Kat Mülkiyeti Kanunu 18. Madde

Kat Mülkiyeti Kanunu 18. Madde Tam Metni

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, anagayrimenkulde yaşayan herkesi bağlayan genel davranış kuralını koyar. Maddenin yürürlükteki tam metni aşağıdadır:

Maddenin eski düzenlemesinde yer alan son fıkra, 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi ile mülga kılınmıştır (14/11/2007 tarihli değişiklik). Yürürlükteki metin, iki fıkradan oluşur.

KMK 18. Madde Neyi Düzenler?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, anagayrimenkulde toplu yaşamın temel kuralı niteliğindedir. Madde, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerleri kullanma biçimini düzenler. Bu düzenleme üç esas yükümlülük üzerine kuruludur:

• Doğruluk kaidelerine uymak: Her kat maliki, kullanım hakkını dürüstlük kuralına uygun biçimde icra eder.
• Birbirini rahatsız etmemek ve hakları çiğnememek: Kat maliki, kendi bağımsız bölümünü kullanırken komşularının huzurunu ve haklarını ihlal edemez.
• Yönetim planı hükümlerine uymak: Kat maliki, kat malikleri kurulunca kabul edilen yönetim planına riayetle mükelleftir.

Maddenin ikinci fıkrası, bu yükümlülüklerin süjesini genişletir. Yükümlülükler yalnız malikleri değil, bağımsız bölümü fiilen kullanan herkesi bağlar: kiracılar, oturma (sükna) hakkı sahipleri ve bölümden devamlı faydalanan üçüncü kişiler.

Doğruluk Kaidesi (Dürüstlük Kuralı) Ne Demektir?

Doğruluk kaidesi, özel hukukun en eski ve en genel kurumlarından biridir. Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uygun davranmak zorunda olduğunu hükme bağlar. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, bu genel ilkeyi apartman ve site yaşamına özgü biçimde tekrarlar.

Uygulamada doğruluk kaidesi, kat malikine şu davranış biçimlerini yükler:

• Bağımsız bölümü, kütükteki niteliğine aykırı biçimde kullanmamak (meskeni izinsiz işyerine çevirmemek),
• Ortak yerleri işgal etmemek ve diğer maliklerin eşit kullanım hakkını ihlal etmemek,
• Gürültü, koku, duman ve benzeri rahatsızlıklarla komşuların huzurunu bozmamak,
• Hakkını kötüye kullanmamak; sırf başkasına zarar vermek amacıyla hareket etmemek.

Doğruluk kaidesi soyut bir ölçüttür. Somut uyuşmazlıkta hâkim, olayın özelliklerine göre hangi davranışın bu kaideye aykırı düştüğünü takdir eder. Yargıtay daireleri, bu takdiri yerleşik içtihatla somutlaştırır.

18. Madde Kapsamında Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

18. madde, kat malikine hem bir kullanma yetkisi tanır hem de bu yetkinin sınırlarını çizer. Aşağıdaki tablo, maddenin doğurduğu başlıca hak ve yükümlülükleri özetler:

Kanun, kullanma yetkisini sınırsız bırakmaz. Kat maliki, bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkını dahi toplu yaşamın gerekleriyle sınırlı olarak kullanır. Bu sınırlama, kat mülkiyeti müessesesinin özünde yatar: anagayrimenkulde paydaşlık, birbirine karşı karşılıklı saygıyı zorunlu kılar.

Kiracı ve Sükna Hakkı Sahiplerinin Müteselsil Sorumluluğu

Maddenin ikinci fıkrası, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin kiracılara, oturma (sükna) hakkı sahiplerine ve bölümden devamlı faydalananlara da uygulanacağını düzenler. Bu kişiler, söz konusu borçları yerine getirmediği takdirde kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Müteselsil sorumluluğun pratik sonucu şudur: alacaklı, borcun tamamını dilediği sorumludan talep edebilir. Örneğin ortak gider borcunu ödemeyen kiracı karşısında site yönetimi, hem kiracıya hem de bağımsız bölüm malikine başvurabilir.

18. Madde ile 19. Madde İlişkisi: Ortak Yerlerde İnşaat ve Tadilat

18. madde, kullanıma ilişkin genel kuralı koyar. Ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesis işlerine ilişkin özel kuralı ise 19. madde düzenler. İki madde birbirini tamamlar ve birlikte okunur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bir kat maliki bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Bu rıza, ortak yerlerin kullanılış tarzının değiştirilmesi hâllerinde de aranır.

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, ilgili bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Yargıtay Kararları ve Yerleşik İçtihat

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıkları tarihsel olarak Yargıtay 18. Hukuk Dairesi karara bağlamıştır. 2011 yılındaki dairelerin yeniden yapılandırılması sonrasında bu görev Yargıtay 5. Hukuk Dairesine geçmiştir. Yerleşik içtihat, 18. maddenin uygulanmasında şu ilkeleri benimser:

18. Madde İhlalinin Hukuki Sonuçları

18. maddedeki yükümlülükleri ihlal eden kat maliki veya kullanıcı, çeşitli hukuki yaptırımlarla karşılaşır. Bu yaptırımlar, ihlalin ağırlığına göre kademeli biçimde uygulanır:

1. Uyarı ve ihtar: Yönetici veya diğer kat malikleri, ihlal edeni yazılı olarak uyarır ve aykırılığın giderilmesini ister.
2. Yönetim planındaki cezai şart: Yönetim planında öngörülmüşse, ihlal eden hakkında para cezası (cezai şart) uygulanır.
3. Sulh hukuk hâkiminin müdahalesi (KMK m.33): Kat maliki, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici, sulh hâkiminden müdahale talep edebilir. Hâkim, aykırılığı gidermesi için kat malikine süre verir.
4. Tazminat sorumluluğu (TBK m.49): İhlal bir zarar doğurduysa, zarar gören malik kusurludan tazminat talep edebilir.
5. Kat mülkiyetinin devri (KMK m.25): İhlal, diğer kat malikleri için çekilmez hâle gelirse, kat malikleri o kişinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devrini hâkimden isteyebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

❓ KMK 18. madde nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, kat maliklerinin bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymalarını, birbirlerini rahatsız etmemelerini, birbirlerinin haklarını çiğnememelerini ve yönetim planına riayet etmelerini emreden genel davranış kuralıdır.

❓ Doğruluk kaidesi ne anlama gelir?

Doğruluk kaidesi, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralının kat mülkiyetindeki görünümüdür. Kat maliki, hakkını kullanırken ve borcunu ifa ederken dürüst, makul ve komşusunun haklarına saygılı davranmak zorundadır.

❓ Kiracı, kat malikinin borçlarından sorumlu mudur?

Evet. 18. maddenin ikinci fıkrası, kat maliklerinin borçlarına dair hükümlerin kiracılara, oturma (sükna) hakkı sahiplerine ve bölümden devamlı faydalananlara da uygulanacağını düzenler. Bu kişiler, borçları yerine getirmediği takdirde kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur.

❓ Bağımsız bölümümü dilediğim gibi kullanabilir miyim?

Hayır. Kullanma yetkiniz, doğruluk kaidesi, diğer kat maliklerinin hakları ve yönetim planı ile sınırlıdır. Meskeni izinsiz işyerine çevirmek veya komşuları sürekli rahatsız etmek 18. maddeye aykırıdır.

❓ Ortak yerde tadilat için kimlerin rızası gerekir?

Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis işleri için 19. madde uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. 18. madde bu konudaki genel davranış kuralını, 19. madde ise özel rıza şartını koyar.

❓ Komşumun gürültüsü 18. madde ihlali midir?

Sürekli ve katlanılamaz nitelikteki gürültü, 18. maddedeki "birbirini rahatsız etmemek" yükümlülüğünü ihlal eder. Bu hâlde yöneticiye başvurabilir veya 33. madde uyarınca sulh hukuk hâkiminden müdahale talep edebilirsiniz.

❓ 18. madde ihlalinde hangi mahkeme görevlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan anlaşmazlıklarda görevli mahkeme, Ek Madde 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir.

❓ İhlal eden kat maliki apartmandan çıkarılabilir mi?

İhlal, diğer kat malikleri için çekilmez hâle gelirse, kat malikleri 25. madde uyarınca o kişinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devrini hâkimden isteyebilir. Bu, en ağır yaptırımdır ve ancak çekilmezlik hâlinde uygulanır.

❓ Yönetim planına uymak zorunlu mudur?

Evet. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. 18. madde, yönetim planı hükümlerine uymayı açıkça bir yükümlülük olarak düzenler.

❓ 18. madde ile 19. madde arasındaki fark nedir?

18. madde, bağımsız bölüm ve ortak yerlerin kullanımına ilişkin genel doğruluk kuralıdır. 19. madde ise ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis gibi yapısal işlemler için 4/5 yazılı rıza şartı arar.

İmer Yönetim'den Hukuki Süreç Desteği

İmer Yönetim, Mersin'de yönettiği apartman ve sitelerde 18. madde ihlallerinin önlenmesi ve uyuşmazlıkların hukuka uygun biçimde çözümü için kat malikleri ve yöneticilere destek verir:

• Yönetim planlarının 18. maddeye uygun hazırlanması ve güncellenmesi,
• İhlallerin tespiti, tutanak altına alınması ve usulüne uygun ihtarnamelerin çekilmesi,
• Kat malikleri kurulu kararlarının hukuka uygun biçimde alınması,
• Gerekli hâllerde avukat yönlendirmesi ve dava sürecinin takibi,
• Ortak yerlerde tadilat ve onarım işlerinde 19. maddeye uygun rıza toplama sürecinin yürütülmesi.