurarak imar dosyası hazırlanır
3. Kadastro müdürlüğüne başvurulur
4. Tapu müdürlüğünde kat mülkiyeti tescili yapılır

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

İkisi de tapuda yazılı olan iki ayrı durumdur. Kat irtifakı, yapı tamamlanmadan önce arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifaktır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. 634 sayılı KMK'nın 2. maddesi bu iki kavramı ayrı ayrı tanımlar.

Geçiş Süreci Nasıl İşler?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, çoğu durumda sizin ayrıca başvurmanızı gerektirmeyen resen bir işlemdir. 634 sayılı KMK'nın 3. maddesi, kat irtifakının yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrileceğini söyler. 10. maddenin altıncı fıkrası da cins değişikliği yapılmış taşınmazın, kat irtifakı tesisli ise, başkaca belge aranmadan kat mülkiyetine çevrileceğini düzenler.

1. Belediye iskan belgesini düzenler ve elektronik ortamda kadastroya iletir.
2. Kadastro müdürlüğü cins değişikliği tescil bildirimini hazırlar.
3. Tapu müdürlüğü tescil bildirimi üzerine kat mülkiyetine çevirme işlemini yapar.
4. Tapu senedinde kat irtifakı ibaresi kat mülkiyeti olarak güncellenir.

İşlemler resen yürüdüğü için bu adımlar döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Yani geçişin kendisi için ek bir tapu harcı ödemezsiniz. Ancak bazı eski yapılarda belgeler eksikse süreç elle yürütülür ve ek masraf doğabilir.

Geçiş Masraflarını Belirleyen Faktörler

Geçiş işleminin kendisi harçtan muaf olsa da, sürecin öncesinde ve sırasında başka kalemler devreye girer. Bütçenizi şu faktörler belirler:

• Mimari proje: Eski proje güncel değilse mimar veya harita mühendisi yeni proje çizer. Bu genelde en yüksek kalemdir.
• İskan (yapı kullanma izni) süreci: Belediyeye yapılan başvuru ve gerekirse imar dosyası hazırlığı masraf doğurur.
• Zemin tespit tutanağı: Kadastro için gerekli olabilir, ayrı bir ücreti vardır.
• Noter ve vekalet işlemleri: Başvuruyu vekille yürütüyorsanız noter masrafı eklenir.

Tapu harcı ile döner sermaye hizmet bedelini birbirinden ayırmak gerekir. Tapu harcı, mülkiyetin el değiştirdiği işlemlerde alınır ve oran üzerinden hesaplanır. Döner sermaye hizmet bedeli ise tapu müdürlüğünün işlem başına aldığı sabit ücrettir. KMK'nın 10. maddesi, iskana dayalı resen geçişi döner sermaye hizmet bedelinden muaf tutar.

Geçişte Sık Yapılan Hatalar

Geçiş sürecinde en çok şu hatalarla karşılaşılır:

• Projeyi güncellemeden başvurmak: Eski mimari proje güncel değilse işlem kadastroda takılır.
• İskanı yalnızca müteahhide bırakmak: Müteahhit başvuruyu geciktirirse kat mülkiyeti de gecikir.
• Tüm maliklerin birlikte başvurmaması: Tek tek başvuru hem zaman alır hem kalemleri bölüştürme imkanını kaçırır.
• Yönetim planını ihmal etmek: KMK'nın 14. maddesi geçişte ayrıca yönetim planı istenmediğini söyler, ancak kat mülkiyetinden sonra plan kuruluş belgeleri arasında yer alır.

Eski Binalarda Geçiş Farklı Mıdır?

Evet, farklı olabilir. 2021 sonrası yapılarda iskan belgesi elektronik ortamda kadastroya iletilir ve geçiş resen tamamlanır. Ancak iskanını yıllar önce almış, kayıtları eksik ya da kağıt üzerinde kalan eski binalarda cins değişikliği elle yürütülür. Bu durumda güncel proje, zemin tespit tutanağı ve noter onaylı belgeler ayrıca istenir ve masraf artar.

Mersin'de eski yapı stoğunun yoğun olduğu merkez mahallelerde bu tür dosyalara sık rastlanır. Böyle bir binada daireniz varsa tapu kaydınızı kontrol ettirip geçişin yapılıp yapılmadığını öğrenmek ilk adım olur. Geçiş tamamlanmışsa tapu senedinizde kat mülkiyeti yazar; hala kat irtifakı yazıyorsa süreç yarım kalmıştır. Toplu başvuruda malikler birlikte hareket ettiğinde proje ve noter gibi kalemler kişi başına düşer, süreç tek dosya üzerinden ilerler.

Geçiş Sonrası Nelere Dikkat Etmeli?

Kat mülkiyetine geçtikten sonra iş bitmez. Yeni tapu senedinizi kontrol edin, yönetim planının güncel olduğundan emin olun ve aidat düzenini oturtun. KMK'nın 28. maddesi, yönetim planının bütün kat maliklerini bağladığını söyler; plan eksikse ilk genel kurulda tamamlanmalıdır.

Mersin'de kat mülkiyetine yeni geçen binalarda yönetici seçimi ve işletme projesi genelde ilk genel kurulun gündemidir. İmer Yönetim, geçiş sonrası süreci de yürütür. Bilgi için 0533 406 88 08 numarasını arayabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş zorunlu mu?

Evet. Dairenizi satmak, ipotek vermek veya kredi kullanmak için kat mülkiyetine geçmiş olmanız gerekir. Kat irtifakıyla kalan dairenin değeri ve devri sınırlı kalır.

Geçiş ücreti ne kadar tutar?

Resen yapılan geçiş işlemi döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Ancak güncel mimari proje, zemin tespit tutanağı ve noter gibi kalemler bina durumuna göre maliyet oluşturur.

Geçiş süreci ne kadar sürer?

İskan belgesi düzenlendikten sonra resen geçiş birkaç hafta içinde tamamlanır. Eski ve eksik belgeli yapılarda süre, belgelerin tamamlanmasına bağlı olarak uzar.

Kat irtifakı devri sırasında harç ödenir mi?

Kat mülkiyetine çevirme işlemi resen yapılıyorsa döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Ancak mülkiyetin başkasına devrini içeren bir işlem varsa tapu harcı doğar.