634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 2025-2026 Güncel Uygulama Rehberi: Apartman Yönetmeliği Kuralları

Türkiye'de apartman yönetimi, 23/6/1965 tarihli ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenir. Halk arasında “apartman yönetmeliği” denilen kurallar bütünü, bu kanunun ilgili maddeleri ve her binanın tapuya tescilli Yönetim Planı’ndan oluşur. 2025-2026 döneminde uygulamaya etki eden temel maddeler şunlardır: aidat ve gider paylaşımı (KMK m.20), ortak yerlerin kullanımı (KMK m.19), yöneticinin görevleri (KMK m.35), denetim (KMK m.41) ve yönetim planı (KMK m.28).

Bu rehber, kat malikleri, yöneticiler ve profesyonel yönetim firmaları için KMK maddelerine dayalı net bilgiler sunar. KMK tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.

Aidat Toplama ve Ortak Gider Paylaşımı

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20’ye göre: Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek suretiyle bu gider payını ödemekten kaçınamaz. Gecikme halinde aylık %5 gecikme tazminatı talep edilebilir. Aidatlar apartmanın vergi numarasıyla açılmış resmi banka hesabına yatırılır; elden tahsilat yasal değildir.

Yönetim planında farklı bir hüküm yoksa bu oranlar geçerlidir. Profesyonel yönetim firmaları bu süreci şeffaf şekilde takip eder.

Ortak Yerlerin Kullanımı ve Korunması

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19’a göre: Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan ve korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler ortak yerdir. Kat malikleri, ortak yerleri kanuna, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uygun şekilde kullanmakla yükümlüdür. Herhangi bir kat maliki ortak yerlerde tadilat veya değişiklik yapamaz. 4/5 çoğunlukla yazılı rıza alınmadan ortak yerlerde büyük değişiklikler yapılamaz.

Yönetim Planı ve Tapu Tescili

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28’e göre: Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetimini, ortak giderlerin paylaşımını ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenler. Tapuya tescili zorunludur ve apartmanın anayasası niteliğindedir. Kat malikleri ve yöneticiler bu plana uymakla yükümlüdür. Değişiklikler kat malikleri kurulunun oybirliğiyle yapılabilir.

Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35’e göre: Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; aksine hüküm yoksa kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, anagayrimenkulün bakımı ve onarımı, sigorta ettirilmesi, avans toplanması, ödemelerin yapılması, borçların ödenmesi ve kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması gibi işleri görür. Yönetici, kat maliklerine karşı hesap verme yükümlülüğündedir.

Denetim ve Kat Malikleri Kurulu

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 41’e göre: Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanarak yönetim hesaplarını denetler ve denetçi seçer. Denetim raporu tüm kat maliklerine sunulur. Kat malikleri kurulu kararları sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır (KMK m.30). Kararlara itiraz için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne 1 ay içinde başvurulabilir (KMK m.33).

KMK Maddelerine Göre 2025-2026 Uygulama Özeti

Madde	Konu	2025-2026 Uygulama
KMK m.19	Ortak yerlerin kullanımı	4/5 çoğunluk yazılı rıza
KMK m.20	Gider paylaşımı	Arsa payı oranında
KMK m.28	Yönetim planı	Tapuya tescil zorunlu
KMK m.34	Yönetici seçimi	Sayı + arsa payı çoğunluğu
KMK m.35	Yöneticinin görevleri	Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması
KMK m.41	Denetim	Yılda en az 1 kez

Sık Sorulan Sorular

Aidat artışına yasal tavan var mı?

Hayır. 634 Sayılı KMK m.37’ye göre işletme projesi yöneticinin teklifi ve kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu (KMK m.30) ile onaylanır. Üst sınır kanunda yer almaz; ancak artışın belgeli giderlere dayanması zorunludur. Aksi halde kararın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne 1 ay içinde itiraz edilebilir (KMK m.33).

Yönetici nasıl seçilir?

634 Sayılı KMK m.34’e göre yönetici, kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Yönetim planında farklı hüküm yoksa bu çoğunluk geçerlidir.

Ortak yerlerin kullanımı nasıl düzenlenir?

KMK m.19’a göre ortak yerler tüm kat maliklerinin ortak kullanımındadır. Kullanım şekli yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile belirlenir.

Aidat ödenmezse ne olur?

KMK m.20’ye göre gecikme halinde aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Yönetici icra takibi veya dava açabilir.

Yönetim planı zorunlu mudur?

Evet. KMK m.28’e göre yönetim planı tapuya tescil edilmelidir ve apartmanın anayasası niteliğindedir.

Denetim nasıl yapılır?

KMK m.41’e göre kat malikleri kurulu yılda en az bir kez denetçi seçerek yönetim hesaplarını denetler.

Profesyonel apartman ve site yönetimi arıyorsanız İmer Yönetim olarak Mersin’de şeffaf, yasal uyumlu ve hızlı hizmet sunuyoruz. Detaylı bilgi ve teklif için buraya tıklayın.

İmer Yönetim – 2025’te de güvenilir çözüm ortağınız.