Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasındaki en temel belgedir. Sözlü anlaşmayla yola çıkan iki taraf, ilk anlaşmazlıkta ne konuştuğunu ispat edemez ve iş mahkemeye taşınır. Mersin'de öğrenci ve çalışan hareketliliği yüksek olduğu için kira ilişkileri sık el değiştirir; bu yüzden yazılı ve eksiksiz bir sözleşme her iki tarafı da korur.
| Madde | Ne Yazılmalı | Neden Önemli |
|---|---|---|
| Taraflar | Kiraya veren ve kiracının ad, soyad, T.C. kimlik no, adres | Muhatabın kim olduğu netleşir |
| Taşınmaz | İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm no, adres | Kiralananın hangi daire olduğu kesinleşir |
| Kira bedeli | Aylık net bedel, ödeme günü, hesap bilgisi | Ödeme miktarı ve tarihi çekişmeye kapalı olur |
| Artış şartı | Artış oranı veya TÜFE 12 aylık ortalamaya atıf | Yenilenen dönemde kira nasıl artar netleşir |
| Depozito | Tutarı, iade şartları, banka hesabı | TBK 342'ye uygun depozito güvence olur |
| Süre ve fesih | Başlangıç, süre, bildirim süreleri | Tahliye ve yenileme kuralları belirlenir |
Kira Sözleşmesi Neden Önemli?
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenir. Sözleşme, iki tarafın haklarını ve yükümlülüklerini yazıya döker. Kiracı açısından kira bedelinin, depozitonun ve tahliye koşullarının belirsiz olması en büyük risktir. Kiraya veren açısından ise kiracının ödeme yapmaması, daireye zarar vermesi ve süresinde çıkmaması en sık yaşanan sorunlardır. Yazılı sözleşme, bu sorunların her birinde çözümün çerçevesini önceden çizer.
Bir de apartman boyutu vardır: kiracı daireyi kullanırken ortak alan kurallarına ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Aidat ve ortak giderlerin kim tarafından ödeneceği sözleşmede netleştirilmezse, apartman yönetimi ile kiracı arasında aidat anlaşmazlığı çıkar. Bu maddeyi sözleşmeye yazmak, yönetimin de işini kolaylaştırır.
Zorunlu Maddeler
Geçerli bir kira sözleşmesinde şu maddeler eksiksiz bulunmalıdır:
- Tarafların kimliği: Ad, soyad, T.C. kimlik numarası ve iletişim bilgileri.
- Taşınmazın tanımı: İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası.
- Kira bedeli ve ödeme şekli: Aylık bedel rakamla ve yazıyla, ödeme günü ve banka hesabı.
- Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihi.
- Artış şartı: TBK Madde 344'e uygun artış hükmü.
- Depozito ve güvence: Tutarı ve iade şartları.
- İmzalar: Her iki tarafın ıslak imzası.
Sözleşme iki nüsha düzenlenir, her taraf bir nüsha saklar. Eksik madde, ileride anlaşmazlık demektir.
Depozito ve Kira Artış Maddesi
Depozito
Depozito, kiracının daireye verebileceği zararı ve ödenmeyen faturaları güvence altına alır. TBK Madde 342'ye göre depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir. Para, kiracının adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalı; kiraya veren bu hesabı kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Kira bitiminde daire hasarsız ve borçsuz teslim edilirse, depozito faiziyle iade edilir.
Kira Artışı
Kira artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamasına göre uygulanır (TBK Madde 344). Taraflar daha düşük bir oran kararlaştırabilir; daha yüksek bir oran kararlaştıramaz. 2024 Temmuz'da sona eren yüzde 25 sınırı artık yürürlükte değildir. Bu yüzden sözleşmeye yazılan artış maddesi, güncel TÜFE ortalamasını aşmamalıdır.
Tahliye ve Fesih Koşulları
Tahliye, en çok anlaşmazlık çıkan konudur. Belirli süreli kira sözleşmesinde süre dolduğunda sözleşme aynı koşullarla yenilenir; ancak kiracı her zaman sözleşmeyi bildirimle feshedebilir (TBK Madde 347). Kiraya veren ise ancak haklı sebeplerle tahliye isteyebilir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için daireye ihtiyaç duyarsa tahliye davası açabilir (TBK Madde 350).
- Yeni malikin ihtiyacı: Daireyi satın alan kişi, belirli koşullarda ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir.
- Ödememe nedeniyle fesih: Bir kira dönemi içinde iki haklı ihtar oluşursa kiraya veren dönem sonunda feshedebilir (TBK Madde 352).
- Yeniden kiralama yasağı: İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen daire, haklı bir sebep olmadan üçüncü kişiye kiralanamaz (TBK Madde 355).
Bu süreçler hem zaman alır hem de usul hatası dava kaybettirir. Bu yüzden sözleşme hazırlığında ve tahliye aşamasında profesyonel destek almak, masrafı azaltır.
Kira sözleşmesi, aidat takibi ve kiracı ilişkilerini İmer Yönetim sizin için yürütsün. Mersin genelinde profesyonel yönetim için arayın.
Sıkça Sorulan Sorular
Soru: Kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?
Cevap: Hayır. Noter şartı yoktur; tarafların imzaladığı yazılı adi sözleşme de geçerlidir.
Soru: Depozito en fazla kaç aylık kira bedeli olabilir?
Cevap: En fazla 3 aylık kira bedeli olabilir (TBK Madde 342); para vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır.
Soru: 2026'da kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Cevap: Bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamasına göre hesaplanır (TBK Madde 344).
Soru: Kiracı kira bedelini ödemezse tahliye nasıl yapılır?
Cevap: Yazılı ihtarname çekilir; bir dönemde iki haklı ihtar oluşursa kiraya veren dönem sonunda feshedebilir (TBK Madde 352).
Bu makale 21 Ekim 2026 itibarıyla güncel mevzuata göre hazırlanmıştır. Herhangi bir hukuki işlem öncesi bir avukata danışmanızı öneririz.