KMK Ne Demek?
KMK, "Kat Mülkiyeti Kanunu"nun kısaltmasıdır. Resmi adı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olan bu kanun, 1965 yılında kabul edilmiştir ve apartman ile site yönetiminin temel yasal dayanağıdır.
Bir apartmanda yaşıyorsanız KMK; kapı komşunuzla aranızdaki ilişkiden aidat ödemelerine, yönetici seçiminden ortak alanların kullanımına kadar neredeyse her konuyu düzenler.
KMK'nın Amacı ve Kapsamı
KMK'nın çıkış noktası basittir: bir binanın içindeki daireleri ve dükkanları ayrı ayrı sahiplenmek ve bu sahiplerin birlikte yaşamını kurallara bağlamak. Kanun; kat maliklerinin haklarını, ortak alanların nasıl kullanılacağını, giderlerin nasıl bölüşüleceğini ve binanın nasıl yönetileceğini tek çatı altında toplar.
Mersin'de deniz kenarındaki bir rezidanstan Toroslar'daki bahçeli bir siteye kadar her toplu yaşam alanı, günlük işleyişini KMK'ya göre kurar. Aidat toplamak, asansör bakımı yaptırmak, kapıcı çalıştırmak, genel kurul toplamak; bu adımların her birinin yasal karşılığı kanunda yazılıdır. Kat mülkiyeti kurulduğu andan itibaren KMK, o binanın anayasası gibi çalışır.
KMK Neyi Düzenler?
| Kavram | Açıklama |
|---|---|
| Bağımsız bölüm | Daire, dükkan gibi ayrı mülkiyete konu olan kısımlar |
| Ortak yerler | Merdiven, çatı, bahçe, asansör gibi tüm maliklerin kullandığı alanlar |
| Kat maliki | Bağımsız bölümün sahibi |
| Yönetici | Kat malikleri kurulunca seçilen, binayı yöneten kişi |
| Aidat | Ortak giderler için kat maliklerinin ödediği pay |
KMK Neden Önemli?
KMK olmadan apartman hayatında hak ve yükümlülükler belirsiz kalır. Kanun; aidatın nasıl paylaşılacağını, yöneticinin hangi yetkilere sahip olduğunu, ortak yerlere kimin müdahale edebileceğini ve uyuşmazlıkların nasıl çözüleceğini netleştirir.
Bu nedenle hem kat malikleri hem de profesyonel yöneticiler için KMK'ya hakim olmak, sorunsuz bir apartman hayatının anahtarıdır.
KMK Hangi Yapıları Kapsar?
KMK yalnızca apartmanlarla sınırlı değildir. Kanunun alanına üç ana yapı grubu girer:
- Apartman (kat mülkiyetli bina): Tek parsel üzerinde, her dairesi ayrı tapulu olan bina. KMK'nın en klasik uygulama alanıdır.
- Site (toplu yapı): Birden çok blok ile ortak havuz, otopark, sosyal tesis gibi alanların bulunduğu yerleşimler. 2007'deki 5711 sayılı değişiklikle KMK'ya eklenen toplu yapı hükümleriyle yönetilir.
- Kat irtifakı ve devre mülk: İnşaat halindeki binalar kat irtifakına, tatil amaçlı dönemsel kullanımlar devre mülk hükümlerine tabidir.
Yani Mezitli'de tek bloklu bir apartmanda da, Yenişehir'de yüzlerce daireli bir sitede de geçerli olan yasa aynıdır: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
KMK Maddeleri Genel Bakış
Kanun 70'i aşkın maddeden oluşur. Apartman hayatında en sık karşılaşılan maddeler şunlardır:
| Madde | Konu |
|---|---|
| Madde 1 | Kanunun amacı ve kapsamı |
| Madde 2 | Bağımsız bölüm, ortak yer, kat maliki tanımları |
| Madde 20 | Ortak gider ve aidat paylaşımı |
| Madde 29-31 | Genel kurul, toplantı ve vekalet |
| Madde 34 | Yönetici atanması ve görevden alınması |
| Madde 35 | Yöneticinin görevleri |
| Madde 41 | Denetim ve denetçi seçimi |
| Madde 66-68 | Toplu yapı (site) yönetimi |
Maddelerin tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşılır. Bir uyuşmazlıkta hangi maddeye dayandığınızı bilmek hak arama sürecini kısaltır; Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurular da bu maddelere göre yapılır.
İlgili Rehberler
Sıkça Sorulan Sorular
❓ KMK'nın açılımı nedir?
KMK, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kısaltmasıdır; 634 sayılı kanundur.
❓ KMK ne zaman kabul edildi?
Kat Mülkiyeti Kanunu 23 Haziran 1965'te kabul edildi, 2 Temmuz 1965'te Resmi Gazete'de yayımlandı.
❓ KMK apartman yöneticisi seçimini düzenler mi?
Evet. Yönetici seçimi, görev süresi ve çoğunluk şartı KMK'nın ilgili maddelerinde (34. madde) düzenlenir.
❓ KMK sadece apartmanlar için mi geçerli?
Hayır. Site, rezidans ve toplu yapılar da KMK kapsamına girer; kanun tüm kat mülkiyeti ilişkilerini düzenler.
❓ KMK'ya nereden ulaşabilirim?
Kanunun güncel tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.
❓ Aidat KMK'da mı düzenlenir?
Evet. Ortak gider ve aidat paylaşımı KMK'nın 20. maddesinde düzenlenir.
❓ KMK ile yönetim planı arasındaki ilişki nedir?
Yönetim planı, kat maliklerinin kendi binası için hazırladığı özel sözleşmedir. KMK'ya aykırı olmamak şartıyla tüm malikleri bağlar. Yönetici seçimindeki çifte çoğunluk gibi emredici hükümler yönetim planıyla değiştirilemez; emredici olmayan konularda yönetim planı önceliklidir.
❓ KMK hangi binalarda uygulanır?
Kat mülkiyeti kurulmuş tüm apartmanlarda, toplu yapı statüsündeki sitelerde, kat irtifakı aşamasındaki binalarda ve devre mülklerde uygulanır. Kat mülkiyeti kurulmamış, tek parça tapulu yapılar kapsam dışında kalır.
❓ KMK nedir, kısaca nasıl özetlenir?
KMK; apartman ve sitelerde daire sahiplerinin haklarını, ortak alan kullanımını, aidat paylaşımını ve yönetim düzenini belirleyen 634 sayılı kanundur. Kısaca apartman hayatının yazılı kuralları olarak özetlenebilir.
❓ KMK aidat borcu olan kat malikine ne uygulanır?
Aidat ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatılabilir ve aylık %5 gecikme faizi işletilir. Borç, dairenin devri halinde yeni malike de geçer. Ortak gider ve aidat paylaşımı KMK'nın 20. maddesinde düzenlenir.