Apartmana Kayyum (Geçici Yönetici) Atanması — Gerçek Bir Hikayeyle Anlatalım

Mersin Mezitli'de 24 daireli bir apartman... 2024 Kasım ayında yönetici istifa etti. Yerine kimse aday olmadı. Ocak ayında genel kurulu topladılar — 7 kişi geldi, kimse yönetici olmak istemedi. Şubat'ta ikinci toplantı — bu sefer 5 kişi. Sonuç aynı. Mart ayına gelindiğinde apartmanın ortak elektrik borcu 3 aylık birikmiş, kapıcının SGK primleri yatmamış, asansör bakımı durmuş. Binada tam bir kaos...

İşte tam bu noktada devreye "kayyum" giriyor. Halk arasında "kayyum" dense de hukuktaki adı "yönetim kayyımı" veya "geçici yönetici". Peki bu kayyum kim, nasıl atanıyor, ne kadar sürüyor? Baştan anlatalım.

Kayyum Nedir, Ne Değildir?

Kayyum, mahkeme tarafından atanan geçici yöneticidir. Apartman yönetmek için gönüllü bulunamadığında, mahkeme dışarıdan birini görevlendirir. Bu kişi apartman sakini olmak zorunda değildir — genelde emekli mali müşavirler, hukukçular veya profesyonel yönetim şirketleri kayyum olarak atanır.

Kayyumun amacı apartmanı sonsuza kadar yönetmek değildir. Görevi, apartmanı toparlayıp yeni bir genel kurul yapılmasını sağlamaktır. Genelde 6 ay veya 1 yıl için atanır. Bu sürede apartman kendi yöneticisini seçmelidir.

Nasıl Başvurulur?

Başvuru için apartmandaki herhangi bir kat malikinin, apartmanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dilekçe vermesi yeterli. Tek bir kişinin başvurması yeterlidir, tüm kat maliklerinin imzası gerekmez.

Başvuru dilekçesi çok karmaşık değil — bir avukata yazdırabilirsiniz ya da kendiniz de yazabilirsiniz. Önemli olan şu bilgileri içermesi:

• Apartmanın açık adresi ve tapu bilgileri
• Kaç daire olduğu
• En son ne zaman yönetici seçildiği veya neden seçilemediği
• Varsa ortak alan borçları, acil durumlar

Mahkeme Süreci Ne Kadar Sürer?

Bu en çok sorulan soru. Normal şartlarda 1-3 ay arası. Ama acil durumlarda (elektrik kesilme riski, asansör mührü gibi) mahkeme daha hızlı davranabiliyor. Mersin Sulh Hukuk Mahkemeleri bu tür dosyalara oldukça aşina, çünkü benzer başvurular sıkça geliyor.

Mahkeme dosyayı inceler, gerekirse bir duruşma açar, kat maliklerini dinler. "Gerçekten yönetici seçilememiş mi?" diye bakar. Sonra uygun gördüğü birini kayyum olarak atar. Kayyumun ücretini de mahkeme belirler — bu ücret apartman bütçesinden karşılanır. 2026'da kayyum ücretleri genelde aylık 5.000-15.000 TL arası.

Kayyumun Yetkileri

Kayyum, normal bir yöneticinin tüm yetkilerine sahiptir: aidat toplar, fatura öder, personel yönetir, genel kurul toplar. Ama şöyle bir fark var: Kayyum, apartman adına büyük harcamalar yapmadan önce mahkemeden izin almak zorundadır. Örneğin çatı tamiri, mantolama gibi büyük işler için mahkeme onayı gerekir.