Apartman ve Site Yönetimi Oluşturma Karar Örnekleri: 3 Senaryo için KMK Uyumlu Tutanak Şablonları

Apartman ve site yönetimi oluşturma süreci, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde titizlikle yürütülmesi gereken hukuki bir prosedürdür. Üstelik bu sürecin her aşaması, karar defterine işlenecek doğru bir tutanak ile belgelenmek zorundadır. Özellikle Mersin gibi yoğun konut projelerinin bulunduğu şehirlerde, yanlış hazırlanan kararlar ileride ciddi hukuki itirazlara yol açabilir. Nitekim, yirmi yıllık tecrübemizle bu süreci uçtan uca hukuki güvence içinde yürütüyoruz. İmer Yönetim olarak, kat maliklerine üç farklı senaryo için %100 KMK uyumlu karar örneklerini bu rehberde sunuyoruz.

Hızlı Özet / Cevap: Yönetim Oluşturma Karar Örneği Nedir?

Öncelikle, yönetim oluşturma karar örneği nedir? Bu doküman; apartman veya sitenin yönetim kurulunu seçmek, mevcut yönetimi feshetmek ya da profesyonel yönetici atamak için kat malikleri kurulunda alınan kararların yazılı şablonudur. Ayrıca, karar defterine işlenmek üzere noter onayına hazır hâle getirilen resmi bir tutanaktır. İmer Yönetim, üç temel senaryo için hukuken denenmiş örnekleri kat maliklerinin hizmetine sunar. Kısacası, yasal güvenceyi en üst seviyeye taşıyan hazır kullanım dokümanlarıdır.

[İç Bağlantı: Apartman Karar Defteri Nasıl Çıkarılır? yazımızı okuyun!]

(Görsel Alt Açıklaması: apartman ve site yönetimi oluşturma karar örneği)

1. Senaryo 1: İlk Defa Yönetim Kurulu Oluşturma (Yeni Ayrılan Tapulu Binalar İçin)

Durum: Tapusu yeni ayrılmış, henüz profesyonel bir yönetimi olmayan bir site veya apartman için kullanılır. Kat maliklerinin ilk defa bir araya gelerek yönetim oluşturduğu durumu kapsar.

Öncelikle, bu senaryoda kat malikleri kurulu, binanın kuruluş hukukunu belirleyecek temel kararı alır. Üstelik bu ilk toplantıda alınan tutanak, gelecekteki tüm yönetim süreçlerinin referans noktasıdır. Dolayısıyla, tutanağın eksiksiz ve KMK 32. madde uyumlu olması büyük önem taşır.

Toplantı ve Karar Bilgileri

Tarih: 15 Ekim 2024
Toplantı No: 1
Karar No: 1
Gündem Maddesi: Site/Apartman Yönetim Kurulu'nun Oluşturulması ve Yetki Verilmesi

Karar Metni ve Yönetim Kurulu Üyeleri

"Gürültü Sitesi" adlı sitenin kat maliklerinin 15.10.2024 tarihinde, site toplantı salonunda yapılan ilk olağan genel kurul toplantısında, siteyi temsil etmek ve kanun ile yönetmelikler çerçevesinde gerekli tüm iş ve işlemleri yürütmek üzere aşağıdaki kişilerden oluşan Site Yönetim Kurulu'nun seçilmesine oy birliği ile karar verilmiştir:

• Yönetim Kurulu Başkanı: Ayşe YILMAZ (B Blok, No:5)
• Yönetim Kurulu Üyesi: Mehmet DEMİR (A Blok, No:3)
• Yönetim Kurulu Üyesi: Zeynep KAYA (C Blok, No:12)
• Yönetim Kurulu Üyesi: Burak ÇELİK (A Blok, No:8)
• Yönetim Kurulu Üyesi: Seda ÖZTÜRK (B Blok, No:10)

Yönetim Kuruluna Verilen Yetkiler

Seçilen yönetim kuruluna, site adına aşağıdaki yetkilerin verilmesi kabul edilmiştir:

• Site adına banka hesabı açılması ve bu hesabın yönetilmesi.
• Aidat ve diğer alacakları tahsil etmek, gerekli durumlarda icra takibi başlatmak.
• Site ile ilgili tüm sözleşmeleri (temizlik, güvenlik, bakım vb.) imzalamak.
• Ortak alanların bakım, onarım ve iyileştirilmesi işlerini yürütmek.
• Yasal süreçlerde siteyi temsil etmek ve avukat tutmak.

Denetim Kurulu Seçimi

Ayrıca, yönetim kurulunun faaliyetlerini denetlemek üzere aşağıdaki denetçiler seçilmiştir:

• Asil Denetçi: Ali AKKUŞ (D Blok, No:4)
• Yedek Denetçi: Fatma ŞAHİN (C Blok, No:7)

İmzalar: Toplantıya katılan tüm kat malikleri veya yönetim kurulu üyeleri tarafından imzalanacaktır.

2. Senaryo 2: Mevcut Yönetimin Feshi ve Yeni Yönetim Kurulu Seçimi

Durum: Mevcut yönetim kurulunun istifa etmesi, görevinin sona ermesi veya genel kurul tarafından görevden alınması durumunda yeni bir yönetim oluşturmak için kullanılır.

Bununla birlikte, bu senaryo en hassas hukuki süreçlerden birini içerir. Üstelik mevcut yönetimin görevden alınması, kat malikleri arasında ciddi gerginliklere yol açabilir. Dolayısıyla, sürecin profesyonel bir hukuki rehberlik altında yürütülmesi önemle tavsiye edilir. Nitekim, İmer Yönetim olarak bu süreçte hem eski hem yeni yönetime devir-teslim desteği sunarız.

Toplantı ve Karar Bilgileri

Tarih: 15 Ekim 2024
Toplantı No: 1
Karar No: 1
Gündem Maddesi: Mevcut Yönetim Kurulu'nun Görevden Alınması ve Yeni Yönetim Kurulu Seçimi

Görevden Alma ve Yeni Seçim Kararı

"Yeşil Vadi Sitesi" kat maliklerinin 15.10.2024 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında, çeşitli sebeplerle görevini gereği gibi yerine getirmediği gerekçesiyle, mevcut yönetim kurulunun görevden alınmasına, hazır bulunan kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile karar verilmiştir.

Boşalan yönetim kurulu üyelikleri için yapılan seçimde, bir sonraki olağan genel kurula kadar görev yapmak üzere aşağıdaki kişilerin Site Yönetim Kurulu'na seçilmesine oy birliği ile karar verilmiştir:

• Yönetim Kurulu Başkanı: Can YILDIZ (Daire: 15)
• Yönetim Kurulu Üyesi: Elif KORKMAZ (Daire: 22)
• Yönetim Kurulu Üyesi: Hakan AY (Daire: 7)

Yeni Yönetime Verilen Yetkiler ve Devir Teslim

Yeni seçilen yönetim kuruluna, önceki yönetimden devir almak da dahil olmak üzere, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesinde belirtilen tüm yetkilerin kullanılmasına izin verilmiştir. Bu kapsamda aşağıdaki konularda tam yetki ile görevlendirilmiştir:

• Site adına banka hesabına erişim sağlanması ve yetkili imzaların değiştirilmesi.
• Tüm site evraklarının (karar defteri, gelir-gider defteri, sözleşmeler vb.) önceki yönetimden devir alınması.
• Aidat tahsilatına ilişkin geçmiş dönem bakiyelerinin sonuçlandırılması.
• Site personeli ile ilgili güncel sözleşmelerin gözden geçirilmesi.

İmzalar: Toplantıya katılan tüm kat malikleri veya yeni yönetim kurulu üyeleri tarafından imzalanacaktır.

3. Senaryo 3: Profesyonel (Ücretli) Site Yöneticisi Atanması Kararı

Durum: Site sakinlerinin kendi aralarından bir yönetici çıkmadığı veya yönetimin profesyonel bir kişiye ya da devamlı yöneticiye devredilmek istendiği durumlar için idealdir.

Öte yandan, modern apartman ve sitelerin idari yükü giderek artmaktadır. Üstelik kapıcı bordrosu, vergi yükümlülükleri, sigorta ve teknik bakım gibi süreçler ciddi bir uzmanlık gerektirir. Dolayısıyla, profesyonel yönetici atama kararı son yıllarda en sık tercih edilen senaryolardan biri haline gelmiştir. Açıkçası, kat maliklerinin günlük yaşamını rahatlatan en etkili çözümdür.

Toplantı ve Karar Bilgileri

Tarih: 15 Ekim 2024
Toplantı No: 1
Karar No: 1
Gündem Maddesi: Profesyonel (Ücretli) Site Yöneticisi Atanması ve Yetki Verilmesi

Profesyonel Yönetici Atama Kararı

"Deniz Manzarası Sitesi" kat maliklerinin 15.10.2024 tarihli olağan genel kurul toplantısında, site yönetiminin daha profesyonel ve sürekli bir şekilde yürütülebilmesi için, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca bir profesyonel site yöneticisi atanmasına, hazır bulunan kat maliklerinin salt çoğunluğu ile karar verilmiştir.

Yapılan müzakereler ve oylama sonucunda, Ahmet YÖNETİCİ'nin aylık 3.000 TL (Üç Bin Türk Lirası) net ücret karşılığında "Deniz Manzarası Sitesi"nin profesyonel yöneticisi olarak atanması kabul edilmiştir. Bu ücrete KDV dahil olup, site aidatlarından ödenecektir.

Profesyonel Yöneticiye Verilen Yetkiler

Atanan profesyonel yöneticiye, site yönetimi ile ilgili aşağıdaki yetkilerin verilmesi onaylanmıştır:

• Aidat tahsilatı yapmak ve gerekli muhasebe kayıtlarını tutmak.
• Site personeli (güvenlik, temizlik vb.) ile ilgili işlemleri yürütmek.
• Bakım, onarım ve tadilat işlerini organize etmek ve kontrollü bir şekilde yürütmek.
• Site adına gerekli kamu kurumlarındaki (Belediye, SGK, Vergi Dairesi vb.) işlemleri takip etmek.
• Acil durumlarda, yönetim kuruluna bilgi vererek site adına gerekli harcamaları yapmak.

Denetleme Komitesi Oluşturulması

Profesyonel yöneticinin faaliyetlerini denetlemek üzere, yönetim kurulu içinden bir Denetleme Komitesi oluşturulmuştur. Üstelik bu komite, her üç ayda bir profesyonel yöneticinin mali ve idari raporlarını inceleyerek kat maliklerine sunar. Nitekim, bu yapı şeffaflığın garantisi olarak işlev görür.

İmzalar: Toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanacaktır.

[İç Bağlantı: Profesyonel Site Yönetimi Hizmetlerimiz eklenecek]

4. Üç Senaryonun Karşılaştırmalı Tablosu

Aşağıdaki tablo, üç senaryoyu yeter sayı, oy oranı, toplantı tipi ve hukuki referans açısından karşılaştırmalı olarak özetler. Bu bilgileri toplantı çağrısı yapmadan önce mutlaka kontrol etmenizi öneririz.

(Görsel Alt Açıklaması: apartman site yönetimi karar örnekleri karşılaştırma tablosu)

5. Kritik Hukuki Notlar ve Uyarılar

Karar tutanağının hukuki güvencesini garanti altına almak için aşağıdaki dört kritik noktanın eksiksiz uygulanması zorunludur. Üstelik bu noktalardan herhangi birinin atlanması, tutanağın yargı önünde geçersiz sayılmasına neden olabilir.

İmza Sirküsü ve Belge Bütünlüğü

Öncelikle, toplantıya katılan tüm kat maliklerinin isim, daire numarası ve imzalarının bulunduğu bir "Katılım ve İmza Sirküsü" tutulmalıdır. Ayrıca, bu sirkü tutanağın ayrılmaz bir parçası olarak karar defterine eklenmelidir. Nitekim, ilerideki olası itirazlarda toplantının yeter sayı şartını sağladığını ispatlayan ana belgedir.

Toplantı Başlama Tutanağı

Bununla birlikte, karar metninden önce toplantının yasalara uygun şekilde yapıldığını gösteren bir "Toplantı Başlama Tutanağı" düzenlenmelidir. Üstelik bu tutanak; çağrının zamanında yapıldığını, gündemin doğru ilan edildiğini ve yeter sayının tamamlandığını belgeler. Dolayısıyla, ana karar tutanağının hukuki temelini oluşturur.

Profesyonel Yöneticinin Yetki Sınırı

Öte yandan, profesyonel yöneticiye verilen yetkilerin sınırları net bir şekilde belirlenmelidir. Örneğin, tek başına yapabileceği maksimum harcama tutarı (yönetim kurulu onayı gerektirmeyen üst sınır) kararda mutlaka yer almalıdır. Üstelik bu sınır aşıldığında devreye girecek onay mekanizması da tanımlanmalıdır. Kısacası, mali disiplin için yetki çerçevesi kritik öneme sahiptir.

Hukuki Danışmanlık ve Uzman Desteği

Özellikle mevcut yönetimin görevden alınması gibi hassas durumlarda, sürecin hukuka uygun yürütülmesi için bir avukattan destek alınması önemle tavsiye olunur. Ayrıca, İmer Yönetim olarak bizler; tutanak hazırlığından noter onayına, devir-teslim sürecinden ilk üç ayın geçiş yönetimine kadar uçtan uca destek sağlarız. Sonuç olarak, kat maliklerinin omzundan tüm hukuki yükü alarak süreç boyunca yanlarında oluruz.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Apartman yönetim kurulu kaç kişiden oluşmalıdır?

Apartman yönetim kurulu, yönetim planında aksi belirtilmedikçe en az üç kişiden oluşur. Üstelik daire sayısı fazla olan büyük sitelerde bu sayı beş ya da yediye çıkarılabilir; önemli olan tek sayı olmasıdır.

2. Mevcut yönetim için görevden alma kararı kaç oyla geçer?

Mevcut yönetimin görevden alınması için olağanüstü genel kurulda hazır bulunan kat maliklerinin 2/3 çoğunluğunun onayı gereklidir. Ayrıca, gerekçenin tutanakta açıkça belirtilmesi hukuki güvence açısından şarttır.

3. Profesyonel yönetici kat maliki olmak zorunda mı?

Hayır, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi gereği yönetici kat malikleri dışından da seçilebilir. Bu nedenle profesyonel yönetim şirketleri ve uzman bireyler yönetici olarak atanabilir.

4. Karar defterine işlenmemiş bir karar geçerli midir?

Karar defterine işlenmemiş kararlar hukuki olarak ciddi sorunlar doğurur. Üstelik mahkeme önünde delil olarak kabul edilmeyebilir; bu nedenle alınan her kararın noter onaylı karar defterine eksiksiz yazılması zorunludur.

5. Profesyonel yöneticinin ücreti aidata nasıl yansır?

Profesyonel yöneticinin ücreti ortak gider olarak kabul edilir ve kat maliklerinin arsa payları oranında aidatlarına yansıtılır. Ayrıca, bu kalemin gelir-gider defterinde ayrı bir satır olarak gösterilmesi şeffaflık açısından önemlidir.

6. Toplantıya katılamayan kat maliki vekalet verebilir mi?

Evet, toplantıya katılamayan kat maliki yazılı vekaletname ile başka bir kat malikine veya üçüncü bir kişiye temsil yetkisi verebilir. Ancak bir kişi en fazla beş kat malikini vekaleten temsil edebilir.

7. İmer Yönetim tutanak hazırlığında hangi hizmetleri sunar?

Çağrı duyurusundan tutanak hazırlığına, noter onay sürecinden devir-teslim aşamasına kadar tüm süreç tarafımızca yönetilir. Üstelik kararların KMK uyumu hukuk departmanımız tarafından özel olarak kontrol edilir.

Sonuç: Profesyonel Tutanak Hazırlığı İçin İmer Yönetim

Sonuç olarak, apartman ve site yönetimi oluşturma süreci doğru kurgulandığında binanın geleceğine yapılan en değerli yatırımdır. Bu durum, hukuki donanım, prosedür bilgisi ve şeffaf yönetim disiplini gerektirir. Ayrıca, ilk toplantıda alınan kararın kalitesi ileriki tüm yönetim süreçlerinin kalitesini belirler. Nitekim, doğru başlangıç doğru sonucu beraberinde getirir.

İmer Yönetim olarak, yirmi yıllık köklü geçmişimizle bu kritik süreci uçtan uca üstleniyoruz. Üstelik, Mezitli, Yenişehir, Toroslar ve Akdeniz ilçelerinde aktif olarak hizmet veriyoruz. Dolayısıyla, Mersin'de apartman veya site yönetimi oluşturmak için aradığınız profesyonel rehberlik artık çok yakınınızda. Kısacası, tutanak hazırlığından yönetim teslimine kadar her aşamada yanınızdayız ve hukuki güvencenizi garanti ediyoruz.

İletişim ve Adres Bilgilerimiz:

Telefon: 0533 406 88 08 - 0530 731 18 30
Adres: Menderes Mah. 35435 Sok. No:26 Sakine Hatun Apartmanı Kat:1 Daire:1, Mezitli, Mersin.