Kiracı Apartman Yöneticisi Olabilir mi? — 20 Yıllık Tecrübeyle Anlatıyoruz

Bu soruyu bize haftada en az 3-4 kez soruyorlar. Cevap net: Evet, kiracı apartman yöneticisi olabilir. Ama işin içinde öyle incelikler var ki, bilmeden yola çıkarsanız başınız ağrıyabilir. Gelin madde madde değil, gerçek hayattan örneklerle anlatalım.

Geçen yıl Mersin Yenişehir'de bir apartmanda yaşanan olay tam da bu konunun özeti gibi. Apartmanın 3. katında oturan Ahmet Bey kiracı. Ev sahibi İstanbul'da yaşıyor, apartmanla pek ilgilenmiyor. Genel kurulda kimse yönetici olmak istemeyince Ahmet Bey "madem kimse yok, ben yapayım" demiş. Komşular da memnun olmuş, seçmişler. İlk 3 ay her şey yolunda gitmiş. Ta ki banka hesabı açmaya gidene kadar...

Banka müdürü "yönetici siz misiniz, tapu sahibi siz misiniz?" diye sorunca işler karışmış. Çünkü Ahmet Bey kat maliki değil, kiracı. Peki bu durumda ne yapmalıydı? Önce yasal zemine bakalım.

Kanun Ne Diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi aynen şöyle der: "Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Yönetici kat maliki olabileceği gibi dışarıdan biri de olabilir." Buradaki "dışarıdan biri" ifadesi kiracıyı da kapsar, profesyonel yöneticiyi de. Kanun koyucu burada bilinçli olarak kapıyı açık bırakmış. Çünkü biliyor ki her apartmanda yönetici olmaya gönüllü bir kat maliki bulunamayabiliyor.

Peki Kiracı Yönetici Neleri YAPABİLİR?

Aidat toplamak, faturaları ödemek, kapıcıyla muhatap olmak, asansör bakımını takip etmek, apartmanın günlük işlerini çekip çevirmek — bunların hepsini kiracı yönetici rahatlıkla yapar. Hatta kiracılar bu işlerde bazen kat maliklerinden daha titiz olabiliyor, çünkü "aman komşular laf etmesin" diye ekstra özen gösteriyorlar.

Ancak Ahmet Bey'in bankada yaşadığı sorunun sebebi şu: Apartman adına banka hesabı açılırken banka, yöneticinin imza sirkülerine bakar. İmza sirküsü için de noter, yöneticinin kim olduğunu gösteren genel kurul kararını ister. Burada kiracı olmanız engel değil — yeter ki genel kurul kararınız olsun. Ahmet Bey'in hatası, karar defterini notere götürmeden direkt bankaya gitmesiydi.

Kiracı Yöneticinin Asıl Sıkıntısı: Oy Kullanmak

Kiracı yöneticinin en büyük handikapı şu: Genel kurulda kendi adına oy kullanamaz. Çünkü oy kullanma hakkı kat malikine aittir, kiracıya değil. Kiracı yönetici oy kullanmak istiyorsa, ev sahibinden noter onaylı vekaletname alması şart. Vekalet yoksa sadece toplantıyı yönetir, tartışmaları yürütür ama oy veremez. Bu da alınacak kararlarda elini zayıflatır.

Bir de huzur hakkı meselesi var. Kiracı yöneticiye ücret ödenecek mi? Evet, genel kurul karar verirse ödenir. Ama dikkat: Aylık ücret 2026'da 6.500 TL'yi aşarsa SGK primi doğar. Apartman yönetimi işveren sıfatıyla prim ödemek zorunda kalır. Bu da apartmana ek maliyet demek. O yüzden birçok apartman, kiracı yöneticiye "sembolik" bir huzur hakkı verip SGK sınırının altında kalmayı tercih ediyor.

Pratik Tavsiyeler

Eğer kiracı olarak yöneticilik yapacaksanız, şu üç şeyi mutlaka yapın:

• Ev sahibinden geniş yetkili vekaletname alın. Noterden, "apartman yönetimiyle ilgili her türlü işlem için" ibaresi olsun.
• Karar defterini mutlaka notere onaylatın. Yoksa banka, elektrik idaresi, belediye hiçbir yerde işlem yapamazsınız.
• Aidatları apartman hesabında tutun, şahsi hesabınızda değil. Bu hem yasal zorunluluk, hem de ileride "paralar nerede" tartışmasını önler. Kendi hesabınıza 1 kuruş bile girmesin.