KMK Madde 70: Karar Yeter Sayısı (2/3 Çoğunluk)

KMK Madde 70 Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 70, sitelerde alınacak kararların yeter sayısını düzenler. Bu madde özellikle 8 ve üzeri bağımsız bölümü olan siteler için kritik. Site genel kurulunda ortak alanlarla ilgili önemli kararlar alınırken 2/3 çoğunluk aranır.

Basit bir hesapla: 24 daireli bir sitede havuz yenileme kararı için en az 16 kat malikinin olumlu oyu gerekir. 16 oy sağlanamazsa karar geçersizdir.

Hangi Kararlar 2/3 Çoğunluk Gerektirir?

2/3 Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Örnek üzerinden gidelim. 30 daireli bir sitede:

• Toplam bağımsız bölüm: 30
• 2/3 hesabı: 30 x 2 / 3 = 20
• En az 20 kat malikinin olumlu oyu gerekir
• Toplantıya katılıp çekimser kalanlar olumsuz sayılır
• Toplantıya katılmayanlar da karar yeter sayısını etkilemez, sadece toplantı yeter sayısını etkiler

Sıkça Sorulan Sorular

S: 2/3 çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

Karar alınamaz. Aynı gündem maddesi için ikinci toplantı yapılabilir. İkinci toplantıda da aynı çoğunluk aranır. Çözüm olarak kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurup hakim müdahalesi talep edebilir.

S: Hangi kararlar salt çoğunlukla alınır?

Yönetici seçimi, aidat belirleme, denetçi seçimi gibi rutin kararlar salt çoğunlukla (yarıdan bir fazla) alınır.

S: Toplantıda bulunmayan kat maliki sonradan imza verebilir mi?

Evet. Toplantıdan sonra 1 ay içinde karara muvafakat verdiğine dair yazılı beyanda bulunabilir. Bu oy toplantıda verilmiş gibi sayılır.

2/3 Çoğunluk Nedir?

Üçte iki çoğunluk, bir kararın alınabilmesi için toplamın üçte ikisinin olumlu oy vermesi anlamına gelir. Salt çoğunluktan (yarıdan bir fazla) daha yüksek, oybirliğinden (tamamı) daha düşük bir eşiktir. KMK md. 70'te bu eşik, toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranır.

2026 yılında yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ile KMK md. 70'teki yeter sayı, beşte dörtten (4/5) üçte ikiye (2/3) indirildi. Bu değişiklik, toplu yapılarda yönetim planı güncellemesini kolaylaştırmayı amaçlar. Kanunun ek fıkrası, yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını da açıkça belirtir.

Karar Türüne Göre Yeter Sayılar

KMK md. 70 iki durumda üçte iki oy arar: toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayan yönetim planının değiştirilmesi ve geçici yönetime ilişkin yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesi. Karar türüne göre yeter sayılar şöyle sıralanır:

KMK md. 70 yalnızca toplu yapıları kapsar. Tek bloklu apartmanlarda yönetim planı değişikliği, KMK md. 28 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla yapılır.

Örneklerle 2/3 Hesabı

Hesap toplam bağımsız bölüm sayısı üzerinden yapılır; sonuç kesirli çıkarsa bir üst tam sayıya yuvarlanır.

• 18 bağımsız bölümlü toplu yapı: 18 x 2 / 3 = 12 oy gerekir.
• 30 bağımsız bölümlü toplu yapı: 30 x 2 / 3 = 20 oy gerekir.
• 45 bağımsız bölümlü toplu yapı: 45 x 2 / 3 = 30 oy gerekir.
• 20 bağımsız bölümlü toplu yapı: 20 x 2 / 3 = 13,33; en az 14 oy gerekir.

Bu oylar, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı üzerinden sayılır. Blok yöneticisi veya temsilci, temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır.

Yeter Sayıya Uyulmazsa Kararın Akıbeti

Yeter sayıya uyulmadan alınan karar geçersizdir; böyle bir değişiklik kat maliklerini bağlamaz. Yargıtay, yeter sayı şartına aykırı kurul kararlarını yokluk veya mutlak butlan hâlinde değerlendirir. KMK md. 33'ün son cümlesi uyarınca bu hâllerde iptal davası için öngörülen süre koşulu aranmaz.

Yeter sayı sağlanamazsa kat malikleri yeni bir toplantı düzenleyip aynı gündemi yeniden oylayabilir. Uyuşmazlık sürerse, anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'nden hakim müdahalesi istenebilir (KMK md. 33).

Temsilciler Kurulu ve Geçici Yönetimde 2/3

Toplu yapılarda yönetim planı değişikliğini oylayan organ, toplu yapı temsilciler kuruludur. Bu kurul, blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur ve üyeler, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır (KMK md. 69). Geçici yönetime ilişkin yönetim planı hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilir (KMK md. 70/2).

Geçici yönetim, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar görev yapar ve en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir (KMK md. 73). Bu süreçte alınan kararlar da yeter sayı kurallarına tabidir.

KMK md. 30 ile md. 70 Arasındaki Fark

Kat malikleri kurulunun genel toplantı ve karar yeter sayısı KMK md. 30'da düzenlenir: kurul, sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. KMK md. 70 ise yalnızca toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için özel bir eşik koyar ve üçte iki oy arar.

Yani md. 70, md. 30'daki genel kuralın istisnası niteliğindedir. Kanunun "bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır" ifadesi (md. 30/3) tam da bu özel eşiğe işaret eder. Yönetim planı değişikliğinde md. 30'daki basit çoğunluk değil, md. 70'teki üçte iki aranır.

Sık Sorulan Sorular

2/3 çoğunluk nasıl hesaplanır?

Toplam bağımsız bölüm sayısı üçe bölünüp ikiyle çarpılır. 30 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda 30 x 2 / 3 = 20; en az 20 olumlu oy gerekir. Kesirli sonuç çıkarsa bir üst tam sayıya yuvarlanır.

Hangi kararlarda 2/3 çoğunluk aranır?

KMK md. 70 uyarınca toplu yapılarda yönetim planı değişikliği ile geçici yönetime ilişkin yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesinde üçte iki oy aranır. Tek bloklu apartmanda yönetim planı değişikliği ise beşte dört oyla yapılır.

2/3 çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

Karar alınamaz ve yapılan değişiklik geçersiz sayılır. Kat malikleri yeni bir toplantıda aynı yeter sayıyı yeniden dener ya da uyuşmazlığın çözümü için Sulh Hukuk Mahkemesi'nden hakim müdahalesi ister.

Yönetim planı değişikliği kararı nereye yazılır?

Karar, KMK md. 32 uyarınca noter mühürlü karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır. Yönetim planındaki değişiklikler, tapudaki kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine de işlenir.