Oy Birliği Nedir?
Oy birliği, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) özel olarak düzenlenmiş bir karar alma yöntemidir. En basit tanımıyla: toplantıya katılan tüm kat maliklerinin aynı yönde oy kullanmasıdır. Oy çokluğundan farklı olarak, tek bir "hayır" oyu bile kararın alınmasını engeller.
Mersin'de 20 yıldır yönettiğimiz apartman ve sitelerde en sık karşılaştığımız sorunlardan biri, hangi kararların oy birliği hangilerinin oy çokluğu gerektirdiğinin karıştırılmasıdır. Yanlış karar alınırsa o karar yok hükmündedir, mahkemede iptal edilir.
KMK'da Oy Birliği Gerektiren Kararlar
Kat Mülkiyeti Kanunu, bazı kritik kararların oy birliği ile alınmasını şart koşar. İşte KMK'da oy birliği gerektiren başlıca durumlar:
| Konu | KMK Maddesi | Gerekçe |
|---|---|---|
| Yönetim planı değişikliği | Madde 28/3 | Apartmanın anayasası sayılır |
| Ortak yerlerde esaslı değişiklik (havuz, asansör ekleme) | Madde 19 | Mimari projeyi etkiler |
| Kat mülkiyetinin sona erdirilmesi | Madde 48 | Tüm malikleri bağlar |
| Arsa payı değişikliği | Madde 3 | Tapunun değişmesi gerekir |
| Bağımsız bölüm eklenmesi/çıkarılması | Madde 43 | İmar projesini değiştirir |
| Yakıt türü değişikliği (doğalgaza geçiş) | Madde 42 | Tüm daireleri etkiler |
| Ortak alan satışı | Madde 45 | Mülkiyet hakkına müdahale |
| Bina yıkılıp yeniden yapılması | Madde 47 | Tüm yapıyı ilgilendirir |
Oy Birliği vs Oy Çokluğu: Kritik Farklar
| Özellik | Oy Birliği | Oy Çokluğu |
|---|---|---|
| Tanım | Tüm kat malikleri onaylamalı | Sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli |
| 1 ret oyu | Karar ALINAMAZ | Karar alınabilir |
| Katılım şartı | Tüm malikler toplantıda olmalı (veya vekalet) | Çoğunluk yeterli |
| Hangi kararlarda | Esaslı değişiklikler (Md.19, 28, 42, 45) | Rutin yönetim kararları (Md.30) |
| İptal davası süresi | 1 ay (Md.33) | 1 ay (Md.33) |
| Katılmayanı bağlar mı | — (zaten herkes onayladı) | Evet, muhalifleri de bağlar |
Ortak Yerlerde "Esaslı Değişiklik" Nedir?
En çok tartışılan konulardan biri, ortak yerde yapılacak değişikliğin "esaslı" olup olmadığıdır. Esaslı değişiklik oy birliği, basit değişiklik oy çokluğu gerektirir.
- Esaslı değişiklik (oy birliği): Asansör eklemek, havuz yapmak, otoparkı kapatmak, dış cephe mantolama, çatı katına daire eklemek, merdiven yönünü değiştirmek.
- Basit değişiklik (oy çokluğu): Merdiveni boyatmak, kapı zilini yenilemek, bahçe çiçeklendirmek, ortak alan lambasını değiştirmek.
⚠️ Yargıtay Kararı: Yargıtay 18. HD, E.2017/8145, K.2018/5231: "Dış cephe mantolaması, binanın görünümünü değiştirdiği ve mimari projeye aykırılık teşkil ettiği için esaslı değişikliktir ve KMK 19. madde uyarınca oy birliği gerektirir. Oy çokluğu ile alınan mantolama kararı geçersizdir."
Oy Birliği Sağlanamazsa Ne Olur?
Bir karar oy birliği gerektirmesine rağmen tek bir kat maliki "hayır" diyorsa, karar alınamaz. Ancak bu durumda yapılabilecekler:
- Arabuluculuk: Kat malikleri arasında uzlaşma sağlanmaya çalışılır.
- Genel kurulda ikna: Projenin faydaları anlatılır, maliyet paylaşımı netleştirilir.
- Sulh Hukuk Mahkemesi: KMK 33. madde uyarınca, hakimin müdahalesi istenir. Mahkeme "haklı sebep" görürse, kararı kat malikleri kurulu yerine geçerek verebilir.
- Kanuni temsilci atanması: KMK 35/son fıkra uyarınca, ortak menfaati engelleyen kat malikine karşı mahkemeden müdahale istenir.
Yargıtay Kararları Işığında Oy Birliği
📋 Yargıtay 18. HD, E.2017/8145, K.2018/5231: "Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca ortak yerlerde esaslı değişiklik niteliğindeki işlemler tüm kat maliklerinin oy birliği ile alınacak karara bağlıdır. Oy birliği sağlanmadan yapılan esaslı değişiklik, hukuka aykırıdır ve eski hale getirme davasına konu olabilir."
📋 Yargıtay 5. HD, E.2019/3421, K.2020/2187: "Kat malikleri genel kurulunda oy birliği gerektiren bir konuda, toplantıya katılmayan malikin sonradan yazılı onay vermesi halinde oy birliği sağlanmış sayılır. Bu onayın toplantıdan sonra 1 ay içinde verilmesi gerekir."
Sıkça Sorulan Sorular
- S: Oy birliği için tüm kat maliklerinin toplantıda olması şart mı?
- Evet. Oy birliği gerektiren bir karar alınacaksa, tüm kat maliklerinin (veya vekillerinin) toplantıda hazır bulunması gerekir. Toplantıya gelmeyen malikin oyu "çekimser" sayılır ve oy birliği bozulur. Bu yüzden oy birliği gerektiren gündem maddeleri varsa, tüm malikler toplantıya çağrılmalıdır.
- S: Bir kişi çekimser kalırsa oy birliği bozulur mu?
- Evet. Oy birliği, tüm kat maliklerinin olumlu oy kullanması demektir. Çekimser oy veya toplantıya katılmama, olumlu oy sayılmaz ve oy birliği sağlanamaz.
- S: Vekaleten oy kullanmada oy birliği nasıl sağlanır?
- Bir kat maliki, noterden alacağı vekaletname ile bir başkasını genel kurulda temsil ettirebilir. Vekil, vekalet veren malik adına oy kullanır. Vekilin verdiği oy, malikin şahsen verdiği oy ile aynı hükümdedir ve oy birliği hesabında dikkate alınır.
- S: Oy birliği ile alınan karar sonradan değiştirilebilir mi?
- Evet, ancak değişiklik de aynı yöntemle — yani tekrar oy birliği ile — yapılmalıdır. Oy birliği ile alınmış bir karar, oy çokluğu ile değiştirilemez.
- S: Kat maliki toplantıda "evet" deyip sonra iptal davası açabilir mi?
- Evet, KMK 33. madde uyarınca, toplantıda olumlu oy kullanan kat maliki dahi, kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı kararlar için 1 ay içinde iptal davası açabilir. Oy birliği ile alınan karar dahi bu denetime tabidir.