📋 Sayfa İçindekiler
KMK 35. Madde Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bir apartman, site veya iş hanındaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan kat mülkiyeti müessesesini düzenler. Kanunun 35. maddesi, bu müessesenin yürütme organı olan yöneticinin görevlerini hükme bağlar. Madde, "Yöneticinin görevleri" başlığını taşır ve anagayrimenkulün genel yönetim işlerinin görülmesi ana başlığı altında yer alır.
Madde, yöneticinin görevlerini önce yönetim planına havale eder. Yönetim planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa, kanunun (a) bendinden (l) bendine kadar saydığı işleri yönetici bizzat ifa eder. Bu yapı, yöneticiye geniş bir hareket alanı tanır; aynı zamanda onu kat maliklerine karşı sorumlu kılar.
Madde 35, yöneticinin yürüteceği işleri saymakla yetinmez. Yöneticiye temsil yetkisi de bahşeder. Yönetici, bu yetkiye dayanarak anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili sözleşmeler kurar, tebligat kabul eder, kat malikleri adına tedbir alır. Yetkinin sınırını ise yine kanun çizer.
KMK 35. Madde Tam Metni
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, 4/4/2015 tarihli 6645 sayılı Kanun'un 82. maddesiyle eklenen (l) bendi ve ek fıkra ile birlikte aşağıdaki gibidir:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması;
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.
35. Madde Neyi Düzenler?
Madde 35, yöneticinin görevlerini dört ana kümede toplar: genel kurul kararlarının ifası, anagayrimenkulün korunması ve bakımı, mali işler (aidat, avans, ödeme) ve hukuki takip (dava, icra, tescil). Aşağıdaki tablo, maddenin bentlerini bu tasnife göre özetler:
| Bent | Görev | Tasnif |
|---|---|---|
| a | Kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi | Kararların ifası |
| b | Anagayrimenkulün amacına uygun kullanımı, korunması, bakımı, onarımı | Bakım ve onarım |
| c | Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi | Bakım ve onarım |
| d | İşletme projesi onaylanana kadar avans toplanması | Mali işler |
| e | Ödemelerin kabulü, borçların ödenmesi, kiraların tahsili | Mali işler |
| f | Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü | Temsil |
| g | Süre geçmesini ve hak kaybını önleyen tedbirler | Hukuki takip |
| h | Kat malikleri yararına tedbirlerin alınması | Temsil |
| i | Borçlu kat maliklerine dava, icra takibi ve kanuni ipotek tescil | Hukuki takip |
| j | Bankada yönetici sıfatıyla hesap açtırılması | Mali işler |
| k | Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma | Kararların ifası |
| l | Asansör aylık bakımı ve yıllık kontrolü (2015 ek) | Bakım ve onarım |
Bu liste, yönetim planında aksine düzenleme bulunmadıkça geçerli olan kanuni asgari görev cetvelidir. Yönetim planı, yöneticinin görevlerini genişletebilir veya daraltabilir; kanun bu konuda yönetim planına öncelik tanır.
Genel Kurul Kararlarının İfası: (a) Bendi
Maddenin (a) bendi, yöneticiye kat malikleri kurulunun (genel kurulun) kararlarını yerine getirme görevini yükler. Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün en üst karar organıdır; yönetici ise bu organın kararlarını ifa eden yürütme organıdır. Kurul bir onarım kararı aldığında, aidat tutarını belirlediğinde veya bir sözleşmeye onay verdiğinde, bu kararı hayata geçiren yöneticidir.
Yönetici, kurul kararını kendi takdiriyle değiştiremez. Kararın kanuna, yönetim planına veya iyi niyet kurallarına aykırı olduğu iddiasını taşıyorsa, KMK 33. madde uyarınca iptal davası açılmasını bekler; kararı bizzat askıya alamaz.
Aidat, Avans, İcra Takibi ve Kanuni İpotek Tescil
Maddenin mali hükümleri, apartman ve site yönetiminin en sık uygulanan bölümüdür. (d), (e), (i) ve (j) bentleri, paranın toplanmasından tahsil edilemeyen borçların hukuki takibine kadar tüm mali süreci düzenler.
Aidat ve Avans Toplama
(d) bendi uyarınca yönetici, işletme projesi kat malikleri kurulunca onaylanana kadar her takvim yılının ilk ayında avans toplar. (e) bendi ise yöneticiye aidat ve kira gibi tüm ödemeleri kabul etme yetkisi verir. Yönetici bu tahsilatı, (j) bendi uyarınca muteber bir bankada açtırdığı hesap üzerinden yürütür.
İcra Takibi ve Dava
(i) bendi, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikine karşı yöneticiye dava açma ve icra takibi yapma görevi yükler. Yerleşik Yargıtay ictihadı, ortak gider ve avans gibi salt parasal borçların tahsili için ayrıca bir kurul kararı aranmayacağını kabul eder. Yönetici bu takibi doğrudan başlatır.
Kanuni İpotek Tescil
Yönetici, KMK 20. maddede tanımlanan kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirir. Bu tescil, aidat borçlarının teminatını oluşturur ve borçlu bağımsız bölümün devrinde dahi alacağı korur. Böylece aidat alacağı, kat malikinin mülkünü devretmesi hâlinde bile tahsil edilebilir kalır.
| Mali İşlem | Bent | Kurul Kararı Gerekir mi? | Yaptırım |
|---|---|---|---|
| Avans toplama | (d) | Hayır (işletme projesi onayına kadar) | Geciken malike gecikme tazminatı |
| Aidat ve kira tahsili | (e) | Hayır | İcra takibi |
| Borçluya icra takibi ve dava | (i) | Hayır (parasal borçlar) | İcra, haciz |
| Kanuni ipotek tescil | (i) | Hayır | Tapuya tescil |
| Banka hesabı açma | (j) | Hayır | Denetime tabi |
35. Madde Uygulaması: Apartman Genel Kurulları
Madde 35, pratikte apartman ve site genel kurullarının toplanma ve karar sürecini doğrudan etkiler. Yönetici, (k) bendi uyarınca kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır; (a) bendi uyarınca da alınan kararları uygular. Bu iki görev, genel kurul ile yönetici arasında süreklilik arz eden bir işleyiş kurar.
Uygulamada yöneticinin yıllık takvimi şöyle işler: ocak ayında işletme projesini hazırlar ve avans toplar, genel kurulu toplantıya çağırır, genel kurul kararlarını karar defterine işletir, aidat borçlularına ihtar çeker, icra ve tescil işlemlerini yürütür, asansör aylık bakımını ve yıllık kontrolünü takip eder. Bu takvimin her adımı, 35. maddenin bir bendine dayanır.
Yargıtay Daire Kararları ve 35. Madde
Yargıtay daireleri, KMK 35. maddenin uygulanmasına ilişkin çok sayıda karar vermiştir. Bu kararlar, maddenin yorumunda yol göstericidir. Öne çıkan ictihatlar şöyledir:
📋 Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2016/9141, K. 2016/10674
Daire, anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının KMK 35. maddenin (d) bendi uyarınca yöneticinin görevi olduğunu vurgulamıştır. Teras onarımı gibi işleri yöneticinin, kat maliklerinden toplayacağı avansla yürüteceğini; bu görevi yerine getirmeyen yönetici hâlinde davacı kat malikinin yetkili kılınması gerektiğini hükme bağlamıştır.
📋 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2018/4820, K. 2018/10774
Daire, yöneticinin temsil yetkisinin kaynağını KMK 35. maddede görmüştür. Kararda, yöneticinin yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili çeşitli sözleşmeler kurabileceği, ancak yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisinin bulunmadığı belirtilmiştir.
📋 İctihat Özeti: 35. Maddenin (i) Bendi ve İcra Takibi
Yargıtay'ın yerleşik uygulaması, ortak gider ve avans gibi salt parasal borçların tahsilinde yöneticinin ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı almadan icra takibi başlatıp dava açabileceğini kabul eder. Bu ictihat, KMK 35/i bendini yöneticinin doğrudan yetkisi sayar.
Madde 35 İhlali ve Hukuki Sonuçları
Yönetici, 35. maddede sayılan görevleri ifa etmezse hukuki sorumluluğu doğar. KMK 38. madde, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu hükme bağlar. Görev ihmali; tazminat, azil ve hesap verme yükümlülüğü sonuçlarını doğurur.
| İhlal | Hukuki Dayanak | Sonuç |
|---|---|---|
| Görevlerin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi | KMK 38 | Vekil sorumluluğu, tazminat |
| Kurul kararlarının uygulanmaması | KMK 35/a, 33 | Hakimin müdahalesi, iptal davası |
| Hesap vermekten kaçınma | KMK 39 | Hesap verme davası |
| Görevde ağır ihmal veya suistimal | KMK 34 | Yöneticinin azli |
| Zarar doğuran ihmal | TBK 49, KMK 38 | Maddi ve manevi tazminat |
Sıkça Sorulan Sorular
❓ KMK 35. madde nedir?
KMK 35. madde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yöneticinin görevlerini düzenleyen hükmüdür. Yöneticinin genel yönetim işleri, kurul kararlarının ifası, aidat ve avans toplama, icra takibi ve kanuni ipotek tescil görevlerini sayar.
❓ Yönetici, aidat borçlusuna icra takibi için kurul kararı almak zorunda mı?
Hayır. Yargıtay'ın yerleşik ictihadına göre ortak gider ve avans gibi salt parasal borçların tahsili için yöneticinin ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı alması gerekmez. KMK 35/i bendi bu yetkiyi doğrudan yöneticiye verir.
❓ Kanuni ipotek hakkı ne zaman tescil edilir?
Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikine karşı yönetici, KMK 20. madde uyarınca kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescilini sağlar. Bu tescil, aidat alacağını teminat altına alır.
❓ Yönetici genel kurulu toplantıya çağırmazsa ne olur?
KMK 35/k bendi uyarınca kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak yöneticinin görevidir. Yönetici bu görevi yerine getirmezse, kat malikleri KMK 33. maddeyle sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir.
❓ Asansör bakımı yöneticinin görevi midir?
Evet. 2015 yılında 6645 sayılı Kanun'la eklenen (l) bendi, anagayrimenkuldeki asansörlerin aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırılmasını yöneticinin görevi sayar.
❓ Yönetici atanmazsa sorumluluk kime aittir?
KMK 34. maddede belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici atanmayan anagayrimenkulde, 35. maddenin ek fıkrası uyarınca sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.
❓ Yönetici görevini yapmazsa nasıl azledilir?
Kat malikleri kurulu, KMK 34. madde uyarınca yöneticiyi her yılki kanuni toplantıda yeniden seçer. Haklı bir sebep varsa kurul, yöneticiyi azledip yerine yenisini seçer. Mahkemece atanan yöneticiyi ise kurul, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe değiştiremez.
❓ Yönetici banka hesabı açmak zorunda mı?
Evet. KMK 35/j bendi, yöneticinin topladığı para ve avansları muteber bir bankada, kendi adına fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle açtıracağı hesaba yatırmasını emreder.
❓ Yönetici ücret talep edebilir mi?
Evet. KMK 40. madde uyarınca yönetim planında veya sözleşmede ücret öngörülmemiş olsa bile yönetici, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir.
İmer Yönetim'den KMK 35. Madde Uygulamasında Profesyonel Destek
İmer Yönetim olarak Mersin'de yönettiğimiz apartman ve sitelerde KMK 35. maddenin tüm gereklerini eksiksiz yerine getiriyoruz. Profesyonel yönetici kadromuz şu işleri bizzat yürütür:
- Kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanması ve kararların tutanağa bağlanması
- Genel kurul kararlarının eksiksiz ifası
- Aidat ve avansların tahsili, borçlulara icra takibi ve kanuni ipotek tescil
- Asansör aylık bakım ve yıllık kontrol takibi
- Maddi teminatlı, şeffaf ve denetlenebilir site yönetimi
📞 0533 406 88 08
Mersin Mezitli, Yenişehir ve tüm ilçelerde profesyonel site yönetimi hizmeti.