Salt Çoğunluk Nedir? Temel Tanım

Salt çoğunluk, bir topluluğun toplam üye sayısının yarısından bir fazlası anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında salt çoğunluk, apartman veya site yönetiminde alınacak kararlar için geçerli olan en önemli yetersayı (nisap) türlerinden biridir.

Basit bir ifadeyle: Bir apartmanda toplam kat maliki sayısı esas alınır. Salt çoğunluk için toplantıya katılanların sayısı değil, tüm maliklerin sayısı dikkate alınır. Yani oylamaya katılmayanlar da hesaba katılır.

📌 Önemli Not: Salt çoğunluk, "toplantıya katılanların yarıdan bir fazlası" ile karıştırılmamalıdır. Salt çoğunlukta tüm kat malikleri sayılır, toplantıda hazır bulunanlar değil. Toplam 20 daire varsa, salt çoğunluk 11 dairenin olumlu oyudur — toplantıya kaç kişi gelirse gelsin bu sayı değişmez.

KMK'da Salt Çoğunluğun Yasal Dayanağı (Madde 30)

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda salt çoğunluk esası, KMK Madde 30'da düzenlenmiştir. Madde 30'a göre, kanunda açıkça belirtilen bazı kararların alınabilmesi için tüm kat maliklerinin salt çoğunluğunun onayı gereklidir.

KMK Madde 30 şu hükümleri içerir:

Yönetici atanması: Kat malikleri kurulu, yöneticiyi salt çoğunlukla atar (KMK m. 34/1).
Yöneticinin azli: Yönetici, kat maliklerinin salt çoğunluğu tarafından her zaman azledilebilir.
Denetçi seçimi: Denetim kurulu veya denetçi seçimi salt çoğunluğun oyuyla yapılır.
Yönetim planı değişikliği: Yönetim planının değiştirilmesi için salt çoğunluk şarttır.
Yıllık işletme projesi: İşletme bütçesinin kabulü salt çoğunlukla gerçekleşir.

⚖️ Yasal Dayanak: KMK Madde 30/1: "Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oyçokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamaması halinde ikinci toplantıda karar yeter sayısı, kat maliklerinin salt çoğunluğudur."

Salt Çoğunluk, Oy Çokluğu ve Oy Birliği Arasındaki Farklar

KMK'da üç farklı karar yetersayısı (nisap) bulunur. Her biri farklı durumlarda devreye girer ve karıştırılmamaları hayati önem taşır:

Karar Türü	Tanımı	Nerede Kullanılır?	Örnek (12 Daire)
Salt Çoğunluk	Tüm kat maliklerinin sayısının yarıdan bir fazlası	Yönetici atama/azil, yönetim planı değişikliği, işletme bütçesi	7 malikin olumlu oyu
Oy Çokluğu	Toplantıda hazır bulunanların yarıdan bir fazlası	Günlük yönetim kararları, aidat belirleme, ortak alan düzenlemeleri	9 kişi gelmişse 5 oy
Oy Birliği	Tüm kat maliklerinin istisnasız onayı	Ortak yerlerde inşaat, kat ilavesi, bağımsız bölüm birleştirme, arsa payı değişikliği	12 malikin tamamı

⚠️ Sık Yapılan Hata: Birçok apartman yöneticisi, salt çoğunluğu oy çokluğuyla karıştırır. Toplantıya 15 kişiden 8'i gelmişse ve 5'i "evet" demişse, bu oy çokluğuyla karar alındığı anlamına gelir — salt çoğunluk (8 oy) sağlanmamıştır. Salt çoğunluk gereken bir konuda bu şekilde alınan karar geçersizdir.

Hangi Kararlar Salt Çoğunluk Gerektirir?

KMK ve ilgili mevzuata göre aşağıdaki kararların alınabilmesi için tüm kat maliklerinin salt çoğunluğu şarttır:

Yönetici seçimi ve azli: Apartman veya site yöneticisinin göreve getirilmesi veya görevden alınması (KMK m. 34).
Denetçi atanması: Yöneticinin hesaplarını denetleyecek denetçi veya denetim kurulunun seçilmesi (KMK m. 41).
Yönetim planının değiştirilmesi: Mevcut yönetim planında yapılacak her türlü değişiklik (KMK m. 28/3).
İşletme projesinin kabulü: Yıllık tahmini bütçenin ve aidat miktarlarının onaylanması (KMK m. 37).
Yöneticinin ibra edilmesi: Yöneticinin yıllık faaliyet raporunun onaylanması ve aklanması.
Ortak alanlarda yenilik ve ilaveler (önemli olmayan): Küçük çaplı yenilikler, boya, tadilat gibi işler.
Kapıcı ve personel istihdamı: Apartman görevlisi çalıştırılması veya işten çıkarılması.
Dava açılması: KMK kapsamında dava açma kararı.

Salt Çoğunluk Hesaplama: Örneklerle Anlatım

Salt çoğunluğun nasıl hesaplandığını birkaç örnek üzerinden inceleyelim. Formül oldukça basittir:

Salt Çoğunluk = (Toplam Kat Maliki Sayısı ÷ 2) + 1
(Küsuratlı sonuçlarda bir üst tam sayıya yuvarlanır)

Örnek 1: 12 Daireli Apartman

Toplam kat maliki sayısı: 12

12 ÷ 2 = 6 → 6 + 1 = 7 oy
Yani 12 daireli bir apartmanda salt çoğunluk için en az 7 kat malikinin olumlu oyu gerekir.
Toplantıya 10 kişi katılsa da, 7 kişi katılsa da gereken sayı değişmez: 7 olumlu oy.

Örnek 2: 27 Daireli Site (Tek Blok)

Toplam kat maliki sayısı: 27

27 ÷ 2 = 13,5 → bir üst tam sayı: 14 oy
27 daireli bir sitede yönetici seçimi için en az 14 kat malikinin onayı şarttır.

Örnek 3: 45 Bağımsız Bölümlü Site (Çok Bloklu)

Toplam kat maliki sayısı: 45

45 ÷ 2 = 22,5 → bir üst tam sayı: 23 oy
Büyük sitelerde salt çoğunluğu sağlamak zor olabilir. Bu nedenle KMK, ikinci toplantıda farklı yetersayılar öngörür.

💡 Pratik İpucu: Salt çoğunluğu hızlı hesaplamak için: toplam daire sayısını 2'ye bölün, çıkan sayı tam sayıysa 1 ekleyin. Küsuratlıysa bir üst tam sayıyı alın. Örneğin: 20 daire → 20/2=10 → 10+1=11. 33 daire → 33/2=16,5 → 17.

Salt Çoğunluk ile İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay, salt çoğunluk konusunda birçok emsal karar vermiştir. Özellikle yönetici atama ve yönetim planı değişikliklerinde salt çoğunluğun önemini vurgulayan kararlar mevcuttur:

📋 Yargıtay 18. HD, E.2015/8742, K.2016/4219: "Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi gereğince yönetici atanması için kat maliklerinin salt çoğunluğunun kararı gereklidir. Salt çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetici ataması yok hükmündedir. Bu durumda mahkemece yönetici atanması yoluna gidilmelidir."

📋 Yargıtay 18. HD, E.2018/5621, K.2019/1874: "Yönetim planının değiştirilmesi için KMK m.28/3 uyarınca kat maliklerinin salt çoğunluğunun olumlu oyu şarttır. Salt çoğunluğun sağlanamadığı durumlarda alınan yönetim planı değişikliği kararı geçersiz olup, bu karara dayanılarak yapılan işlemler de hukuka aykırıdır."

Önemli bir nokta: Yargıtay, salt çoğunlukla alınması gereken bir kararın oy çokluğuyla alınması halinde, bu kararın butlan (yokluk) ile malul olduğuna hükmetmektedir. Yani böyle bir karar en baştan itibaren geçersizdir ve mahkemeden iptali istenebilir.

Apartman ve Site Yöneticileri İçin Salt Çoğunluk Rehberi

Apartman ve site yöneticilerinin salt çoğunluk konusunda dikkat etmesi gereken hususlar:

Toplantı öncesi hesap yapın: Toplam bağımsız bölüm sayısını bilin, salt çoğunluk sayısını önceden hesaplayın ve toplantı tutanağına yazın.
Vekaletleri sayın: Vekaleten oy kullananları da salt çoğunluk hesabına dahil edin. Vekaletname geçerli ve yazılı olmalıdır.
Karar defterini doğru tutun: Hangi kararın hangi yetersayıyla alındığını, kaç oy kullanıldığını net biçimde yazın.
İkinci toplantıyı planlayın: Salt çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda karar yeter sayısı değişir — KMK m.30'a göre ikinci toplantıda salt çoğunluk aranmaz, oy çokluğu yeterlidir.
Profesyonel destek alın: Hukuki sonuçları olan kararlarda mutlaka bir avukattan veya profesyonel yönetim firmasından destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

S: Salt çoğunluk ile oy çokluğu arasındaki en temel fark nedir?

Salt çoğunluk, tüm kat maliklerinin yarıdan bir fazlasını ifade ederken; oy çokluğu sadece toplantıya katılanların yarıdan bir fazlasıdır. Örneğin 20 dairelik apartmanda salt çoğunluk 11 oydur ve bu sayı sabittir. Oysa oy çokluğu, toplantıya kaç kişi geldiğine göre değişir. Detaylı karşılaştırma için oy çokluğu nedir sayfamızı ziyaret edin.

S: 10 daireli apartmanda salt çoğunluk kaçtır?

10 daireli bir apartmanda salt çoğunluk: 10 ÷ 2 = 5 → 5 + 1 = 6 oydur. Yani en az 6 kat malikinin olumlu oyu gerekir. Oy birliği ise 10 oyun tamamıdır (oy birliği nedir?).

S: Salt çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

Salt çoğunluk gerektiren bir konuda ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı yapılır. KMK m.30'a göre ikinci toplantıda karar yeter sayısı salt çoğunluk değil, toplantıya katılanların oy çokluğudur. İkinci toplantıda da sonuç alınamazsa, mahkemeye başvurarak hâkim müdahalesi talep edilebilir.

S: Yönetici seçimi için salt çoğunluğun yanı sıra arsa payı çoğunluğu da gerekir mi?

Hayır. KMK'nın ilgili maddeleri, yönetici seçiminde sayıca salt çoğunluğu yeterli görmektedir. Ancak yönetim planında aksine bir hüküm varsa veya dava konusu olan özel durumlarda arsa payı da dikkate alınabilir. Genel kural: sayıca salt çoğunluk yeterlidir.

S: Apartmanda bir daire boşsa veya kiracı oturuyorsa salt çoğunluk hesabı nasıl yapılır?

Salt çoğunluk hesabı bağımsız bölüm (daire) sayısı üzerinden yapılır. Dairenin boş olması veya kiracının oturması hesabı değiştirmez. Oy kullanma hakkı kat malikine aittir. Kiracılar oy kullanamaz. Kat maliki toplantıya katılamazsa yazılı vekaletname ile bir başkasını yetkilendirebilir.

S: Kat maliklerinden biri toplantıya hiç gelmiyorsa salt çoğunluğu nasıl sağlarız?

Bu, apartman yönetiminde sık karşılaşılan bir sorundur. Çözüm yolları:

Toplantı tarihini tüm maliklere noter tebligatı veya iadeli taahhütlü mektupla bildirin (ispat şart).
Kat malikinden yazılı vekaletname isteyin, bir başkası onun adına oy kullanabilsin.
İlk toplantıda salt çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda oy çokluğuyla karar alınabileceğini unutmayın.
Tüm yollar tıkanırsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak hâkim müdahalesi talep edin (KMK m.33).