634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 23 Haziran 1965'te kabul edilip 2 Temmuz 1965 tarihli ve 12038 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren, Türkiye'de kat mülkiyetinin temel yasal dayanağıdır. Kısaca KMK olarak anılır.
Kanun; apartman, site ve rezidanslarda bağımsız bölümlerin mülkiyetini, ortak yerlerin kullanımını, yönetimin kuruluşunu ve kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenler. Bugün Türkiye'de milyonlarca apartman ve site bu kanun uyarınca yönetilir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Son Hali
Kanun, kabulünden bugüne birçok kez değiştirildi. En güncel değişiklik 22 Mayıs 2026 tarihinde yapıldı; bu değişiklikle yönetim süreçleri ve karar yeter sayıları güncellendi. Detaylar için 22 Mayıs 2026 KMK değişiklikleri sayfamıza bakabilirsiniz.
Kanunun güncel tam metnine ve resmi PDF'e, mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz. Aramalarda "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu" yazmanız yeterlidir.
Önemli Maddeler (Özet Tablo)
| Madde | Düzenlediği Konu |
|---|---|
| Madde 1 | Kat mülkiyetinin tanımı ve kapsamı |
| Madde 4 | Ortak yerlerin tanımı |
| Madde 10 | Yönetici atanması |
| Madde 18 | Ortak yerlerde değişiklik ve doğruluk kaidesi |
| Madde 19 | Ortak yerlerin kullanımı |
| Madde 20 | Gider ve aidat paylaşımı |
| Madde 25 | Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri |
| Madde 34 | Yönetici seçimi ve çoğunluk |
| Madde 38 | Yöneticinin ibrası |
| Madde 70 | Karar yeter sayısı |
KMK Neyi Düzenler?
- Kat mülkiyeti | bağımsız bölümlerin ayrı mülkiyeti
- Ortak yerler | merdiven, çatı, bahçe, otopark gibi alanların kullanımı
- Yönetim | yönetici seçimi, görevleri, denetimi
- Giderler | aidat ve ortak giderlerin paylaşımı
- Genel kurul | kat malikleri kurulu toplantıları ve kararları
KMK'nın Kapsamı: Hangi Binaları Kapsar?
Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış yapılarda ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler üzerinde kurulan kat mülkiyetini düzenler (KMK md. 1). Bağımsız bölüm; daire, iş yeri, dükkan, depo ve benzeri her türlü kapalı alanı kapsar.
Kanun yalnız apartmanı değil; site, rezidans, iş merkezi ve toplu yapıları da kapsar. Mersin'in Mezitli ve Yenişehir ilçelerindeki çok bloklu sitelerde ortak alan, havuz, otopark ve sosyal tesis yönetimi de KMK hükümlerine tabidir.
- Apartmanlar: tek bloklu konut yapıları
- Siteler ve toplu yapılar: birden fazla blok, ortak tesis ve sosyal alan içeren yerleşimler
- Rezidanslar: konut ve hizmetin birlikte sunulduğu yapılar
- İş merkezleri ve iş hanları: iş yeri niteliğindeki bağımsız bölümler
- Kat irtifakı aşamasındaki yapılar: inşaat öncesi ve sırasında kat irtifakı hükümleri
Karıştırılan bir nokta da kat mülkiyeti ile kat irtifakıdır. Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise yapı tamamlanıp iskan alındıktan sonra kurulur. İkisi de 634 sayılı kanunda düzenlenir.
KMK'da Kat Maliklerinin Temel Hak ve Yükümlülükleri
Kanunun kalbi, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen maddelerdir. Yönetimde en çok karşılaşılan başlıklar şunlardır:
- Aidat ve ortak giderlere katılma: her malik giderlere arsa payı oranında (bazı kalemlerde eşit) katılır; ödemeyene aylık %5 gecikme tazminatı işler (KMK md. 20).
- Yasak işler: mesken olarak kayıtlı bölümde dükkan veya iş yeri açmak, kat malikleri kurulunun oybirliği kararına bağlıdır (KMK md. 24).
- Borçları ödemeyen malik: iki yıl içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olan malikin bağımsız bölümünün devri istenebilir (KMK md. 25).
- Ortak yerlerden yararlanma: kullanım hakkından vazgeçildiği ileri sürülerek gider payı ödemekten kaçınılamaz (KMK md. 20).
KMK'da Yönetici Seçimi ve Denetim
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilir (KMK md. 34). Sekiz ve üzeri bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri kendi aralarında yönetici seçemezse, sulh mahkemesi bir yönetici atar.
Kat malikleri kurulu, yöneticinin işlerini sürekli denetler ve haklı sebeple her zaman değiştirebilir (KMK md. 41). Yönetim planında süre yoksa hesap denetimi üç ayda bir yapılır. Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve hesap vermekle yükümlüdür (KMK md. 38-39).
2026 Yılı Değişiklikleri: Neler Değişti?
KMK'nın son değişikliği 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi. Değişiklikler, yöneticinin toplantı ve borç takibi işlerini kolaylaştırmaya yönelik. Öne çıkan üç başlık şöyle:
| Konu | 2026 Değişikliği |
|---|---|
| Toplantı çağrı süresi | 15 günlük çağrı süresi 10 güne indirildi |
| Dijital tebligat | E-posta ve KEP ile çağrı mümkün; malikin adresini yazılı bildirmesi şart |
| Gecikme faizi | Aylık %5 gecikme tazminatının üst sınırı netleşti; faiz ana borcu geçemez |
Bu değişikliklerin ayrıntılı dökümü 22 Mayıs 2026 KMK değişiklikleri sayfamızda. Yöneticilerin, yeni çağrı süresini ve dijital tebligat şartını uygulamaya geçirmeden önce yönetim planını kontrol etmesi yerinde olur.
Değişiklikler kat mülkiyetine tabi bütün yapıları kapsar. Yöneticilerin iç yönerge ve yönetim planını yeni sürelere göre güncellemesi uygulamada tutarlılık sağlar. Dijital tebligat için maliklerden e-posta ve KEP adresi toplamak, ilk genel kurulda karara bağlanmalıdır.
İlgili Rehberler
Sıkça Sorulan Sorular
❓ 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ne zaman çıktı?
Kanun 23 Haziran 1965'te kabul edildi ve 2 Temmuz 1965 tarihli, 12038 sayılı Resmi Gazete'de yayımlandı.
❓ 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu son hali nereden bulunur?
Güncel tam metne ve resmi PDF'e mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz. Kanunun son değişikliği 22 Mayıs 2026'da yapılmıştır.
❓ KMK kaç maddeden oluşur?
Kat Mülkiyeti Kanunu ana metin, ek maddeler ve geçici maddelerden oluşur; yönetim, ortak yerler ve kat mülkiyetine dair temel hükümleri içerir.
❓ 634 sayılı kanun apartmanları da kapsar mı?
Evet. KMK, apartman, site, rezidans ve toplu yapılarda kat mülkiyeti ilişkilerini düzenler; apartman yönetiminin temel dayanağıdır.
❓ Kat mülkiyeti kanunu ile kat irtifakı aynı mı?
Hayır. Kat irtifakı inşaat öncesi, kat mülkiyeti ise yapı tamamlandıktan sonra kurulur. İkisi de 634 sayılı kanunda düzenlenir.
❓ KMK'da yönetici seçimi hangi maddededir?
Yönetici seçimi ve çoğunluk şartı 34. maddede, yöneticinin ibrası 38. maddede düzenlenmiştir.
❓ KMK hangi binaları kapsar?
Apartman, site, rezidans, iş merkezi ve toplu yapıları kapsar. Tamamlanmış yapılarda bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti ile inşaat aşamasındaki kat irtifakı bu kanuna tabidir.
❓ KMK'nın en önemli maddeleri hangileri?
Madde 1 kat mülkiyetini tanımlar, madde 4 ortak yerleri sayar, madde 20 aidat ve ortak gider paylaşımını, madde 30 toplantı ve karar yeter sayısını, madde 34 yönetici seçimini düzenler. Özet tabloyu yukarıda bulabilirsiniz.
❓ 2026 yılında KMK'da neler değişti?
Toplantı çağrı süresi 15 günden 10 güne indirildi, e-posta ve KEP ile dijital tebligat imkanı geldi, aylık %5 gecikme tazminatının üst sınırı netleştirildi. Detaylar 22 Mayıs 2026 değişiklikleri sayfamızda.
❓ KMK'da kiracılar da sorumlu mu?
Kat malikinin aidat borcundan, bağımsız bölümde kiracı olarak oturan kişi de müştereken sorumludur; ancak sorumluluğu ödediği kira bedeliyle sınırlıdır (KMK md. 22). Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
❓ KMK'da ortak yerler nelerdir?
Temel, ana duvarlar, çatı, merdiven, asansör, bahçe, ortak sığınak ve kalorifer dairesi gibi, bağımsız bölümler dışında kalan ve ortak kullanılan yerlerdir (KMK md. 4). Bu yerlerin bakım ve onarım giderleri kat maliklerince paylaşılır.