Örnek Site Yönetim Planı: Toplu Yapılara İlişkin Hukuki Şablon

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) yapılan değişikliklere ve Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlere (66-74. Maddeler) dayanarak hazırlanmış, yasal geçerliliği olan Örnek Site Yönetim Planı şablonu aşağıda sunulmuştur. Bu metin, çok bloklu ve karmaşık sitelerin hukuki idaresini sağlamak amacıyla rehber niteliğinde hazırlanmıştır.

BİRİNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER

Madde 1. [İl Adı] ili, [Proje Adı] Projesi uygulama alanında bulunan [Ada No] Ada [Parsel No] Parselde kayıtlı, [Belediye Adı] Belediyesi’nce onaylı yerleşim planı ve uygulama projelerine göre yapılmış altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ve bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı birden çok bağımsız bölümü kapsayan konutları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ve ilgili öteki yasaların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu “Yönetim Planı”na göre yönetilir.

Madde 2. Yönetim Planı’nda hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile Medeni Kanun’un (MK) ve ilgili öteki yasaların hükümleri uygulanır.

Madde 3. [Ada No] Ada’da, 20 ikiz yapılı blok (her blok, iki bağımsız bölüm - 2 konut) toplam 40 bağımsız bölüm; 5 katlı 8 blok (her blokta 10 bağımsız bölüm - 10 konut) toplam 80 bağımsız bölüm; Genel Toplam 120 Bağımsız Bölüm (konut), ortak alanlar, sığınak ve yapılardan oluşmaktadır.

Madde 4. Yönetim Planı, ana taşınmazın bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarıyla bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek olan üçüncü şahıslar ile bağımsız bölümlerde herhangi bir sebebe dayanarak oturan ve faydalananları da bağlar.

Madde 5. Yönetim Planı’nın değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Yönetim Planı’nın değiştirilebilmesi için 120 olan üye sayısının beşte dördü olan 96 kat malikinin kabul oyu gerekir.

İKİNCİ BÖLÜM: TANIMLAR

Madde 6. Ana gayrimenkullerden herhangi birinin üzerindeki ana yapıların (blokların) projesine göre başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine “Bağımsız Bölüm” denir.

Madde 7. Birden çok bağımsız bölümden oluşan yapıyı ifade eder (KMK/2). Yönetim Planı’nda “Blok Yapı”, blok olarak geçecektir. (“Blok” ile yasadaki “Ana Yapı” kavramları özdeş kavramlardır.)

Madde 8. Yerleşim Planı’nda gösterilen adada bulunan konutlar, tüm ticaret, kültürel, eğitim ve sosyal amaçlı yapılar, bunların her türlü altyapıları ve sığınağı kapsayan KMK'da değişiklik yapan 5711 sayılı kanuna göre bir “Toplu Yapı” alanıdır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM: YÖNETİM ORGANLARI

Madde 9. Organlar, K.M.K. 69. maddesine göre oluşturulmuştur:
A- Blok Yönetimi: Blok Kat Malikleri Kurulu / Blok Yöneticisi / Blok Denetçisi
B- Toplu Yapı Yönetimi: T.Y. Temsilciler Kurulu / T.Y. Yönetim Kurulu / T.Y. Denetim Kurulu

A- BLOK YÖNETİMİ

Blok Kat Malikleri Kurulu Oluşumu, Yetki Alanı ve Görevleri

Madde 10. Her blok, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak o bloklarda bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “Blok Kat Malikleri Kurulu”nca yönetilir.

Kurula Katılma ve Oy Hakkı

Madde 11.
a) Blok Kat Malikleri Kurulu’nda her kat maliki, arsa payının miktarı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir. Bir kişinin kullanabileceği oy sayısı ikiyi geçemez. Bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir.
b) Bir bağımsız bölüme birden çok kimse malikse, içlerinden vekalet verebilecekleri birisi temsil eder.

Toplanma ve Çağrı

Madde 12.
a) Blok Kat Malikleri Kurulu olağan olarak her yıl Ocak ayı içerisinde toplanır.
b) Toplantı tarihinden en az 15 gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla çağrı yapılır.

Blok Yöneticisi ve Denetçisi Seçimi

Madde 16-19. Blok Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla 1 yıl için "Blok Yöneticisi" ve "Blok Denetçisi" seçer. Yönetici, KMK ve bu planın uygulanmasından, işletme projesi hazırlamaktan ve aidat toplamaktan sorumludur. Denetçi ise 3 ayda bir yöneticinin hesaplarını denetler.

B- TOPLU YAPI YÖNETİMİ

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu

Madde 22. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Blok Yöneticileri ve Denetçilerinden oluşur. Bloklar arası eşgüdümü sağlar, ilke kararları alır ve "Toplu Yapı Yönetimi Bütçesi"ni görüşüp karara bağlar.

Toplu Yapı Yönetim Kurulu

Madde 29-31. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından 1 yıl için seçilir (3 asil, 3 yedek). Sitenin (adanın) tümünde görevli ve yetkilidir. Ortak gider bütçesini hazırlar, avukat görevlendirir, davalarda taraf olur ve personeli yönetir. Yönetim hizmetlerini dışarıdan profesyonel bir tüzel kişiden (yönetim şirketinden) satın alabilir.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM: KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Madde 37-38. Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde Medeni Kanun’un tanıdığı haklara sahiptir ancak ana yapıya zarar verecek tesis yapamazlar.

• Ortak alanlara sebze ekilemez, şahsi eşya bırakılamaz.
• Gürültü yapmak, koku/duman çıkarmak ve ahlaka aykırı kullanımlar yasaktır.
• Balkonlardan halı silkelemek, dış cepheye çamaşır asmak yasaktır.
• Kat malikleri tebligat adreslerini yönetime bildirmek zorundadır.

BEŞİNCİ BÖLÜM: ORTAK GİDERLERE KATILMA

Madde 42-49 (Blok Giderleri): Blok kat malikleri, kendi bloklarına ait giderlere (asansör, merdiven temizliği vb.) katılmak zorundadır. Ortak gideri ödemeyen malik, aylık %5 gecikme tazminatı öder ve hakkında icra takibi başlatılır.

Madde 50 (Toplu Yapı Giderleri): Toplu yapı ortak tesis ve yerlerine ilişkin giderler (sulama, çevre aydınlatma, güvenlik, muhasebe vb.) KMK Madde 20'ye göre dağıtılır:
a) Personel (ücret, SGK) ve güvenlik giderlerine eşit olarak katılırlar.
b) Ortak alan tesisat, çevre bakımı ve yenileme giderlerine arsa payı oranında katılırlar.

ALTINCI BÖLÜM: YENİLİK VE İLAVELER

Madde 52. Ortak yer ve tesislerin daha rahat kullanılır hale getirilmesine ilişkin yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Giderleri, faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir.

YEDİNCİ BÖLÜM: GEÇİCİ HÜKÜMLER

Geçici Madde 1-2. Blok Kat Malikleri Kurulları toplanıp Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nu seçinceye kadar, mevcut Site Yönetimi "Geçici Yönetim" olarak görevini sürdürür ve genel kurul çağrılarını yapar.