Site yönetiminden memnun değilsiniz. Aidatlar yüksek, hizmet yok, yöneticiye ulaşamıyorsunuz, şikayetleriniz dikkate alınmıyor... "Değiştirelim" demek kolay ama nasıl? İşte tam bir yol haritası.
Önce şunu bilin: Yönetimi değiştirmek için illa kötü bir şey olması gerekmez. "Artık başka bir firmayla çalışmak istiyoruz" demek de yeterli bir sebeptir. Sonuçta kat malikleri kurulu en üst organdır, istediği zaman yönetimi değiştirebilir.
Fesih Türleri: Hangisi Size Uygun?
Üç farklı fesih senaryosu var:
1. Normal Fesih: "Sözleşme Bitti, Yenilemiyoruz"
Profesyonel yönetim sözleşmeleri genelde 1 yıllıktır. Sözleşme bitimine 1-2 ay kala genel kurul toplanır, "mevcut firmayla devam etmiyoruz, yeni firma arayalım" kararı alınır. Bu en temiz yoldur. Kimse kırılmaz, dökülmez, tazminat çıkmaz.
2. Genel Kurul Kararıyla Fesih: "Memnun Değiliz, Şimdi Değiştirelim"
Sözleşme süresi dolmadan da fesih mümkündür. Genel kurul toplanır, katılanların salt çoğunluğu ile fesih kararı alınır. Ama burada dikkat: Sözleşmede "erken fesihte cezai şart" maddesi varsa, tazminat ödemek zorunda kalabilirsiniz. O yüzden sözleşmeyi iyice okuyun.
3. Haklı Fesih: "Görevini Yapmıyor, Derhal Çıksın"
Yönetim firması görevini ağır şekilde ihmal ediyorsa | aidatları toplamıyor, faturaları ödemiyor, personel SGK'sını yatırmıyor | haklı fesih yapabilirsiniz. Haklı fesihte tazminat ödemezsiniz. Ama haklı sebebi belgelemeniz şarttır. "Bize göre kötü yönetiyor" yetmez; fatura ödenmediğine dair banka dekontu, SGK borcuna dair belge gibi somut kanıt gerekir.
Fesih Süreci Adım Adım
- Olağanüstü genel kurul için imza toplayın. Kat maliklerinin 1/3'ünün imzasıyla olağanüstü toplantı çağrısı yapabilirsiniz.
- Gündemi net yazın: "Mevcut yönetim sözleşmesinin feshi ve yeni yönetim seçimi."
- Toplantıda karar alın. Katılanların salt çoğunluğu yeterli.
- Fesih bildirimini yazılı yapın. Noter ihtarnamesi en sağlam yoldur.
- Devir teslimi denetçi huzurunda yapın. Eski yönetim tüm belge ve hesapları teslim etmek zorundadır.
Fesih Nedir?
Fesih, site ya da apartman yönetimiyle yolları ayırma işlemidir. Kat malikleri kurulu yönetimden memnun değilse ya da sözleşme süresi dolduysa, yönetimi sona erdirip yerine yenisini getirebilir. Kanun bu yetkiyi açıkça kurula verir: KMK md 41 uyarınca kurul yöneticiyi devamlı denetler, haklı sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Yani "memnun değiliz" demek için illa büyük bir skandal beklemeniz gerekmez.
Fesihte iki farklı ilişki vardır. Biri kat malikleri kurulu ile yönetici arasındaki vekâlet ilişkisi, diğeri site ile profesyonel yönetim şirketi arasındaki sözleşme. İkisinin feshi farklı kurallara bağlanır; aşağıda ikisini de ayırıyoruz.
Fesih Süreci: Genel Kurul Kararı Nasıl Alınır?
Fesih kararı genel kurulda alınır. Toplantı ve karar yeter sayısı KMK md 30'da düzenlenir: kurul kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır, katılanların oy çokluğuyla karar verir. Süreci adım adım şöyle yürütün:
| Adım | İşlem |
|---|---|
| 1 | Gündem maddesini net yazın: "Mevcut yönetim sözleşmesinin feshi ve yeni yönetim seçimi." |
| 2 | Olağanüstü genel kurul için kat maliklerinin üçte birinin imzasını toplayın (KMK md 29). |
| 3 | Çağrıyı toplantıdan en az 15 gün önce, imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapın. |
| 4 | Toplantıda fesih kararını katılanların salt çoğunluğuyla alın. |
| 5 | Kararı noter onaylı karar defterine yazdırıp imzalatın (KMK md 32). |
| 6 | Fesih bildirimini yönetim şirketine yazılı yapın; noter ihtarnamesi en sağlam yoldur. |
Yönetim Şirketi Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Profesyonel yönetim şirketiyle yapılan sözleşme genelde 1 yıllıktır ve feshi sözleşme hükümlerine göre yürür. Önce sözleşmeyi açıp "fesih ve süre" maddesini okuyun; fesih bildirim süresi, cezai şart ve ihbar şartları orada yazar. Süre bitiminde yenilememe en temiz yoldur: sözleşme kendiliğinden sona erer, tazminat çıkmaz.
Süre dolmadan feshetmek isterseniz iki seçeneğiniz var. Genel kurul kararıyla fesih: kararı deftere işletip şirkete bildirirsiniz; ama sözleşmede "erken fesihte cezai şart" maddesi varsa bedelini göze alın. Haklı fesih: şirket aidat toplamıyor, fatura ödemiyor ya da personel SGK'sını yatırmıyorsa kanıtlarıyla birlikte feshedersiniz ve tazminat ödemezsiniz. Somut belge şart: banka dekontu, SGK borç dökümü, yazılı şikâyetler. "Bize göre kötü yönetiyor" tek başına haklı sebep sayılmaz.
Fesih Sonrası Devir Teslim
Fesih kararı alınınca iş bitmez; asıl kritik kısım devirdir. Eski yönetim ya da şirket, karar defterini, işletme defterini, banka hesaplarını, sözleşmeleri, personel evraklarını ve anahtarları eksiksiz teslim etmek zorundadır. KMK md 38 uyarınca yönetici vekil gibi sorumludur, teslimden kaçınamaz.
Devri denetçi huzurunda, tutanakla yapın. Banka hesabı yetkisini devretmeden önce genel kurul kararını deftere işletin; banka yeni imza sirkülerinizi ister. Arada boşluk bırakmayın: eski çıktığı anda yeni yönetim hazır olsun, yoksa faturalar ve SGK ödemeleri aksar, iki üç ay sonra borç olarak önünüze döner.
Sık Sorulan Sorular
Site yönetimi feshi nasıl yapılır?
Genel kurul toplanır, katılanların salt çoğunluğuyla fesih kararı alınır, karar deftere işlenir ve yönetime yazılı bildirilir. Sözleşme süresi dolduysa yenilemeyerek de fesih mümkündür; en temiz yol budur.
Yönetim şirketi sözleşmesi nasıl feshedilir?
Önce sözleşmedeki fesih ve süre maddesine bakın. Süre bitiminde yenilemeyin ya da genel kurul kararıyla süresinden önce feshedin. Haklı sebep varsa (aidat toplanmıyor, fatura ödenmiyor) belgeleriyle birlikte tazminatsız fesih yapabilirsiniz.
Fesihte tazminat ödenir mi?
Normal süre bitimi ya da haklı fesihte tazminat ödenmez. Süresinden önce ve haklı sebep olmadan feshederseniz, sözleşmede cezai şart maddesi varsa tazminat doğabilir. Karar vermeden önce sözleşmeyi mutlaka okuyun.
Profesyonel Yönetim Desteği Alın
20 yıldır Mersin'de apartman ve site yöneticilerinin yanındayız.
📋 Mersin'de Danışmanlık