Ortak Alanların Kiraya Verilmesi

Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Yasal Mı?

Evet, belirli şartlarla. Apartman ortak alanları (çatı, bahçe, otopark, sığınak) genel kurul kararıyla kiraya verilebilir. KMK Madde 45 bu konuyu düzenler.

📜 KMK Madde 45: "Ortak yerlerin kiralanması... bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır."

Hangi Ortak Alanlar Kiraya Verilebilir?

Çatı: GSM baz istasyonu, güneş paneli için kiralanabilir (oybirliği).
Otopark: Dışarıya kiraya verilebilir (oybirliği).
Bahçe: Kafe, büfe gibi işletmelere kiralanabilir (oybirliği).
Dış cephe: Reklam panosu için kiralanabilir (oybirliği).
Sığınak: Depo olarak kiralanabilir ancak yangın yönetmeliğine aykırı olamaz.

⚠️ Kritik: Ortak alanların kiraya verilmesi için oybirliği (tüm kat maliklerinin onayı) şarttır. Tek bir kat maliki bile karşı çıkarsa kiralama yapılamaz.

Kira Geliri Nasıl Paylaştırılır?

Ortak alan kira geliri, aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında tüm kat maliklerine dağıtılır. Gelir genellikle aidatlardan düşülerek paylaştırılır.

Apartman Gelirlerinin Paylaşımı

Apartman gelirleri (kira, reklam, baz istasyonu) genel kurulda belirlenen oranda paylaştırılır. Yaygın yöntemler:

Aidattan düşme (en yaygın)
Ortak gider havuzuna aktarma
Nakit dağıtım (nadir)

Ortak Alanlar Hangileridir?

KMK'nın 4. maddesi ortak yerleri tek tek sayar. Bir apartmanda ya da sitede "ortak alan" denince akla şunlar gelir:

Çatı ve dam terasları
Merdivenler, sahanlıklar, koridorlar ve genel giriş (antre)
Asansör ve asansör boşluğu
Bahçe, avlu ve ortak yeşil alanlar
Otopark ve ortak garaj
Sığınak, genel su deposu ve kalorifer dairesi
Kapıcı dairesi ve genel çamaşırlık
Dış cephe ve bina duvarları

📜 KMK Madde 4: Temel, ana duvarlar, taşıyıcı kiriş ve kolonlar, çatı, merdiven, asansör, sığınak, avlu ve bahçe gibi yerler kanunen ortak yer sayılır. Bunlar tek bir kat malikinin özel mülkü değildir; bütün kat malikleri arsa payları oranında ortaktır (KMK md. 16).

Mezitli'deki çoğu sitede bahçenin köşesindeki boş alan ya da çatıdaki teras "kullanılmayan alan" sanılır. Oysa bunlar da ortak yerdir; kiraya verilirken de, üzerine bir şey yapılırken de kat malikleri kurulunun kararı gerekir. Dış cepheye asılacak bir reklam panosu, çatıya kurulacak bir baz istasyonu ya da güneş paneli, bahçeye açılacak bir büfe hepsi aynı kurala bağlıdır.

Ortak Alan Kiraya Verilebilir mi? Yasal Dayanak

Kısa cevap: evet, ancak oybirliğiyle alınmış bir genel kurul kararı şartıyla. KMK Madde 45 bu konuyu şöyle düzenler: anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi gibi temliki tasarruflar ve anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken ince bir ayrım vardır. Ortak yerde yenilik ve ilave yapmak (örneğin çatıya güneş enerjisi sistemi kurmak) KMK Madde 42'ye göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır. Buna karşılık ortak alanı kiralamak veya reklam amacıyla kullandırmak KMK Madde 45 kapsamındadır ve oybirliği ister. İki işlem birbirine karıştırılmamalıdır; kira ve reklam sözleşmesi daima oybirliği ister.

⚠️ Mersin'de sık yapılan hata: Baz istasyonu firması yalnızca bir-iki kat malikinin onayıyla çatıya ekipman kuruyor. Sonradan diğer malikler itiraz edince hem sözleşme geçersiz kalıyor hem de tazminat konusu çıkıyor. Kurulumdan önce oybirliği kararını mutlaka alın.

Genel Kurul Kararı Şartı

Oybirliği kararının geçerli olması için toplantının usulüne uygun yapılması gerekir. Pratikte izlenecek adımlar şöyledir:

Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak (KMK md. 29 uyarınca toplantıdan en az 15 gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla, gündem yazılı olarak)
Gündeme "ortak alanın kiraya verilmesi" maddesini açıkça yazmak
Toplantıda bütün kat maliklerinin onayını almak; tek bir "hayır" oyu bile işlemi durdurur
Kararı karar defterine yazıp toplantıya katılanlara imzalatmak (KMK md. 32)
Kira sözleşmesini bu karara dayanarak yapmak ve kararın bir örneğini sözleşmeye eklemek

Toplantıda yeter sayı sağlanamazsa KMK Madde 30 uyarınca ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. Ancak oybirliği şartı ikinci toplantıda da değişmez; katılanların tamamının onayı aranır.

Kira Gelirinin Paylaşım Tablosu

Ortak alan kirası bütün kat maliklerinin ortak geliridir. Paylaşım yöntemini genel kurul belirler; karar alınmadıysa gelir, KMK md. 16'daki ortak mülkiyet esasına göre arsa payı oranında dağıtılır. Yaygın yöntemler şöyledir:

Yöntem	Nasıl işler	Ne zaman tercih edilir
Aidattan düşme	Kira geliri o dönem aidatından düşülür	Küçük ve düzenli gelirlerde en pratik yol
Ortak gider havuzuna aktarma	Gelir, bakım-onarım fonuna eklenir	Boya, çatı tamiri gibi büyük gider birikimi için
Nakit dağıtım	Arsa payı oranında maliklere ödenir	Gelir yüksek ve düzenliyse
Ortak alana yatırım	Gelirle ortak alana yatırım yapılır	Asansör yenileme, kamera sistemi gibi

Hangi yöntem seçilirse seçilsin, gelir de gider gibi karar defterine ve işletme defterine işlenmeli; aksi halde denetimde sorun çıkar. Geliri tek başına tahsil eden yönetici, genel kurulda bunun hesabını vermekle yükümlüdür (KMK md. 39).

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecekler

Oy birliği kararı alındıktan sonra sıra sözleşmeye gelir. Sözleşmede şu noktalara dikkat edilir:

Kiracının kimliği ve kiralama amacı açıkça yazılır
Süre, kira bedeli ve ödeme dönemleri netleştirilir
Kiracının ortak alanı geri verme şartları ile tadilat yapamayacağı belirtilir
Gürültü, atık ve güvenlik gibi apartman düzenini etkileyen kurallar sözleşmeye eklenir

Sözleşmeyi yönetici imzalar ancak bu imza yetkisi yalnızca genel kurul kararından gelir. Karar olmadan imzalanan sözleşme, itiraz halinde geçersiz sayılır ve kiracıya karşı sorumluluk doğurabilir. Bu yüzden Mersin'de yürüttüğümüz yönetimlerde sözleşme öncesi karar defteri kontrolü her zaman yapılır.

Sık Sorulan Sorular

Ortak alan kiraya verilirken kiracının da onayı gerekir mi?

Hayır. Kira sözleşmesini kat malikleri adına yönetici imzalar; bağımsız bölüm kiracısının onayı gerekmez. Ancak kira geliri kat maliklerine aittir, kiracıya değil.

Tek kat maliki karşı çıkarsa kiralama tamamen iptal mi olur?

Evet. KMK Madde 45 oybirliği ister. Bir malik bile 'hayır' derse kiralama kararı alınamaz. Bu durumda malikleri ikna etmek ya da konuyu bir sonraki genel kurula bırakmak gerekir.

Baz istasyonu için çatıyı kiralamak ne kadar sürer?

Karar alındıktan sonra sözleşme birkaç hafta içinde imzalanır. Süreyi uzatan şey genel kurulun toplanmasıdır; çağrı süresi en az 15 gündür (KMK md. 29).

Kira gelirini yönetici tek başına harcayabilir mi?

Hayır. Gelir ancak genel kurulun belirlediği yönteme göre kullanılır. Yönetici geliri işletme defterine işler ve genel kurulda hesabını verir (KMK md. 39).

Ortak alan kirasından doğan gelir vergisi kimin sorumluluğunda?

Kira geliri kat maliklerinin ortak geliri sayılır; her kat maliki kendi payına düşen geliri beyan eder. Apartmanın tüzel kişiliği olmadığı için gelir malikler üzerinden vergilendirilir. Bu konuda bir mali müşavirden destek almak sağlıklı olur.