Profesyonel Site Yönetimi Nedir? Kurulum, Görevler ve Yasal Süreçler (2026 Rehberi)

Profesyonel site yönetimi, apartman ve sitelerin teknik, idari ve mali işlerinin uzman bir firma ya da kişi tarafından yürütülmesi sistemidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde belirlenen bu sistem, kat maliklerinin günlük yönetim yükünü ortadan kaldırır ve bina değerini korur. Bu rehberde, site yönetiminin ne anlama geldiğinden profesyonel firmaya geçiş sürecine kadar tüm sorularınızı yanıtlıyoruz.

İçindekiler

Profesyonel Site Yönetimi Nedir?
Site Yönetimi Kimlerden Oluşur?
Kimler Site Yöneticisi Olabilir?
Kimler Site Yöneticisi Olamaz?
Profesyonel Site Yönetimi Ne İş Yapar?
Profesyonel Yönetimin Boyutları Nelerdir?
Profesyonel Site Yönetimi Nasıl Kurulur?
Profesyonel Site Yönetimi Kurmak İçin Gerekli Evraklar
Profesyonel Site Yönetimi Belgesi Nasıl Alınır?
Profesyonel Site Yönetimi Şirketi Nasıl Kurulur?
Site Yönetimi Profesyonel Firmalara Nasıl Devredilir?
Profesyonel Site Yönetimine Nasıl Geçilir?
Profesyonel Site Yönetimi Nasıl Değiştirilir?
Profesyonel Site Yönetimi Nasıl Feshedilir?
Site Yönetimi Kaç Kişi ile Seçilir?
Profesyonel Site Yönetimi Zorunlu mu?
Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Profesyonel Site Yönetimi Nedir? {#nedir}

Profesyonel site yönetimi, bir apartman, rezidans veya toplu konut sitesinin tüm idari, teknik, mali ve hukuki işlerinin; bu işleri meslek edinen uzman kişi ya da şirketler tarafından yürütülmesi anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi, yönetici atanmasını zorunlu kılarken, 38. maddesi yöneticinin sorumluluklarını ayrıntıyla tanımlar.

Geleneksel yönetimde bir kat maliki gönüllü olarak bu görevi üstlenir. Profesyonel yönetimde ise bu sorumluluk; lisanslı, deneyimli ve tam zamanlı çalışan bir firmaya devredilir. Bu sayede;

- Muhasebe ve aidat takibi düzenli yürütülür.

- Teknik arızalara hızlı müdahale sağlanır.

- Hukuki süreçler ve sigorta işlemleri uzman gözle yönetilir.

- Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar tarafsız bir yönetici tarafından çözülür.

Kısa Tanım: Profesyonel site yönetimi; binanın insan sağlığı, güvenliği ve mülk değeri açısından en iyi koşullarda tutulması için ücretli uzman yönetim hizmetinin alınmasıdır.

2. Site Yönetimi Kimlerden Oluşur? {#kimlerden-oluşur}

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre site yönetimi temel olarak iki organı kapsar:

2.1 Kat Malikleri Kurulu

Sitede bağımsız bölümü bulunan tüm maliklerin oluşturduğu en üst karar organıdır. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Yönetici seçimi, işletme projesi onayı ve büyük onarım kararları bu kurulda alınır.

2.2 Yönetici veya Yönetim Kurulu

Kat malikleri kurulunun verdiği yetki çerçevesinde binanın günlük işlerini yürütür. Dört kişiden az olmayan sitelerde yönetim kurulu oluşturulabilir. Profesyonel site yönetiminde bu organın tüm işlevleri uzman firmaya devredilir.

2.3 Denetçi veya Denetim Kurulu

Yöneticinin hesaplarını, gelir-gider tablolarını ve belgeleri denetleyen organdır. Kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve yöneticiden bağımsız çalışır.

Organ	Görev	Seçim Şekli
Kat Malikleri Kurulu	Karar alma, yönetici seçimi	Tüm malikler katılır
Yönetici / Yönetim Kurulu	Günlük yönetim, uygulama	Kurulca seçilir
Denetçi / Denetim Kurulu	Hesap denetimi	Kurulca seçilir

3. Kimler Site Yöneticisi Olabilir? {#olabilir}

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre site yöneticisi olabilmek için belirli koşulları taşımak gerekmektedir.

3.1 Kat Maliki Olan Kişiler

Sitede bağımsız bölümü bulunan her malik, yönetici adayı olabilir. Kanun, öncelikle kat maliklerinden birinin yönetici seçilmesini öngörür.

3.2 Dışarıdan Atanan Kişi veya Şirketler

Kat malikleri kurulu, uygun aday bulunamazsa veya profesyonel hizmet almak isterse, sitede mülkü olmayan bir kişiyi ya da tüzel kişiliği (şirketi) yönetici olarak atayabilir. Profesyonel site yönetim şirketleri bu kapsamda görev yapar.

Yönetici Olabilmenin Temel Koşulları:

- Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak (18 yaş ve üzeri, kısıtlı olmamak)

- Kamu hizmetinden yasaklı olmamak

- Ağır suçlardan mahkum olmamak

- Sözleşme ve tebligat adresi bildirmek

4. Kimler Site Yöneticisi Olamaz? {#olamaz}

Kanun, bazı kişilerin site yöneticisi olamayacağını açıkça belirtir. Bu kısıtlamalar binanın güvenli ve hukuka uygun yönetilmesi amacıyla getirilmiştir.

4.1 Medeni Haklardan Yoksun Olanlar

Kısıtlı kişiler (vesayet altındakiler) ve küçükler yönetici olamaz. Yasal temsil gücü olmayan kişi, üçüncü taraflarla bağlayıcı sözleşme yapamaz.

4.2 Belirli Suçlardan Mahkum Olanlar

Zimmet, dolandırıcılık, emniyeti suistimal, sahtecilik veya hırsızlık gibi suçlardan kesinleşmiş mahkumiyeti bulunanlar yönetici olamaz. Bu suçlar yönetim güvenini doğrudan zedeler.

4.3 İflas Etmiş Kişiler

Hakkında iflas kararı verilmiş ve itibarı iade edilmemiş kişiler bu göreve getirilememektedir.

4.4 Kat Malikleri Kurulunca Güvensiz Bulunanlar

Kanunun doğrudan yasaklamadığı durumlarda bile kat malikleri kurulu, gerekçe göstererek bir kişinin yönetici seçilmesine itiraz edebilir.

Önemli Not: Profesyonel site yönetim firmaları bu kısıtlamalara tabi olmamakla birlikte, şirketin yasal temsilcisi ve fiilen görev yapacak kişilerin de yukarıdaki kriterleri taşıması beklenir.

5. Profesyonel Site Yönetimi Ne İş Yapar? {#ne-is-yapar}

Profesyonel site yönetimi firması, aşağıdaki hizmetlerin tamamını ya da sözleşmede belirlenen bölümünü üstlenir:

5.1 Mali Yönetim

- Aidat tahsilatı ve banka hesabı yönetimi

- Gelir-gider tablosu hazırlama

- İşletme projesi oluşturma ve sunma

- Vergi beyannamesi (stopaj, KDV vb.) hazırlama

- Borçlu kat maliklerine yasal uyarı ve icra takibi

5.2 Teknik Yönetim

- Asansör, kazan, jeneratör, havuz gibi ortak ekipmanların bakım ve onarımı

- Periyodik kontrol sözleşmelerinin yönetimi

- Acil arıza müdahalesi (7/24)

- Enerji verimliliği analizi

5.3 İdari ve Hukuki Yönetim

- Kat malikleri kurulu toplantısı organizasyonu

- Tutanak ve karar defteri tutulması

- Sigorta işlemleri (zorunlu deprem sigortası, genel sigorta)

- Personel yönetimi (kapıcı, güvenlik, temizlik)

- Hukuki ihtilaf takibi

5.4 Çevre ve Güvenlik Yönetimi

- Bahçe ve peyzaj bakımı

- Güvenlik kamera sistemleri yönetimi

- Kapı ve giriş kontrol sistemleri

Hizmet Kategorisi	Kapsam
Mali Yönetim	Aidat, muhasebe, vergi, icra
Teknik Yönetim	Bakım, onarım, kontrol
İdari Yönetim	Toplantı, tutanak, sigorta
Personel Yönetimi	İşe alım, maaş, SGK
Hukuki Yönetim	Sözleşme, ihtilaf, ihtarname

6. Profesyonel Yönetimin Boyutları Nelerdir? {#boyutlar}

Profesyonel yönetimin boyutları denildiğinde, yönetim biliminin temel işlevleri kastedilir. Bu boyutlar site yönetimine uyarlandığında şu şekilde sıralanabilir:

6.1 Planlama (Planning)

Yıllık bütçenin, bakım takviminin ve orta vadeli yatırım planının hazırlanması. İşletme projesi bu boyutun somut çıktısıdır.

6.2 Organizasyon (Organizing)

Personelin, hizmet sağlayıcıların ve iletişim kanallarının yapılandırılması. Kimin neyi, ne zaman, nasıl yapacağının belirlenmesi.

6.3 Yürütme (Executing / Leading)

Alınan kararların hayata geçirilmesi, personelin yönlendirilmesi ve hizmet sağlayıcılarla koordinasyon.

6.4 Denetim ve Kontrol (Controlling)

Bütçe gerçekleşmelerinin takibi, hizmet kalitesinin ölçülmesi ve kat maliklerine raporlanması.

Dikkat: "Hangisi profesyonel yönetimin boyutlarından biri değildir?" sorusu sınavlarda sıkça karşınıza çıkar. "Reklam" ya da "pazarlama" gibi kavramlar bu boyutların dışındadır. Planlama, organizasyon, yürütme ve denetim dört temel boyuttur.

7. Profesyonel Site Yönetimi Nasıl Kurulur? {#nasil-kurulur}

Profesyonel site yönetimini kurmak için sırasıyla şu adımlar izlenir:

Adım 1: Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Düzenleyin

Tüm kat maliklerine yazılı davet gönderin. Toplantı gündeminde "profesyonel yönetim kararı" açıkça yer almalıdır. Karar, toplantıya katılanların oy çokluğuyla alınır; ancak toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil etmesi gerekir.

Adım 2: Teklif ve Firma Araştırması Yapın

En az 3 profesyonel firma ile görüşün. Teklifleri; hizmet kapsamı, ücret, referanslar ve sözleşme koşulları açısından karşılaştırın.

Adım 3: Yönetim Sözleşmesi İmzalayın

Sözleşmede şunlar mutlaka yer almalıdır:

- Hizmet kapsamı ve sorumluluklar

- Aylık yönetim ücreti

- Sözleşme süresi ve yenileme koşulları

- Fesih şartları ve ihbar süreleri

- Raporlama sıklığı ve formatı

Adım 4: Devir Tutanağı Düzenleyin

Eski yöneticiden (veya eski firmadan) hesaplar, belgeler ve anahtarlar için resmi devir tutanağı alın.

Adım 5: Tapu ve Muhtarlığa Bildirim Yapın

Yeni yöneticinin bilgileri tapu müdürlüğüne bildirilir. Bazı belediyeler ve muhtarlıklar da bildirim ister.

8. Profesyonel Site Yönetimi Kurmak İçin Gerekli Evraklar {#evraklar}

Profesyonel site yönetimi sürecinde hem siteden hem de yönetim firmasından istenen belgeler belirlidir.

Siteden İstenen Belgeler

Belge	Açıklama
Kat malikleri kurulu kararı	Toplantı tutanağı ve imza listesi
Yönetim planı	Tapuya tescil edilmiş yönetim planı
Tapu bilgileri	Tüm bağımsız bölümlerin tapu fotokopileri
Banka hesap bilgileri	Sitenin aidat hesabı bilgileri
Sigorta poliçeleri	DASK ve varsa genel sigorta poliçeleri
Mevcut borç-alacak listesi	Aidat borçları, tedarikçi alacakları
Geçmiş hesap defterleri	En az 3 yıllık gelir-gider tablosu

Yönetim Firmasından İstenen Belgeler

Belge	Açıklama
Ticaret sicil gazetesi	Şirketin kuruluş ilanı
Vergi levhası	Güncel vergi mükellefiyet belgesi
İmza sirküleri	Yetkili imza sahipleri
Referans listesi	Yönettiği diğer siteler
Mesleki sorumluluk sigortası	Varsa, opsiyonel

9. Profesyonel Site Yönetimi Belgesi Nasıl Alınır? {#belge}

Türkiye'de profesyonel site yöneticiliği için zorunlu bir devlet lisansı bulunmamakla birlikte, sektörde kabul görmüş çeşitli belge ve sertifikalar mevcuttur.

9.1 TÜRSAB veya Meslek Kuruluşu Sertifikaları

Bazı meslek odaları ve özel eğitim kurumları "site yöneticiliği" veya "bina yöneticiliği" sertifika programları düzenlemektedir. Bu programlar genellikle 40-80 saatlik eğitimi kapsar.

9.2 MYK (Mesleki Yeterlilik Kurumu) Belgesi

Mesleki Yeterlilik Kurumu bünyesinde "Bina Yöneticisi" ulusal meslek standardı çalışmaları sürmektedir. Belge alındığında MYK onaylı sınav merkezlerinden alınabilecektir.

9.3 Üniversite Sertifika Programları

Bazı üniversitelerin sürekli eğitim merkezleri gayrimenkul yönetimi alanında sertifika programları sunar. Bu programlar hem teorik hem de uygulamalı eğitim içerir.

Tavsiye: Belge alırken programın içeriğine, eğiticilerin deneyimine ve sektörde kabul görüp görmediğine dikkat edin.

10. Profesyonel Site Yönetimi Şirketi Nasıl Kurulur? {#sirket}

Profesyonel bir site yönetim şirketi kurmak için Türk Ticaret Kanunu'nda belirtilen genel şirket kurulum sürecini izlemek yeterlidir.

10.1 Şirket Türü Seçin

Küçük ölçekli başlangıçlar için Limited Şirket (Ltd. Şti.), daha büyük yapılar için Anonim Şirket (A.Ş.) tercih edilebilir.

10.2 Ticaret Sicili Kaydı

Kuruluş evraklarını hazırlayın:

- Şirket ana sözleşmesi (noter onaylı)

- Kurucu ortakların kimlik bilgileri ve imza beyannamesi

- Şirket merkezi için kira sözleşmesi veya tapu

- Asgari sermaye dekontu (Ltd. için en az 10.000 TL, 2025 itibarıyla)

Bu belgelerle Ticaret Sicili Müdürlüğü'ne başvurun.

10.3 Vergi Dairesi Kaydı

Ticaret siciline kayıt sonrasında bağlı bulunduğunuz vergi dairesine giderek vergi mükellefiyet kaydı açtırın. NACE kodu olarak 68.32 - Ücret veya sözleşme karşılığı gayrimenkul yönetimi kodunu kullanın.

10.4 SGK İşyeri Tescili

Personel çalıştıracaksanız SGK'ya işyeri tescili yaptırın.

10.5 Sektörel Derneklere Üyelik

Gayrimenkul Yöneticileri Derneği (GAYDER) gibi sektör kuruluşlarına üyelik, referans ve iş ağı açısından avantaj sağlar.

Adım	Kurum	Süre
Ana sözleşme hazırlığı	Noter	1-2 gün
Ticaret sicili kaydı	Ticaret Sicili Md.	3-5 gün
Vergi kaydı	Vergi Dairesi	1 gün
SGK tescili	SGK	1-2 gün
Banka hesabı açılışı	Banka	1-2 gün

11. Site Yönetimi Profesyonel Firmalara Nasıl Devredilir? {#devir}

Mevcut yönetimi profesyonel bir firmaya devretmek, dikkatli bir süreç yönetimi gerektirir.

Devir Öncesi Hazırlık

Mevcut durumu belgeleyin: Tüm hesaplar, belgeler, şifreler, sözleşmeler ve taahhütler eksiksiz listelenir.
Aidat borç tablosu çıkarın: Borçlu malikler, vadesi geçmiş ödemeler ve mevcut nakit belirlenir.
Teknik durum raporu hazırlayın: Ortak alanların mevcut durumu fotoğraflanır ve raporlanır.

Resmi Devir Aşaması

Devir tutanağında şunlar yer almalıdır:

- Devredilen nakit ve banka hesap bakiyesi

- Teslimat yapılan belgeler (sözleşmeler, poliçeler, karar defteri)

- Teslim edilen fiziksel malzemeler (anahtarlar, ekipmanlar)

- Mevcut borç ve alacaklar

- Devir tarihi ve imzalar

Devir Sonrası Bilgilendirme

Tüm kat maliklerine yeni yönetim firmasının iletişim bilgileri, aidat ödeme yöntemi ve acil iletişim numaraları yazılı olarak bildirilir.

12. Profesyonel Site Yönetimine Nasıl Geçilir? {#gecis}

Profesyonel yönetime geçiş kararı çoğunlukla kat maliklerinin mevcut yönetimden memnun olmaması ya da yönetici bulunamaması durumunda gündeme gelir.

Geçiş için Tetikleyici Sebepler

- Eski yöneticinin görevi bırakması veya vefatı

- Muhasebe düzensizliği ya da şikayetler

- Teknik sorunların yönetilememesi

- Kat malikleri arasındaki çatışmalar

- Sitenin büyümesi ve yönetim yükünün artması

Geçiş Süreci (Özet)

1. Kat malikleri kurulu kararı
2. Firma araştırması ve teklif toplama (en az 3 firma)
3. Firma seçimi ve sözleşme müzakeresi
4. İmza ve devir tutanağı
5. Tüm maliklere yazılı bildirim
6. Yeni sistemin devreye alınması (aidat bildirimi, iletişim kanalları)

13. Profesyonel Site Yönetimi Nasıl Değiştirilir? {#degistirme}

Mevcut profesyonel yönetim firmasını değiştirmek için sözleşme koşullarına ve kat malikleri kurulunun kararına ihtiyaç vardır.

13.1 Sözleşme Süresine Bakın

Eğer sözleşme süreniz dolmadıysa, erken fesih için sözleşmede öngörülen ihbar süresine (genellikle 1-3 ay) ve varsa tazminata dikkat edin.

13.2 Kat Malikleri Kurulu Kararı Alın

Yönetim değişikliği kararı, kat malikleri kurulunun toplantıya katılanlarının oy çokluğuyla alınır. Toplantı tutanağı imzalanır.

13.3 Yeni Firmayı Seçin

Mevcut yönetim sona ermeden yeni firmayı belirlemek, geçiş sürecinin sorunsuz işlemesini sağlar.

13.4 Resmi Devir Yapın

Eski firmadan tüm belgeler, hesaplar ve taahhütler alınır. Yeni firmaya resmi devir tutanağıyla teslim edilir.

14. Profesyonel Site Yönetimi Nasıl Feshedilir? {#fesih}

Profesyonel yönetim sözleşmesini feshetmek için hem kanuni hem de sözleşmesel prosedür izlenmelidir.

14.1 Sözleşmeye Dayalı Fesih (Olağan)

Sözleşmede belirtilen ihbar süresine uyularak yazılı fesih bildirimi yapılır. Bu yol anlaşmazlık riski taşımaz.

14.2 Haklı Sebeple Fesih

Yönetim firmasının;

- Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi

- Mali usulsüzlük yapması

- Kat maliklerine zarar vermesi

- Raporlama yükümlülüklerini ihlal etmesi

durumlarında, ihbar süresi beklenmeksizin haklı sebeple fesih yapılabilir.

Haklı Sebeple Fesih Adımları:

Aykırılıkları yazılı olarak belgeleyin.
Firmaya yazılı ihtarname gönderin.
Kat malikleri kurulunda fesih kararı alın.
Fesih bildirimini taahhütlü posta veya noter aracılığıyla gönderin.
Devir tutanağı için tarih belirleyin.

14.3 Fesih Sonrası Yükümlülükler

Fesih gerçekleştikten sonra yönetim firması;

- Tüm belgeleri iade etmek,

- Sitenin banka hesabındaki parayı devretmek,

- Devam eden sözleşmeleri (bakım anlaşmaları vb.) bildirmek zorundadır.

15. Site Yönetimi Kaç Kişi ile Seçilir? {#kac-kisi}

Yönetici Seçimi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yönetici tek bir kişi olarak seçilebilir. Küçük apartmanlarda bu yeterlidir.

Yönetim Kurulu Seçimi

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetim kurulu oluşturulabilir. Kanun yönetim kurulu üye sayısını belirlememekle birlikte, uygulama genellikle 3 kişiden oluşur:

- Yönetim kurulu başkanı (yönetici)

- İki asil üye

Denetçi ise yöneticiden ayrı seçilir; yönetim kurulu üyelerinden biri denetçi olamaz.

Profesyonel Yönetim Durumunda

Yönetim bir firmaya devredildiğinde, firma tek yönetici olarak kat malikleri kurulu kararı ile atanır. Firmanın içinden kaç kişi çalıştıracağı firma ile yapılan sözleşmeye bağlıdır.

16. Profesyonel Site Yönetimi Zorunlu mu? {#zorunlu}

Profesyonel site yönetimi, kanun tarafından zorunlu tutulmamıştır. Ancak bazı durumlarda zorunluluk doğabilir:

Kanunun Zorunlu Kıldığı Durum

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi, sekiz ve üzeri bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanmasını zorunlu kılar. Bu yönetici ister kat maliki ister profesyonel firma olsun fark etmez.

Yönetici Bulunamadığı Durumlar

Kat maliklerinden hiçbirinin yönetimi üstlenmek istemediği durumlarda, kat malikleri kurulu veya herhangi bir malik, sulh hukuk mahkemesine başvurarak mahkemenin bir yönetici atamasını talep edebilir. Mahkeme bu yetkiyi genellikle profesyonel bir firmaya devreder.

Pratikte Neden Tercih Edilir?

Zorunluluk olmasa da şu nedenlerle profesyonel yönetim giderek yaygınlaşmaktadır:

- Büyük ve karma kullanımlı sitelerin yönetim karmaşıklığı

- Kat malikleri arasında gönüllü yönetici bulunamaması

- Yönetim kalitesinin ve hesap şeffaflığının artırılması isteği

- Mülk değerini koruma kaygısı

Sık Sorulan Sorular (SSS) {#sss}

S1: Profesyonel site yönetimi nedir, ne anlama gelir? Profesyonel site yönetimi; bir apartman veya sitenin tüm mali, teknik ve idari işlerinin ücretli uzman bir firma ya da kişi tarafından yürütülmesidir. Bu sistem, kat maliklerini yönetim yükünden kurtarır ve bina işletmesini daha verimli hale getirir.

S2: Site yöneticisi olmak için hangi şartlar gereklidir? Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak, ağır suçlardan kesinleşmiş mahkumiyeti bulunmamak ve kat malikleri kurulunun onayını almak temel koşullardır. Dışarıdan atanacak profesyonel firmalar için tüzel kişilik ve ticaret sicili kaydı da aranır.

S3: Kimler site yöneticisi olamaz? Kısıtlı kişiler (vesayet altındakiler), küçükler, iflas etmiş ve itibarı iade edilmemiş kişiler ile zimmet, dolandırıcılık, sahtecilik gibi suçlardan kesinleşmiş mahkumiyeti olanlar site yöneticisi olamaz.

S4: Profesyonel site yönetimi zorunlu mudur? Kanun, profesyonel yönetimi zorunlu kılmaz; ancak sekiz ve üzeri bağımsız bölümü olan yapılarda herhangi bir yönetici atanması zorunludur. Gönüllü yönetici bulunamazsa mahkeme profesyonel firma atayabilir.

S5: Profesyonel site yönetimi sözleşmesi nasıl feshedilir? Sözleşmede belirtilen ihbar süresine (genellikle 1-3 ay) uyularak yazılı fesih bildirimi yapılır. Mali usulsüzlük ya da sözleşme ihlali varsa kat malikleri kurulu kararı ile ihbarsız haklı sebeple fesih mümkündür.

S6: Yönetim firması değiştirilmek istenirse ne yapılmalıdır? Kat malikleri kurulu toplantısında değişiklik kararı alınır. Mevcut sözleşmenin fesih koşulları incelenir, yeni firma seçilir ve resmi devir tutanağı ile tüm belgeler, hesaplar yeni firmaya teslim edilir.

S7: Profesyonel site yönetimi kurmak için hangi belgeler gerekir? Kat malikleri kurulu kararı, yönetim planı, tüm bağımsız bölümlerin tapu bilgileri, mevcut borç-alacak listesi, sigorta poliçeleri ve geçmiş hesap defterleri sitenin sunması gereken temel belgelerdir.

S8: Site yönetimi profesyonel firmaya devredilirken ne dikkat edilmelidir? Devir öncesinde tüm hesaplar, belgeler ve taahhütler listelenmeli; resmi devir tutanağı düzenlenmeli; banka hesabı devri yapılmalı; tüm kat maliklerine yeni yönetim bilgisi yazılı olarak bildirilmelidir.

S9: Profesyonel yönetim şirketi kurmak için ne yapılmalıdır? Limited veya anonim şirket kurulumu yapılır, Ticaret Sicili'ne kayıt olunur, NACE kodu 68.32 ile vergi dairesine tescil edilir ve varsa personel için SGK işyeri kaydı açtırılır.

S10: Site yönetimi kaç kişiyle seçilir? Tek bir yönetici seçilebileceği gibi, büyük yapılarda genellikle 3 kişilik yönetim kurulu oluşturulur. Denetçi, yönetim kurulundan ayrı ve bağımsız seçilir.

S11: Profesyonel site yönetimine nasıl geçilir? Kat malikleri kurulu kararı alındıktan sonra en az 3 firmadan teklif toplanır, seçilen firma ile sözleşme imzalanır, devir tutanağı düzenlenir ve tüm kat maliklerine bildirim yapılır.

S12: Profesyonel yönetimin boyutları nelerdir? Profesyonel yönetimin dört temel boyutu planlama, organizasyon, yürütme ve denetimdir. Bu boyutların hiçbiri "reklam" veya "satış" gibi ticari pazarlama faaliyetlerini kapsamaz.

Sonuç ve Değerlendirme

Profesyonel site yönetimi, modern yaşam düzeninin kaçınılmaz bir parçası haline gelmektedir. Bina güvenliği, mülk değeri ve sakin memnuniyeti açısından kritik bir rol üstlenen bu sistem; doğru firma seçimi, şeffaf sözleşme ve aktif kat maliki denetimi ile son derece verimli çalışabilir.

Yönetici seçiminden feshe, sözleşme hazırlanmasından devir tutanağına kadar her adımda yasal prosedürlere uymak, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer. Profesyonel site yönetimini değerlendiriyorsanız; referansları kontrol edin, sözleşme detaylarını dikkatlice inceleyin ve kat maliklerinizle şeffaf bir iletişim içinde kalın.

Bu makale, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve sektör uygulamaları çerçevesinde hazırlanmıştır. Hukuki süreçler için bir avukattan destek almanız önerilir.