Genel Kurulu Yanlış Tarihte Yaptı, Tüm Kararlar İptal! Yaşanmış Bir Hukuk Vakası

Özet: Mersin'de bir rezidans sitesinde, yönetim planında "Ocak ve Ekim ayının ilk 10 günü" denmesine rağmen genel kurul 27 Aralık'ta toplandı. Üstelik kat maliklerine tebligat bile yapılmadı. Sonuç? Mahkeme tüm kararları iptal etti. Bu yaşanmış olay, KMK'da "basit bir tarih hatası" diye bir şey olmadığını gösteriyor.

📋 Dava Özeti

Mahkeme	Mersin 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
Dosya No	2026/78
Davacı	N.A.U. — B Blok 1. Kat 1 nolu bağımsız bölüm maliki
Davalı	Çeviksan İnşaat Civan Rezidans Sitesi Yönetimi
Dava Konusu	27/12/2025 tarihli genel kurul ve tüm kararların iptali
Bilirkişi Rapor Tarihi	17/06/2026

Ne Olmuştu?

Çeviksan İnşaat Civan Rezidans Sitesi'nde yıllık olağan genel kurul toplantısının ilki 21 Aralık 2025'te, ikincisi ise 27 Aralık 2025'te yapıldı. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamayınca ikinci toplantıya geçildi. 18 kişinin katılımıyla toplanan kurulda yönetici seçimi dahil çeşitli kararlar alındı.

Ancak sitenin bir sakini olan davacı, toplantının usulüne uygun yapılmadığını iddia ederek dava açtı. İddiası basit ama hukuken çok güçlüydü: "Yönetim planına göre toplantı Ocak ayında yapılmalıydı, siz Aralık'ta yaptınız."

Yönetim Planı Ne Diyordu?

Site yönetim planının 21. maddesi aynen şöyle:

Yönetim Planı Madde 21: "Kat malikleri kurulu her yıl Ocak ve Ekim aylarının ilk 10 günü içinde toplanır. Toplantının nerede, hangi tarih ve saatte yapılacağı ve gündemi yönetici tarafından tespit edilerek toplantıdan en az üç gün önce bütün kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imza karşılığında tebliğ edilir."

Bu madde açık: Toplantı ya Ocak'ta ya da Ekim'de yapılacak. Aralık ayı bu listede yok.

KMK Madde 29 Ne Diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi toplantı zamanını çok net düzenler:

Toplantı Türü	Zaman	Şart
Olağan toplantı	Yönetim planında gösterilen zamanda. Gösterilmemişse her yılın ilk ayı (Ocak).	En az 15 gün önceden tebligat
Olağanüstü toplantı	Her zaman yapılabilir	① Önemli sebep ② Yönetici/denetçi veya maliklerin 1/3'ünün kararı ③ En az 15 gün önceden imza karşılığı veya taahhütlü tebligat

Eğer toplantı yönetim planındaki tarihlerin dışında yapılıyorsa, bu artık olağanüstü toplantı sayılır ve olağanüstü toplantının ağır şartlarına uymak zorundasınız.

Yönetimin Yaptığı 3 Kritik Hata

Toplantıyı yanlış ayda yaptılar. Yönetim planı Ocak ve Ekim derken, toplantı 27 Aralık'ta yapıldı. Aralık ayı yönetim planında yok. Bu tek başına toplantıyı "olağanüstü" statüsüne sokar.
Olağanüstü toplantı şartlarına uymadılar. Madem toplantı olağanüstü, şu üç şartın yerine gelmesi gerekirdi:
- Önemli bir sebebin ortaya çıkması — yok
- Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3'ünün karar alması — yok
- Gündemin tüm kat maliklerine en az 15 gün önceden tebliğ edilmesi — yapılmadı
Hiç tebligat yapmadılar. Dosyada toplantı çağrısı, gündem ve hazirun cetveli gibi belgeler bulunamadı. Yani kat maliklerinin bir kısmının toplantıdan haberi bile olmamış olabilir.

Bilirkişi Ne Dedi?

Bilirkişi raporunda çok net bir tespit var:

"Dava konusu olayda 27/12/2025 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısı Ekim ve Ocak ayı dışında bir tarihte yapıldığı için olağanüstü toplantı şartlarına uygun olması gerekir. (...) Olağanüstü toplantı şartlarına uyulmamıştır. Karar yeter sayısı bulunsa bile usulsüz toplantıda alınan kararların iptali gerekir."

Bu cümle çok kritik: Yeterli oy olsa bile, usul hatalıysa kararlar iptal edilir. Yani "zaten çoğunluk sağlandı, ne fark eder?" diye bir şey yok.

⚖️ Bilirkişi Kanaati: İPTAL

Toplantı KMK Madde 29 ve yönetim planına aykırı yapıldığı için iptali gerekir.

Bu Olaydan Çıkarılacak 5 Ders

#	Ders	Pratik Öneri
1	Yönetim planınızdaki toplantı tarihlerine harfiyen uyun. "Bir hafta erken yapsak ne olur?" demeyin — olur.	Yönetim planınızı açın, toplantı aylarını not alın.
2	Planlanan tarihin dışına çıkmak zorundaysanız, olağanüstü toplantı yapın. Önemli sebebi belgeleyin, 1/3 imza toplayın, taahhütlü tebligat yapın.	Olağanüstü toplantı checklist'i hazırlayın.
3	Tebligatsız toplantı = geçersiz toplantı. Tüm kat maliklerine toplantı çağrısı ulaşmadan toplantı yapmayın.	Taahhütlü mektup veya imza karşılığı tebligat yapın, belgeleri saklayın.
4	Toplantı evraklarını mutlaka dosyalayın. Çağrı, gündem, hazirun cetveli, vekaletnameler... Hepsi dosyada olmalı.	Her toplantı için ayrı klasör oluşturun.
5	Bir kat maliki itiraz ederse, usul hatanız varsa kaybedersiniz. Bu davada olduğu gibi, tek bir kat malikinin itirazı tüm kararları çökertebilir.	Profesyonel yönetim desteği alın.

Çarpıcı Gerçek: Bu davada toplantıya 18 kişi katılmış, kararlar alınmış, yönetici seçilmiş... Ama sadece 1 kat maliki "toplantı yanlış ayda yapıldı" dediği için hepsi çöp oldu. Davalı site yönetimi şimdi tüm süreci baştan yapmak zorunda — üstelik mahkeme masrafları ve vekalet ücreti de cabası.

Sitenizde Aynı Hatayı Yapmayın

Bu olay Mersin'de yaşandı. Sizin sitenizde de benzer bir durum olabilir. Yönetim planınızı hemen açıp kontrol edin:

Toplantı ayları ne? (Genelde Ocak, bazen Ocak+Haziran veya Ocak+Ekim)
Toplantı tarihinden sapmanız gerekiyorsa olağanüstü toplantı prosedürünü biliyor musunuz?
Tebligatlarınızı belgelendiriyor musunuz?

Profesyonel İpucu: Yönetim planınızdaki toplantı tarihlerini değiştirmek istiyorsanız, bunu ancak genel kurulda kat maliklerinin 4/5 çoğunluğuyla yapabilirsiniz. Yönetici tek başına yönetim planını değiştiremez.

Genel Kurulunuzu Hukuka Uygun Yönetelim

İmer Yönetim olarak apartman ve sitenizin genel kurul süreçlerini KMK'ya tam uyumlu şekilde yönetiyor, bu tür iptal risklerini sıfırlıyoruz.

📋 Ücretsiz Danışmanlık 📞 0533 406 88 08