Birden fazla bloktan oluşan devasa sitelerde (toplu yapılarda) gider paylaşımı, tek bir apartmana göre çok daha karmaşıktır. Bu tür yapılarda anlaşmazlıkları önleyen en önemli hukuki metin Yönetim Planı'dır.
Aidat Paylaşımında "Anlaşma İlkesi" Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, genel giderlerin nasıl paylaştırılacağını öncelikle kat maliklerinin kendi aralarındaki anlaşmaya bırakır. Bu anlaşma Yönetim Planı ile vücut bulur. Yönetim planında yasadaki kuraldan farklı bir paylaşım modeli belirlenmişse (örneğin; tüm giderler eşit bölünür veya tüm giderler metrekareye göre bölünür), öncelikli olarak yönetim planı uygulanır.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planı adeta sitenin anayasasıdır. Olağan veya olağanüstü toplantılarda salt çoğunlukla (katılanların yarısından bir fazlası) aidat dağılım kuralı değiştirilemez. Değişiklik için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) olumlu oyu şarttır. Bu orana ulaşılmadan yapılan değişiklikler geçersiz sayılır.
Toplu Yapılarda Gider Dağılımı (KMK Madde 72)
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 72, sitelerdeki gider karmaşasını iki ana başlıkta çözer:
- Bloka Özgü Giderler: Sadece A blok sakinlerinin kullandığı asansörün tamiri veya A blokun çatısının onarımı gibi masrafları, yalnızca o blokta oturanlar karşılar. B blok sakinlerinden para istenemez veya site ortak havuzundan bu ödeme yapılamaz.
- Site Geneli Ortak Giderler: Sitenin girişindeki güvenlik kulübesi, peyzaj alanları, ortak yüzme havuzu veya çocuk parkı gibi tüm maliklerin kullanımına açık tesislerin giderlerinden, sitedeki tüm kat malikleri kendi arsa payı veya yönetim planındaki orana göre sorumludur.
Sık Sorulan Sorular (Hızlı Yanıtlar)
Soru: Yasal aidat dağılım kurallarını olağan apartman toplantısında oy çokluğu ile değiştirebilir miyiz?Cevap: Hayır. Yasal ilkeden (eşit veya arsa payı kuralından) farklı bir dağılım yapabilmek için, uygulamanın yönetim planına işlenmesi gerekir. Bu da ancak tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile mümkündür. Salt çoğunlukla alınan bu tür kararların hukuki geçerliliği yoktur.
Soru: Yan blokun dış cephe yalıtımı yapılıyor, masrafı bizim bloğun aidatından mı kesilecek?Cevap: Hayır. Toplu yapı kurallarına göre her blok kendi ortak kullanım alanlarının (kendi dış cephesi, kendi asansörü, kendi çatı izolasyonu) giderlerinden sadece kendisi sorumludur. Diğer blok maliklerinin aidat havuzundan bu işlem için para aktarılamaz.
Toplu Yapıda Aidatın Farkı
Tek bloklu apartmanda aidat tek havuzda toplanır; bina ne harcarsa tüm daireler bölüşür. Birden fazla blok ve ortak tesis olan sitede iş değişir: her blok kendi iç giderini, tüm site ise ortak alan giderini ayrı toplar. Mersin'deki havuzlu, güvenlikli ve peyzajlı yeni projeler iki ayrı aidat kalemi yayınlar: blok aidatı ve site aidatı. Bu iki kalem karışırsa aidat itirazları başlar.
Ortak Gider Paylaşımı Nasıl İşler?
KMK md. 20'ye göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, ortak yer bakım-onarım ve işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Ancak toplu yapılarda önce yönetim planına bakılır. Yönetim planı farklı bir kural koymuşsa (tamamı eşit ya da bağımsız bölüm metrekaresine göre) o kural uygulanır. Sitenizde hangi kuralın geçerli olduğunu öğrenmek için yönetim planının gider paylaşım maddesini açıp okumak ilk iş olmalıdır.
Blok Aidatı ile Ortak Alan Aidatı Arasındaki Fark
| Gider Türü | Kim Öder | Örnek |
|---|---|---|
| Blok aidatı (bloka özgü gider) | Yalnızca o bloktaki kat malikleri | A blokun asansör bakımı, kendi çatı onarımı, merdiven temizliği |
| Ortak alan aidatı (site geneli) | Sitedeki tüm kat malikleri, arsa payı veya plan oranı | Güvenlik, peyzaj, ortak havuz, site içi aydınlatma |
Bloka özgü gideri site ortak havuzundan ödemek KMK md. 72'ye aykırıdır. A blokun asansörünü B blok sakinleri finanse edemez; bu tür bir aktarım, aidat itirazının ve iptal davasının en sık sebebidir.
Sık Sorulan Sorular
Blok aidatı ile site aidatı aynı şey mi?
Hayır. Blok aidatı yalnızca kendi bloğunuzun giderini, site aidatı tüm sitedeki ortak alan giderini karşılar. İkisini karıştıran sitelerde itirazlar ve dava süreçleri kaçınılmaz olur.
Yönetim planı aidat kuralını oy çokluğuyla değiştirebilir miyiz?
Hayır. Gider paylaşım kuralında değişiklik tüm kat maliklerinin 4/5 oyuyla yapılır. Genel kurulda salt çoğunlukla alınan değişiklik kararı hukuken geçersizdir.
Yan blokun dış cephe onarımı bizim aidattan karşılanır mı?
Hayır. Her blok kendi dış cephe, çatı ve asansör giderinden kendisi sorumludur. Diğer blokların aidat havuzundan bu iş için para aktarılamaz (KMK md. 72).
Ortak gider paylaşımında arsa payı mı eşit pay mı uygulanır?
Önce yönetim planına bakılır. Yönetim planında farklı bir kural yoksa KMK md. 20 uygulanır: kapıcı, bekçi gibi giderler eşit, sigorta ve ortak yer işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır.